Contratos de financiación inmobiliaria (Real Estate Finance)

Por: Gustavo Kolschinske Castro. Socio Director de Favero & Kolschinske

En breve: En el sector inmobiliario, y más concretamente, en el aspecto financiero de dicho sector, muchos de los agentes que en él operan, hablan indistintamente de contratos de crédito y contratos de préstamo. En muchas ocasiones, desconocen que, aunque son contratos con parámetros muy similares, su axiología tiene elementos que los hace diferentes, siendo de especial relevancia las últimas modificaciones legislativas.

Sumario:

1. Introducción
2. Formas de financiación
3. Análisis de los préstamos participativos
4. Conclusiones

1. INTRODUCCIÓN

Las formulas tradicionales de financiación inmobiliaria son dos: financiación interna y financiación externa. Como forma de financiación interna podemos encontrar las ampliaciones de capital con o sin prima de emisión. Dentro de las formas de financiación externa están:

2.FORMAS DE FINANCIACIÓN

1. Compraventa de suelo con precio aplazado y condición resolutoria.
2. Suelo a cambio de obra. Condición resolutoria.
3. Posposición de la condición Resolutoria a la Hipoteca en los supuestos anteriores.
4. Compraventa de viviendas y locales con pagos a cuenta. Ley 57/1968, 27 julio, derogada por la letra a) de la disposición derogatoria tercera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación («B.O.E.» 6 noviembre), el 1 de enero de 2016. Téngase en cuenta que dicha disposición derogatoria tercera ha sido introducida por el apartado cuatro de la disposición final tercera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras («B.O.E.» 15 julio 2015).
5. Compraventa de sociedades

3.ANALISIS DE LOS PRÉSTAMOS PARTICIPATIVOS:

1. Préstamo: Se perfecciona con la entrega de dinerario por la Entidad al prestatario con la obligación por parte de este de devolver el principal y abonar los intereses y comisiones pactados. Se diferencia del contrato de apertura de crédito en que la disposición de dinero prestado se hace por una sola vez por el importe total concedido.
2. Apertura de crédito: Se perfecciona con la apertura de la citada cuenta de crédito hasta el límite establecido en el contrato. La entidad financiera pone a disposición del acreditado dinero hasta un límite determinado y por un plazo percibiendo periódicamente intereses sobre las cantidades dispuestas, obligándose el acreditado a devolver la Entidad las cantidades adeudadas en el plazo estipulado. El contrato trae consigo la apertura de una cuenta corriente bancaria en la que se anotan las disposiciones e ingresos que va realizando el acreditado.
3. Descuento bancario:La Entidad, previa deducción del interés, anticipa al cliente el importe de un crédito no vencido contra tercero, mediante la cesión, salvo buen fin, del crédito mismo. Se suele documentar en pólizas de apertura de crédito para la negociación de letras de cambio y otros efectos. La entidad se garantiza en el pago por el crédito contra tercero y cuyo reembolso obtendrá del tercero en el momento del vencimiento de la letra o en su defecto, en virtud de la cláusula “salvo buen fin”, del cliente descontante.
4. Leasing inmobiliario:Una de las partes (la entidad financiera) cede al financiado el uso de un inmueble, adquirido previamente por aquella, durante un plazo, con la obligación por parte de éste de pagar una cuota periódica y el derecho a ejercitar la opción de compra, una vez llegado su vencimiento, y adquirir de este modo la propiedad del inmueble.

Requiere además que el bien objeto de leasing inmobiliario quede afecto por el usuario a su actividad si se pretende que el leasing goce de las ventajas del especial régimen fiscal. Su duración mínima es de 10 años.

Es por tanto una operación compleja que incorpora dos contratos distintos: a) el de compraventa de la entidad financiera y b) el de arrendamiento financiero con opción de compra (leasing).

Modalidades: a) leasing de adquisición y b) leasing de construcción, que financia la construcción del inmueble por el usuario: la financiera adquiere el suelo y el usuario (como comisionista y la financiera como comitente) celebra un contrato con un tercero par la construcción. c) leasing de retorno o “lease back”: particularidad: quien transmite el bien a la entidad financiera es el propio usuario del mismo (y no un tercero) obteniendo por tanto liquidez inmediata.

1. Project Finance: Se basa en la capacidad que tiene el proyecto para generar recursos que han de ser suficientes para devolver el capital invertido, así como pagar los rendimientos del capital y el beneficio del explotador. Se constituye una sociedad separada para realizar el proyecto, que recibe el nombre de Sociedad Vehículo del Proyecto.
2. Garantías: Tipos de Garantías:
   1. Personales. Se basa en la solvencia personal del acreditado y de los garantes. El afianzamiento. Renuncia a los beneficios de orden excusión y división.
   2. Reales. Como garantía del pago, el deudor aporta bienes que permanecen afectos hasta la total cancelación de la deuda.
      1. Bienes muebles. Acciones y participaciones sociales. Depósitos de dinero.
      2. Bienes inmuebles

4.CONCLUSIONES

Existen múltiples opciones financiación inmobiliaria, adaptables a casi cualquier perfil. Deberá atenderse fundamentalmente a las importantes implicaciones fiscales de cada una de ellas, en tanto en cuanto, existen notables diferencias entre las mismas.