Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
José Vicente Morote. Socio director del Departamento de Derecho Público y Regulatorio de Olleros Abogados.
Argimiro Mayoral. Asociado senior del Departamento de Derecho Público y Regulatorio de Olleros Abogados
SUMARIO:
1. El contrato
2. La posibilidad de adquirir el inmueble
3. Consideraciones prácticas
4. Plazo
El contrato de arrendamiento con opción de compra otorga al arrendatario la facultad de adquirir el inmueble, si bien el mismo carece de regulación expresa en cuanto a sus manifestaciones prácticas, la normativa relacionada con su inscripción registral y la jurisprudencia nos aportan una guía entorno a su constitución y al plazo para ejercer esta opción.
- El contrato
El contrato de arrendamiento con opción de compra puede definirse como un contrato de arrendamiento típico en el que se inserta una cláusula mediante la cual se otorga al arrendatario la facultad exclusiva de manifestar su voluntad, en el plazo contractualmente señalado, de adquirir el inmueble objeto de arriendo. Esta manifestación favorable del optante, con independencia del procedimiento para la elevación a público del contrato de compraventa, implica la perfección del mismo, pues existe concurrencia de consentimientos del vendedor, comprador, objeto y precio.
En virtud de ello, en este contrato complejo, el arrendador-concedente tendrá los mismos derechos y obligaciones que en un arrendamiento ordinario, además de la obligación de transmitir el inmueble en los términos señalados en el contrato en caso de que el arrendatario ejercite la opción de compra. Por su parte, el arrendatario-optante tendrá los mismos derechos y obligaciones que en un arrendamiento ordinario, además de la facultad de adquirir el inmueble, objeto del contrato, en los términos que se hayan acordado en el mismo.
La relevancia y el uso habitual del contrato de arrendamiento con opción de compra, en el tráfico inmobiliario español, es, sin duda, reseñable. En pleno reajuste del mercado inmobiliario y con una demanda muy estancada a la baja, la posibilidad de arrendar un inmueble con opción a compra se ha manifestado como una buena fórmula para poner en valor los inmuebles que, de otra, permanecerían sin posibilidades de venta inmediata. Este contrato complejo beneficia, por el lado de la demanda, a profesionales, inversores y demandantes de vivienda propia, y, por el lado de la oferta, a los vendedores. De esta manera, los titulares de actividades pueden comenzar a desarrollar su actividad con un contrato de arrendamiento con la tranquilidad de que, en el caso de que la actividad ejercida evolucione favorablemente, podrán adquirir el inmueble. En este sentido, es posible que dichos compradores o inversores, no hayan podido acceder a la compra directa del inmueble por diferentes motivos, ya sea por su elevado coste, por falta de liquidez para hacer frente al precio actualmente o porque les ha sido negado el acceso a la financiación necesaria por parte de las entidades bancarias, por lo que pueden encontrar, mediante este negocio jurídico complejo y atípico, una alternativa para la obtención del disfrute del inmueble, así como una facultad para su posterior compra, minimizando, con ello, sus riesgos de inversión.
- La posibilidad de comprar el inmueble
Centrándonos en la perspectiva de la opción de compra, ésta constituye un negocio jurídico atípico o innominado, que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque venga reconocido, a los efectos registrales, en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, debiendo considerarse admitida su utilización, con base en el artículo 1.255 del Código Civil y de acuerdo con la Jurisprudencia y Doctrina Científica que ha perfilado su concepto y caracteres.
En síntesis, la opción de compra es un acuerdo en virtud del cual una parte (concedente u optatario), concede a otra (optante), la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto (vencimiento o periodo de ejercicio) y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante (precio de ejercicio de la opción). Constituyen, por tanto, sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima.
Es intrínseco al concepto de opción de compra, la innecesaridad de actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el acuerdo (opción de compra), bastando la expresión de voluntad del optante en el sentido positivo, para que el contrato de compraventa devenga firme, perfecto y en estado de ejecución, y sea obligatorio para el concedente, sin necesidad, consecuentemente, de más actos. De esta manera, se opera la perfección de la compraventa y consiguiente desarrollo de todo el complejo obligacional, una vez producida la aceptación del optante, que vincula al concedente y le impone el cumplimiento de la obligación contraída. A continuación, planteamos algunas (i) consideraciones prácticas a tener en cuenta en cuanto a su posible configuración e inscripción en el Registro de la Propiedad y (ii) su plazo, ejercicio de la opción o, en su caso, cancelación.
- Consideraciones prácticas
Carente, como decimos, de regulación específica en nuestro Derecho el contrato de opción de compra, la única mención al mismo aparece, precisamente, en relación a su inscripción registral, en el artículo 14 del Decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario, al señalar que será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto que lo establezca en otro contrato inscribible siempre que, además de serlo el contrato que la contenga, reúna los requisitos consistentes:
– Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
– Que se contenga en él el precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el pactado para conceder la opción.
– Que se refleje el plazo establecido para el ejercicio de la opción que no podrá exceder de cuatro años. No obstante, en el contrato de arrendamiento con opción de compra la duración de la opción, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento. Se debe tener en cuenta que en caso de que no se pretenda el acceso al Registro de la Propiedad de la opción de compra, la ley no señala un plazo máximo, por lo que las partes pueden señalar el plazo que tengan por conveniente y, si no lo señalan, se aplicará la regla del artículo 1.128 del Código Civil.
Es relevante subrayar la posibilidad existente de que se establezca, en el contrato de opción, una cláusula inscribible que permita el ejercicio unilateral, por parte del cesionario, de la opción y, consecuentemente, llevar a efecto la compra, sin necesidad de la intervención del concedente del derecho. Ahora bien, tal innecesariedad de su consentimiento ha de tener su base en el exacto cumplimiento de los requisitos inscritos a favor del optante. Esta posibilidad ha sido admitida por la doctrina científica, la jurisprudencia y por la Dirección General de Registros y de Notariado. Muy significativa, en esta dirección, la Resolución DGRN de 20 de mayo de 2005.
Por tanto, es perfectamente factible, y aconsejable, pactar en la escritura pública de concesión de la opción de compra una facultad que autorice al optante para que, previa consignación del importe total de la opción, pueda otorgar por sí solo la escritura de compraventa. De esta manera, es aconsejable que el optante-comprador instrumente en el contrato de opción el procedimiento adecuado para otorgar unilateralmente la escritura de compraventa y proceder de forma inmediata a la inscripción de su adquisición. Con ello, se logra evitar los posibles retrasos ante una actitud rebelde del concedente-vendedor y, en su caso, la necesidad de iniciar un procedimiento judicial exigiendo el cumplimiento forzoso y el otorgamiento de la escritura por el juez en nombre del concedente-vendedor.
Igualmente, el concedente debe tener en cuenta que la cancelación del asiento relativo a la opción de compra, una vez expirado este derecho tras su no ejercicio, requiere el consentimiento del optante o un pronunciamiento judicial, por lo que, igualmente, es aconsejable que se instrumente un mecanismo que le permita hacerlo de forma unilateral sin necesidad de concurrencia del optante.
- El plazo
El contrato de opción exige, entre otros requisitos, la determinación de plazo para ejercitar la opción, de manera que, transcurrido el plazo pactado sin ejercitar el derecho de opción de compra se produce, no un incumplimiento contractual, sino la «caducidad» del derecho de opción, resultando extemporáneo su ejercicio posterior, no siendo susceptible de interrupción dicho plazo, por los medios reconocidos en el artículo 1.973 del Código Civil.
El plazo para ejercitar la opción de compra es, lógicamente, el convenido por las partes, si bien en caso de ausencia de plazo expreso para el ejercicio de la opción, la Sentencia de 18 de mayo de 1993 de nuestro Tribunal Supremo viene a aplicar el artículo 1.128 del Código Civil estableciendo que al no figurar en los contratos de opción el plazo para el ejercicio de ésta y habida cuenta de que tal omisión no es óbice a su eficacia y validez, ha de fijarse aquél por los Tribunales. Dicha Sentencia entendió excesivo que casi trece años después de la firma del contrato se ejercitaran las acciones pertinentes en defensa de su supuesto derecho.
Generalmente, en estos casos, en los que la opción de compra va ligada a un contrato de arriendo en defecto de plazo, la Jurisprudencia suele apuntar al del periodo de arriendo, con exclusión de las prórrogas legales y tácitas. Así por ejemplo la SAP Jaén de 3 de abril de 2003. Ahora bien, suscitan dudas las prórrogas voluntarias del contrato de arriendo. Pese a ello, el Tribunal Supremo, en Sentencia de 6 de mayo de 1994, viene a entender que, en este supuesto, puede interpretarse que el período de la opción no pactado puede ser fijado de tal forma que abarque estas prórrogas, siempre que sean voluntarias.
En cuanto al perfeccionamiento de la compraventa, es suficiente el ejercicio de la opción o, como señala la doctrina jurisprudencial, que llegue a conocimiento de los concesionarios la voluntad de ejercitar el derecho, pues de esta manera se consuma y agota el contrato de opción de compra y al mismo tiempo entra en juego el de compraventa (Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2001 y de 1 de abril de 2000). Todo ello, con independencia de la cooperación consiguiente por parte del vendedor para el otorgamiento la correspondiente escritura pública, que constituye tan solo una formalidad posterior y refleja públicamente la venta ya existente. Por ello, como se ha apuntado con anterioridad, es conveniente pactar en la escritura pública de concesión de la opción de compra una facultad que autorice al optante para que pueda otorgar por sí solo la escritura de compraventa, como garantía ante una hipotética ausencia de cooperación por el transmitente.
