Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
AUTOR: www.ksolucion.es
SUMARIO:
1.- El Caso
1.1.- Supuesto de Hecho
1.2.- Objetivo. Cuestión planteada
1.3.- La estrategia del Abogado
2.- El Procedimiento Judicial
2.1.- Partes
2.2.- Peticiones Realizadas
2.3.- Argumentos
2.4.- Normativa
2.5.- Documentación
2.6.- Prueba
2.7.- Resolución Judicial
3.- Jurisprudencia relacionada con el caso
4.- Documentos jurídicos
5.- Biblioteca
6.- Formulario: Demanda de reclamación de cantidad por daños y perjuicios derivados de vicios ocultos en una vivienda
1.- El Caso
1.1.- Supuesto de Hecho
Barcelona
El 20 de diciembre de 1985, Doña Ana, como propietaria de un inmueble destinado a vivienda ubicado en la ciudad de Barcelona, suscribe un contrato de arrendamiento con termino “indefinido” con Doña Teresa acordando el pago de un precio total de renta anual, dividida en mensualidades adelantadas, renovaciones consecutivas, solo interrumpidas por la notificación previa de las partes en su deseo de finalizar el mismo. En el año 2006 Doña Ana decide vender el inmueble a la empresa “casita SL”, por lo que decide finalizar la relación contractual con Doña Teresa. Tomando en consideración el contenido del contrato firmado, Doña Ana comunica la recisión del contrato mediante Burofax, sin llegar a una solución negociada con Doña Teresa. Una vez adquirida la propiedad del inmueble por “Casita SL”, esta emprende las acciones legales correspondientes.
1.2.- Objetivo. Cuestión planteada
El cliente es Doña Teresa y sus pretensiones son:
• Que no se revoque el contrato de arrendamiento al que se encuentra sujeto que está firmado con Doña Ana.
• Que se le permita seguir viviendo en el inmueble objeto del conflicto.
1.3.- La estrategia del Abogado
Si bien el Abogado conoce que el contrato fue firmado con posterioridad a la entrada en vigor del real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril, de Medidas de Política Económica, decide exponer ante el Juzgador que no sólo se analice de manera aislada el documento jurídico en cuestión bajo los efectos de la referida Ley, sino que se tome en cuenta las circunstancias en las que se celebró el referido contrato en aras de analizar la real voluntad de las partes.
2.- El Procedimiento Judicial
Orden Jurisdiccional: Civil.
Juzgado de inicio del Procedimiento: Juzgado de Primera Instancia de Barcelona.
TIPO DE PROCEDIMEINTO: Juicio Verbal de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda urbana por finalización del plazo contractual.
FECHA DE INICIO DEL PROCEDIMIENTO: 17/01/2007.
2.1.- Partes
Parte Demandante
– Casita SL
Parte Demandada
– Doña Teresa (arrendataria)
2.2.- Peticiones Realizadas
Parte demandante
• Que se estimen los hechos y fundamentos expuestos en su demanda y se declare extinguido el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 20 de diciembre de 1985, respecto del inmueble en cuestión, por finalización de su duración contractual.
• Se condene a Doña Teresa a que desaloje el piso en autos, dejándolo libre, vaco y expedito a disposición de la actora. Procediendo, en caso contrario a su lanzamiento a su costa.
• Se condene a la expresa imposición de las costas de este procedimiento a la demandada.
Parte demandada
• La desestimación de la demanda impuesta por la actora, a efecto de determinar el contrato de arrendamiento ya referido.
• Se condene al pago de costas de este procedimiento a la demandante.
2.3.- Argumentos
La parte actora en su demanda fundamenta sus peticiones en los siguientes argumentos:
• En cuanto a la duración del contrato, expresada bajo la fórmula indefinido, debe ser llevada al contexto histórico de su fijación, en el mismo año en que entró en vigor el Real Decreto Ley 2/1985, que permite su finalización en cualquier tiempo, por lo que el adjetivo que califica la duración se refiere tan sólo a su carácter indeterminado, y no a la estipulación de prórroga forzosa.
• Nos hallamos ante la causa de desahucio que previene el artículo 1569 del Código Civil, al haber expirado el término convencional establecido para la duración del contrato.
Parte demandada
• Los interesados pactaron, bajo la fórmula de señalar que el plazo del contrato se convenía “por tiempo indefinido”, la concesión al arrendatario del derecho prorrogar a su voluntad el contrato anualmente, habida cuenta que fijaron la renta en anualidades pagaderas en doce mensualidades.
• Desde el año 1998 que el arrendador podría haber resuelto el contrato, según la interpretación de la contraparte, no lo hizo, y es más tampoco lo hizo en todos los años sucesivos en que Doña Ana fue la titular del inmueble objeto del arrendamiento, lo que demuestra de forma clara e inequívoca que nunca fue intención pactar un arrendamiento por tiempo determinado, ya que pudiendo darlo por terminado nunca lo hizo.
2.4.- Normativa
Parte demandante:
o Procesal:
o Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000, de 7 de enero). LEC. (Arts. 5, 6, 23, 31, 45, 52.1.7, 248, 249.6)
o Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial. LOPJ (Art. 21)
o Fondo:
o Código Civil. CC (Arts. 1566, 1581).
o Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre de 1964, texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. TRLAU (Art. 57).
o Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, Sobre Medidas de Política Económica (Decreto Boyer). EDLPE (Art. 9).
o Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. LAU (Disposición Transitoria 1ª)
Parte demandada:
o Procesal:
o Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000, de 7 de enero). LEC. (Arts. 5, 6, 23, 31, 45, 52.1, 248, 249).
o Fondo:
o Código Civil. CC (Arts. 1566, 1578).
o Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre de 1964, Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. TRLAU (Art. 57)
o Real Decreto- Ley 2/1985, de 30 de abril, Sobre Medidas de Política Económica (Decreto Boyer). EDLPE (art. 9).
o Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. LAU (Disposición Transitoria 1ª)
2.5.- Documentación
La parte demandante aportó a su demanda los siguientes documentos:
o Nota simple informativa del Registro de la Propiedad de Barcelona.
o Contrato de arrendamiento de fecha 20 de diciembre de 1985.
o Condiciones anexas al contrato de arrendamiento.
o Consignas de las rentas correspondientes a los meses de octubre, noviembre diciembre de 2006 y enero de 2007 llevadas a cabo por Doña Teresa a favor de la empresa Casita SL.
o Copia certificada de Imposición de Telegramas. Burofax de fecha 18 de octubre de 2006.
2.6.- Prueba
La parte actora en el acto de la vista propuso:
o Interrogatorio de la demandada.
o LA documental acompañada en la demandad por reproducida.
La parte demandada en el acto de la vista propuso:
o El interrogatorio de la actora.
o Documental por reproducida.
Se admitieron todas las pruebas propuestas por ambas partes, y a continuación se practicaron los interrogatorios de las partes.
2.7.- Resolución Judicial
FECHA DE LA RESOLUCIÓN JUDICIAL: 25/06/2007.
FALLO O PARTE DISPOSITIVA DE LA RESOLUCIÓN JUDICIAL:
• La Sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Barcelona en su Fallo estima la demanda de Juicio Verbal y declara resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda por expiración del término contractual, condenando a la demandada a que la desaloje y deje libre y a disposición de la actora en el plazo legalmente normado, con apercibimiento de lanzamiento en otro caso. Se condena en costas a la parte demandada.
FUNDAMENTOS JURÍDICOS DE LA RESOLUCIÓN JUDICIAL:
• La sentencia fundamentó su fallo en que la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985 suponía la supresión de la aplicación automática de la prórroga forzosa, el contrato tendría la duración que libremente fijen, y vencido el plazo, entraría en funcionamiento la tácita reconducción.
En este caso la demanda debe prosperar. Ningún reproche jurídico cabe formular a la pretensión resolutoria de la parte actora. Suprimida ope legis la prórroga forzosa automática como se ha dicho y no habiéndose convenido por las partes la aplicación del artículo 57 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos otra fórmula que permitiese al inquilino prorrogarlo a su voluntad, es claro que aquella facultad excepcional no le fue reconocida al inquilino. La expresión de “tiempo indefinido” que se contiene en el modelo oficial de contrato queda matizada perfectamente en la cláusula anexa la cual tiene un redactado absolutamente neutro pues reconoce a ambas partes la facultad de desvincularse del contrato preavisando con tan sólo un mes de antelación.
3. Jurisprudencia relacionada con este caso
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (sala civil, sección 4ª) núm. 627/2007 de 5 diciembre de 2007. BDI Economist & Jurist. Civil y Mercantil. Marginal 303942.
Sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña, (sala civil, sección 4ª) núm.514/2006 de 4 de diciembre de 2006. BDI Economist &
Jurist. Civil y Mercantil. Marginal 289691.
Sentencia del Tribunal Supremo (sala civil) núm. 807/1996 de 15 de octubre de1996. BDI Economist & Jurist. Civil y Mercantil. Ma rginal 185284.
4. Documentos Jurídicos
1.- Demanda de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda urbana por finalización de plazo contractual.
2.- Sentencia de Juicio de Desahucio por expiración de término contractual.
5. Biblioteca
Comentarios a la L.A.U.
Sabelotodo Derecho Civil
Los arrendamientos urbanos hoy
Comentario a la Ley de Enjuiciamiento Civil. 2ª Edi
ción 2012. Actualizado
La prueba documental
Técnica procesal. 25 años de estudios forenses
6. Formulario
Demanda de juicio verbal por extinción del plazo del arrendamiento de vivienda
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