Alertas Jurídicas martes , 17 mayo 2022
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Comunidades morosas: cómo proceder ante el impago

 

Por Carolina Otaño, Abogada de Clifford Chance.

¿Qué ocurre si los fondos y los derechos de crédito de la Comunidad no son suficientes para cubrir la totalidad del importe de las deudas contraídas con terceros? ¿Puede entonces el acreedor ir contra los bienes privativos de los copropietarios? ¿Y contra los bienes comunes? ¿Están los copropietarios obligados a pagar la parte correspondiente de la deuda contraída por la Comunidad aunque hayan venido abonando diligentemente sus cuotas mensuales?

 El acreedor puede reclamar a la Comunidad de dos formas: exigiendo exclusivamente la cantidad adeudada por aquella o bien reclamar a la Comunidad dicha cantidad y, subsidiariamente, a los copropietarios individualmente en proporción a sus cuotas

 Si el acreedor reclama exclusivamente contra la Comunidad, y no a los propietarios, la posible sentencia condenatoria solo podrá ejecutarse contra aquella. En el caso de que sus bienes no fueran suficientes, deberá reunirse la Junta y determinar el importe proporcional a pagar por cada copropietario, según su cuota

•Los propietarios que estén al corriente de cuotas podrán oponerse al requerimiento individual que le dirija el acreedor para cobrar una deuda contraída por la Comunidad

•El fondo de reserva de la Comunidad, que consiste en una cantidad mínima equivalente al 5% del presupuesto ordinario de la Comunidad que los copropietarios están legalmente obligados a dotar, puede ser también objeto de embargo por deudas que la Comunidad contraiga con terceros

1. INTRODUCCIÓN

Dada la actual situación económica, no son infrecuentes las situaciones de impago de las comunidades de propietarios, como sujetos intervinientes en el tráfico jurídico. Éstas suscriben contratos con terceros y adquieren compromisos y obligaciones, a pesar de no tener personalidad jurídica en sentido estricto.

Según la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal («LPH»), la Comunidad responderá de sus deudas con sus fondos y con los derechos de crédito que la Comunidad ostente frente a terceros (incluso frente a los copropietarios). ¿Pero qué ocurre si los fondos y los derechos de crédito de la Comunidad no son suficientes para cubrir la totalidad del importe de la deuda contraída? ¿Puede entonces el acreedor ir contra los bienes privativos de los copropietarios? ¿Y contra los bienes comunes? ¿Están los copropietarios obligados a pagar la parte correspondiente de la deuda contraída por la Comunidad aunque hayan venido abonando diligentemente sus cuotas mensuales?

2. RESPONSABILIDAD DE LA COMUNIDAD Y DE LOS COPROPIETARIOS

Frente a un impago de la Comunidad, existen dos opciones para el acreedor: (i) la reclamación de la cantidad adeudada exclusivamente a la Comunidad (en cuyo caso responderá únicamente ésta, con carácter inmediato, con sus fondos y créditos – sin perjuicio de la responsabilidad mediata de los copropietarios en tanto que integrantes de la Comunidad demandada, desarrollada en el apartado 2.1 siguiente), o (ii) la reclamación de la cantidad adeudada a la Comunidad y, subsidiariamente, la reclamación individual a los copropietarios en proporción a sus cuotas.

2.1 Responsabilidad inmediata de la Comunidad (y mediata de los copropietarios)

Si se opta por interponer la demanda de reclamación de cantidad exclusivamente contra la Comunidad (obviando la posibilidad de incluir la reclamación subsidiaria a los copropietarios), la sentencia condenatoria que, en su caso, se dicte solamente podrá ejecutarse contra la referida Comunidad. En el caso de que los bienes de la Comunidad no fueran suficientes para satisfacer la cantidad adeudada, la Comunidad de Propietarios deberá reunirse en Junta y determinar el importe proporcional de la cuantía de la condena a satisfacer por cada uno de los copropietarios (en proporción a sus cuotas de copropiedad – art. 21 LPH), siendo éste el momento a partir del cual se generará la deuda de cada uno de los copropietarios frente a la Comunidad (y no en el momento anterior de ejecución de la condena judicial). Esto es, «la obligación de cada copropietario de contribuir a satisfacer la obligación establecida en la sentencia no surge entre él y el acreedor, sino mediatamente a través de la Comunidad, y esta obligación de contribuir es una obligación propter rem, es decir, incumbe a quien sea propietario del piso o local cuando tal obligación de contribuir vence según el acuerdo de la Junta, determinando el tiempo y forma de su cumplimiento (…)» (RDGRN de 30 de junio de 1986). (También en este sentido se pueden citar la SAP de Madrid Sección 19ª núm. 251/2011 de 1 de junio y el Auto de la AP de Pontevedra Sección 6ª núm. 287/2010 de 17 de diciembre.)
Nótese que el acreedor podrá pedir en su demanda que en la sentencia condenatoria que en su caso se dicte contra la Comunidad se incluya expresamente el apercibimiento al Presidente para que convoque una Junta en la que se determine el importe a pagar por cada uno de los copropietarios (posibilidad expresamente reconocida por la doctrina, según lo dispuesto en el Auto de la AP de Pontevedra, Sección 6ª, núm. 287/2010 de 17 de diciembre).

2.2 Responsabilidad inmediata tanto de la Comunidad como de los copropietarios (aunque éstos últimos con carácter subsidiario)

Por otro lado, si se opta por interponer la demanda de reclamación de cantidad contra la Comunidad y, en la misma demanda, interponer una reclamación subsidiaria dirigida individualmente contra cada uno de los copropietarios, la sentencia condenatoria que en su caso se dicte deberá ejecutarse directamente contra los bienes de la referida Comunidad, y, en el caso de que éstos no fueran suficientes para satisfacer el pago de la deuda, contra los bienes de los copropietarios demandados, en proporción a sus cuotas.

Los requisitos para ello son los siguientes:

(a) Que previamente a la interposición de la demanda contra los copropietarios, se dirija a cada copropietario un requerimiento de pago de la parte proporcional del importe adeudado, siendo susceptibles de ser demandados solamente aquellos copropietarios que no respondan a este requerimiento abonando el importe requerido;
(b) Que la demanda se dirija subsidiariamente contra cada uno de los copropietarios que no hayan abonado el importe correspondiente tras recibir el requerimiento del acreedor, citándolos individualmente y no como una colectividad.
Pero la cuestión no es tan sencilla, ya que el art. 22 LPH estipula, en su apartado 2º que: «Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.»
Esto plantea un inconveniente para el acreedor, ya que si los copropietarios ejercitan esta facultad de oposición a la ejecución que les concede el art. 22.2 LPH, el acreedor no podrá accionar directamente contra ellos para hacerse pago de la deuda contraída por la Comunidad. En este caso deberá dirigirse judicialmente contra la Comunidad y contra aquellos copropietarios (si los hay) que no estén al corriente en el pago de sus cuotas (por el importe proporcional de la deuda de la Comunidad). Y, si una vez recaída sentencia, la Comunidad no tiene fondos y créditos suficientes para satisfacer el importe de su condena, el acreedor siempre tendrá la posibilidad de proceder según se dispone en el apartado 2.3 siguiente.

2.3 Cómo reconducir la opción (i) a la opción (ii): La demanda ejecutiva subsidiaria contra los copropietarios tras la sentencia «declarativa» contra la Comunidad

En el caso de que el acreedor hubiera optado por demandar a la Comunidad y hubiera recaído sentencia condenatoria, pero aquella no tuviera fondos y créditos suficientes para atender el pago de la condena pecuniaria, y no se convocase Junta para determinar el importe proporcional de la condena a satisfacer por cada uno de los copropietarios, o éstos no procedieran al pago del importe determinado en dicha Junta, el acreedor podrá optar por suplir judicialmente la actuación de la Junta (esto es, la determinación de la contribución de cada uno de los copropietarios y/o la reclamación a cada uno de los copropietarios del pago de dicha contribución, según el caso), sin merma de las garantías procesales, esto es, llamando personalmente como parte en las actuaciones judiciales a cada uno de los propietarios cuyos bienes se persiguen (vid. RDGRN de 30 de junio de 1986).
Para ello, el acreedor deberá requerir a los copropietarios individualmente al pago de la condena pecuniaria, en proporción a sus cuotas, y luego promover demanda ejecutiva contra la Comunidad y subsidiariamente contra los copropietarios individualmente designados que no hayan atendido el requerimiento. En este sentido, la Sentencia dictada recientemente por la AP de Barcelona (Sección 13ª), Sentencia núm. 290/2012 de 15 de mayo, en su Fundamento Jurídico Cuarto establece lo siguiente: «(…) con la nueva LEC, tanto el requerimiento (a los copropietarios) como la demanda, pueden incluso referirse a momento posterior a la sentencia «declarativa», dado que la demanda ejecutiva (con la correspondiente integración del título) puede dirigirse frente a personas no «inicialmente» demandadas, en cuyo caso los copropietarios pueden oponerse a la ejecución inicialmente despachada.»
En cualquier caso, según las derivaciones implícitas del art. 22 LPH, y según una amplia doctrina jurispudencial que así lo corrobora, es indiscutible que para poder ejecutar la sentencia condenatoria de manera inmediata, aunque de forma subsidiaria a la ejecución contra la Comunidad, frente a cada uno de los copropietarios en proporción a sus cuotas, éstos tienen que haber sido parte en el correspondiente proceso.

3. LA EJECUCIÓN CONTRA LOS FONDOS Y CRÉDITOS DE LA COMUNIDAD


3.1 Inexistencia de bienes inmuebles de la Comunidad

La LPH no prevé la posibilidad de accionar contra los bienes inmuebles titularidad de la Comunidad por la simple razón de que ésta no puede ser titular de bienes inmuebles. Tanto los bienes privativos como los elementos comunes son titularidad de los copropietarios: los bienes privativos, por pleno dominio, y los elementos comunes por cuotas indivisas en proporción a las cuotas de participación de cada uno de los copropietarios, constituyendo dichas cuotas indivisas elementos anejos de los bienes privativos, imposibles de enajenar de manera independiente.
Por lo tanto, para afectar los bienes privativos o comunes al pago de la deuda, será necesario demandar a los copropietarios individualmente, de forma subsidiaria a la demanda a la Comunidad, y que éstos sean condenados al pago.

3.2 Créditos: ¿Solo los presentes o también los futuros?

Cabe preguntarse si la ejecución contra los fondos y créditos de la Comunidad debe abarcar todos los créditos presentes y futuros de la Comunidad deudora (haciendo una interpretación paralela al art. 1.911 CC) o si se debe circunscribir a los créditos existentes en el momento de la ejecución. La cuestión no es baladí, ya que si el acreedor pudiera hacerse con los créditos de la Comunidad que se originen con posterioridad a la sentencia condenatoria al pago, ello implicaría que una vez recibida la sentencia por parte de la Comunidad y convocada la Junta de Propietarios preceptiva para aprobar la derrama para el pago de la condena pecuniaria y determinar el importe a satisfacer por cada copropietario, el acreedor podría reclamar el pago de la condena pecuniaria directamente a los copropietarios, en virtud de los derechos de crédito de la Comunidad frente a los copropietarios surgidos a partir de la citada derrama para el pago de la condena. Sin embargo, la jurisprudencia se encuentra dividida en este punto.
Por un lado, existe cierta jurisprudencia que entiende que los créditos con los que el acreedor podrá hacerse pago serán los existentes en el momento de la ejecución. En este sentido, la SAP de Madrid (Sección 19ª) núm. 251/2011 de 1 de junio, establece que «el propio precepto (art. 22 LPH) indica aquello con lo que debe responder la Comunidad, esto es, con sus fondos y créditos, debiendo entenderse por tales las cantidades en metálico a nombre de la Comunidad y los créditos existentes a favor de la misma al momento de la reclamación (….)». Y también se manifiesta en apoyo de esta tesis la RDGRN de 30 de junio de 1986.

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