Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Por Pascual Hernández Guzmán, Socio director Hernández&Hernández Abogado y Administrador de Fincas
Las estadísticas dicen que el 70% de los problemas que sufren las comunidades de propietarios están provocados por el ruido. El autor nos ofrece en el presente artículo los pasos a seguir para que el perjudicado y la Comunidad de propietarios puedan acabar con los perjuicios de quienes sufren a los vecinos ruidosos.
En paralelo a la denuncia policial, se debe solicitar al Presidente que requiera extrajudicialmente al vecino molesto para que cese en la provocación de ruidos; para mandar dicho requerimiento no es necesaria la convocatoria de junta previa
El acuerdo de la junta sobre la iniciación de la acción judicial se aprueba por mayoría simple; una vez adoptado, es conveniente que el presidente remita nuevo requerimiento notarial o burofax con acuse de recibo y certificación del texto, al vecino ruidoso, informándole del mismo y concediendo un plazo prudencial para que cese su actuación
Los tribunales consideran que el cumplimiento de los límites de decibelios no excluye la responsabilidad del vecino ruidoso cuando, aún así, persisten las perturbaciones
La sentencia puede privar al propietario del uso de la vivienda por tiempo de hasta tres años, y, en su caso, la resolución del contrato de alquiler, provocando el desahucio del inquilino
Se puede exigir indemnización de daños y perjuicios como costes de pruebas de medición decibélica u honorarios del administrador por la celebración de juntas extraordinarias. No obstante , los tribunales son muy exigentes en su acreditación
I. El indeseable vecino del ruido.
Si existe un vecino indeseable en las comunidades de propietarios es el ruido. Cuando un comunero llega a su domicilio, a su refugio anti-problemas protegido por el artículo 20 de la Constitución española, y más en los tiempos que vivimos, lo que menos desea es que su descanso o sus relaciones familiares se vean alteradas, vulneradas, lesionadas por el ruido proveniente de locales o de pisos vecinos. La casuística es inagotable, y cualquier profesional de la Administración de Fincas se ha encontrado con supuestos de lo más variopinto: el vecino que, por afición o dedicación profesional, toca algún instrumento musical, las tan temidas obras de reforma, los arrendatarios incívicos de un piso de la comunidad que generan ruidos y molestias constantes, los pisos sobreocupados por subarrendamientos sin fin (vulgarmente llamados pisos pateras), las estigmatizadas fiestas nocturnas, los perturbadores ladridos de perros que no se cansan de ladrar, e, incluso, las peleas constantes, que, además, son causa de problemas de mayor envergadura, como la violencia familiar. Todas estas situaciones, y un sinfín de ellas más no enumeradas por ser tantas, generan conflictos en las comunidades de vecinos, que no siempre tienen una fácil solución.
Decimos que no siempre tienen una fácil solución porque, en primer lugar y por lo que en nuestro despacho profesional podemos apreciar día a día, en la actualidad se han degradado los más elementales principios de convivencia; se ha perdido el sentido vecinal, la convivencia cívica, pacífica y tolerante entre los copropietarios. Esta pérdida se ha producido en su doble vertiente, ya que por un lado, nadie aguanta a nadie, porque entiende que “tiene derecho a ello”, y por otro lado, nadie respeta a nadie, ya que entiende que “también tiene derecho a ello, a ejercer lo que le da su real gana”. El problema tiene varias vertientes, de civismo, de educación, de moral y de orden público; y, por supuesto, la vertiente legal y la defensa de derechos, que es la que abordaremos en este artículo.
En mi época de residente en un colegio mayor universitario, nada más entrar nos explicaron el principio, la regla, la norma sagrada que debía respetarse para que funcionamiento “vecinal” de los más de cuatrocientos colegiales fuera óptimo: no hagas lo que no te gustaría que te hicieran a ti y no hagas a los demás lo que te molesta a ti. Dicho principio, correctamente aplicado, es la quintaesencia del sentido vecinal que debe presidir las relaciones entre comuneros de una finca organizada en propiedad horizontal. No siendo ingenuos, su aplicación es altamente difícil, y por ello se aprobó la Ley 49/1960, de 21 de junio, de Propiedad Horizontal (LPH) con sus sucesivas modificaciones, que vienen a regular y codificar por medio de desarrollo legislativo la convivencia vecinal.
Abordando más concretamente el objeto de este artículo, el problema del ruido es particularmente subjetivo, y que debe solucionarse regulando y resolviendo las controversias entre personas que conviven en una comunidad de propietarios, arbitrando un equilibrio entre las facultades de disfrute privativas de cada uno de los condueños, y los deberes y limitaciones consiguientes que impone el ya mencionado principio de la convivencia vecinal. Los usos locales, las costumbres de cada lugar, inspiran la normativa reguladora del ruido, sobre todo, aquel ruido que no es consecuencia de actividades sujetas a licencia administrativa y que se ejercita en locales o pisos de las comunidades.
Hay que tener en cuenta que las molestias propias entre vecinos, muchas veces no son ruidos que superen los decibelios permitidos, sino simples «molestias» de propietarios incívicos. La cuestión estriba entonces en que si estas actividades no están en contra del Estatuto de la comunidad, ¿cabe aplicar la ley, aún sin que se hayan contravenido normas administrativas que regulan el tema de ruido?
Adelantándonos a las conclusiones, la contestación debe ser positiva. De ahí que se defienda el criterio de que, con independencia de las actuaciones personales, civiles, penales o administrativas, en su caso, una situación así no puede permitirse en la Comunidad, pues atenta contra la paz vecinal. No obstante, la clave residirá en, llegado el asunto a los tribunales, poder acreditar en la fase de la práctica de la prueba, que dichas molestias existen, y tienen la entidad suficiente como para una resolución favorable para la comunidad.
II. Normativa reguladora del ruido, y en especial aquella que afecta a la convivencia en la Comunidades de propietarios.
El marco normativo relacionado con el ruido “doméstico”, el que nos encontramos en las comunidades de propietarios, no es asequible ni, desde nuestro punto de vista, está bien sistematizado por estar muy disperso. Es una normativa que fundamentalmente podemos encontrar en las normas autonómica y municipal, en la gran mayoría de las veces aplicable por analogía, no siendo unas normas desarrolladas al efecto, y, de forma particular, a las comunidades de propietarios.
La ley estatal, la 37/2003, de 17 de noviembre, denominada ley del ruido, establece como concepto fundamental la definición de ruido, sobre la base del principio de contaminación acústica. Coincidiendo con algunos autores expertos en la materia y con la definición dada por el Decreto 78/1999, de 27 de mayo de la Comunidad de Madrid, por el que se regula el régimen de protección contra la contaminación acústica, “ruido podemos considerarlo como todo sonido no deseado, sea o no inarticulado, y resulte o no agradable”. Así, entraría dentro del ruido reprochable a un comunero el ya enunciado en la casuística del punto primero del presente artículo, como es el que toque el piano o la trompeta en su casa, aunque lo realice de manera formidable, si con ello, perturba al resto de vecinos; o el más común supuesto de que un vecino ponga a todo volumen canciones de un determinado grupo musical, o cualquiera de las magnífica operas de Puccini.
La norma estatal está desarrolla reglamentariamente, en cuanto afecta al ruido en las comunidades de propietarios por el Real Decreto 1367/2007, de 19 de octubre. En los anexos de dicho RD nos encontramos con los famosos límites máximos de inmisión sonora en locales y viviendas, en sus distintos horarios, que deben de respetarse a fin de proteger a los ocupantes de los inmuebles en comunidad frente al ruido. No obstante, dicha normativa solo se aplica a actividades que puedan producir molestias, y que estén sujetas a algún tipo de licencia de actividad. Para el ruido propiamente doméstico, es cada Comunidad Autónoma la que regula por medio de normativa autonómica su arbitrio, quedando delegada en muchas ocasiones dicha competencia a los ayuntamientos que son los que regulan por medio de las ordenanzas municipales la convivencia vecinal en materia de ruidos.
Es también importante respecto a la construcción de edificios, el Real Decreto 1371/2007, de 19 de octubre, por el que se aprueba el documento básico «DB-HR Protección frente al ruido» del Código Técnico de la Edificación, y se modifica el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación. En viviendas de nueva construcción con base en dicha reglamentación, queda garantizado, por la actividad supervisora de los ayuntamientos a la hora de conceder las licencias de edificación y de primera ocupación, la correcta insonorización de las viviendas, lo que debería evitar problemas de ruidos entre condóminos.
Como complemento, y en un tercer nivel no menos importante como ya se ha anunciado, hay que contar con la normativa municipal. Efectivamente, las Ordenanzas municipales son las encargadas de regular el ruido que afecte a los vecinos en las comunidades de propietarios, puesto que así lo establecen los artículos 2 y 28.5 de la Ley del ruido.
Efectivamente, tanto por la legislación ya referenciada, y por alguna otra de entre la que cabe destacar Ley 8/2007, de 28 de mayo que en su artículo 4 a) establece que todos los ciudadanos tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, concebida con arreglo al principio de diseño para todas las personas, que constituya su domicilio libre de ruido y de otras inmisiones contaminantes de cualquier tipo que superen los limites máximos admitidos por la legislación aplicable y en un medio ambiente y paisajes adecuados, como por la cada vez numerosa jurisprudencia constitucional, civil, contencioso administrativa e incluso penal, el ruido está condenado a desaparecer de las relaciones de vecindad.
Para ello, la LPH tiene establecido un procedimiento para solucionar las disputas entre vecinos, recogido en su artículo 7.2 de la LPH. Esta es la herramienta fundamental con la que cuentan las comunidades de propietarios. Dicho fundamental artículo establece:
“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.”
III. ¿Qué podemos hacer cuando nos encontramos con un vecino ruidoso en nuestra Comunidad, tanto a nivel particular como a nivel comunitario?
Cuando una comunidad de propietarios se encuentra con un problema de ruidos domésticos, comienza un viacrucis que inexorablemente va a tener a recorrer para conseguir la redención de que su vecino cese con la actividad molesta, que al resto de la comunidad de propietarios le está perturbando.
Inicialmente, nuestra experiencia nos lleva a recomendar al propietario más perjudicado, o al presidente, que primeramente y de forma cordial hable con el vecino que está provocando los ruidos, para tratar de solucionar la cuestión. Más de una vez nos hemos encontrado con verdaderas bolas de nieve provocadas por las susceptibilidades generadas entre vecinos que se sienten ofendidos porque no se les haya manifestado personalmente la queja de otro vecino, y se haya acudido directamente a la policía o al presidente o al administrador de la finca para que ponga en su conocimiento por medio de una carta unos hechos supuestamente molestos.
Para el caso de que dicha llamada de atención amistosa no sea eficaz, el siguiente paso consiste en llamar, bien por los vecinos de forma particular, bien por el presidente de la comunidad, a la policía local del municipio a fin de que se persone en el inmueble para exigir al propietario generador del ruido, su cese. Con esta actuación conseguirá dos cosas importantes: 1ª) de un lado dejar acreditada la existencia de una actividad inicialmente perturbadora, ya que la policía municipal abrirá el correspondiente atestado, del que quedará prueba fehaciente; 2ª) nos dará indicio la autoridad policial sobre si dicha actividad ruidosa puede ser vulneradora de la normativa municipal de ruidos, sobrepasando los límites de inmisión sonora recogidos por la normativa municipal.
¿Quieres seguir leyendo?
Suscríbete a la Revista Inmueble desde
