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Excepto estos últimos años en los que la banca se hallaba omnipresente en el mercado inmobiliario y, quizás, ésta haya sido la causa de su crisis actual, en todas las épocas anteriores comprador y vendedor, cuando deseaban el primero adquirir y el segundo vender un determinado inmueble, en primer lugar se ponían de acuerdo en el precio y posteriormente en la forma de pago de aquella cantidad.
Vendedor y comprador acordaban el plazo y cantidades a pagar en cada plazo, así como el interés que debía satisfacer el comprador por las cantidades aplazadas. Como garantía del pago del total precio aplazado se podían establecer las garantías personales o avales, no obstante la mejor garantía era el retorno del propio bien transmitido al vendedor cuando el comprador incumplía el pago en los plazos convenidos.
En la propia escritura de compraventa, donde se establecían el precio, los plazos y fechas de pago, así como los intereses pactados, se instrumentaba un pacto llamado de reserva de dominio por el que el vendedor recuperaba el inmueble vendido en caso de impago de cualquier cantidad en la fecha indicada en la propia escritura. Este pacto es inscribible en el Registro de la Propiedad y surte los efectos suficientes para que dicha finca, si el comprador la transmite, debe trasmitirla con el pacto en cuestión que proporciona una garantía plena al vendedor.
Con el fin de facilitar, bien el pago, bien una financiación al comprador, pueden librarse letras de cambio aceptadas debidamente por el comprador y que se reseñan en la propia escritura de compraventa
En el caso que se incumpliera el plazo o el pago o ambos, se establece una indemnización a favor del vendedor que normalmente consiste en hacer suya una parte sustancial del dinero ya satisfecho por el comprador. El vendedor, por tanto, en caso de incumplimiento recupera el bien transmitido más parte importante, hasta un cincuenta por ciento admite la jurisprudencia, de las cantidades ya satisfechas por el comprador.
Con el fin de facilitar, bien el pago, bien una financiación al comprador, pueden librarse letras de cambio aceptadas debidamente por el comprador y que se reseñan en la propia escritura de compraventa y la tenencia de estas letras de cambio por parte del comprador son prueba suficiente del pago de las mismas.
Una vez que el comprador tenía en su poder la totalidad de las letras de cambio puestas en circulación, él mismo acudía a un Notario haciendo constar el pago aplazado mediante la incorporación de dichas letras a la escritura, liberando de este modo la garantía real inscrita en el Registro de la Propiedad a favor del vendedor y cancelando la inscripción en el Registro de la Propiedad de la cláusula de reserva de dominio.
Otra forma de demostrar el pago es la carta de pago que suscribe el vendedor ante el Notario y dicha escritura también cancela la inscripción registral de la cláusula de reserva de dominio. El inconveniente de demostrar el pago de este modo es que requiere la firma del vendedor y si la venta es a largo plazo, varios años, el comprador se halla al albur de lo que pueda sucederle al vendedor.
la mejor garantía era el retorno del propio bien transmitido al vendedor cuando el comprador incumplía el pago en los plazos convenidos
Todo ello viene a colación porque las compraventas de inmuebles deberán instrumentarse de este modo si desea obviarse tanto el coste del préstamo bancario como la situación financiera de los bancos. Téngase en cuenta que el interés normal que se pacta en las compraventas con precio aplazado es el interés que obtendría el vendedor depositando aquellas cantidades en una imposición a plazo.
Autor: Juan Carlos Giménez-Salinas Colomer. Abogado
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