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Por Fernando Sanahuja, socio de Sanahuja & Miranda
Comprar una vivienda cada vez resulta más complicado. No obstante, en la actualidad una de las pocas formas de adquirir una es mediante las comunidades de bienes. Esta fórmula presenta unas importantes ventajas, la más importante, es la mayor facilidad en la obtención de la financiación por parte de los adquirentes de las viviendas.
Las Gestoras suelen administrar el suelo de las entidades bancarias por lo que se encuentran con mayores facilidades para financiar más fácilmente la promoción, hecho que deriva en un beneficio directo para los comuneros
Durante la ejecución de la obra, los comuneros suelen abonar únicamente los intereses bancarios, empezándose a abonar el principal, acabada la obra, liquidada la comunidad y constituida la propiedad horizontal; momento en el que cada uno se subroga a la hipoteca o liquida la misma según su coeficiente
El comunero no sólo ve salvaguardada su inversión por el control realizado por la Junta de Comuneros y de la Gestora sino por el propio Project Manager designado por el banco que debe certificar la obra y autorizar los pagos
Comprar una vivienda cada vez resulta más complicado. No obstante, en la actualidad una de las pocas formas de adquirir una es mediante las Comunidades de Bienes.
La fórmula de la Comunidad de bienes presenta unas importantes ventajas en estos tiempos de crisis; la más importante, es la mayor facilidad en la obtención de la financiación por parte de los adquirentes de las viviendas.
Los principales intervinientes en este tipo de procesos son: la Gestora, el adquirente así como la Entidad bancaria que otorga la financiación.
Las funciones más características de cada una de las partes que intervienen en la compra de viviendas mediante Comunidades de Bienes son las siguientes:
Þ La Gestora:
La misión principal de la denominada Gestora es que la Comunidad de bienes llegue a buen fin debiendo atender las necesidades de todas las partes involucradas en la Comunidad; principalmente a los Comuneros así como a los requisitos que la Entidad bancaria que financia la obra vaya requiriendo.
Habitualmente, y con la salvedad que sea atendido junto con la Dirección Facultativa de la obra a construir, es la Gestora la que se encarga de velar por el buen funcionamiento con las Entidades Públicas, solicitudes de permisos varios y, en definitiva la resolución de cualquier conflicto burocrático que las Entidades Públicas presentes en el lugar de la construcción de la obra puedan reclamar.
Además de las anteriores funciones, la Gestora tiene –en buena medida- su razón de ser en la comercialización de las entidades que se construirán mediante la Comunidad de bienes, hecho diferencial entre las empresas que se dedican al sector.
Dentro de este apartado se encuentra el de gestionar los contratos de reserva, gestión negocial, información a los futuros comuneros tanto del significado y alcance de una Comunidad de bienes, las oportunidades de subrogación y condiciones de la Hipoteca “individualizada” una vez liquidada la Comunidad, etc.
Como consecuencia de lo anterior debe señalarse el grado de especialización que vienen teniendo las empresas que en la actualidad hacen las funciones de la Gestora en una compra venta mediante Comunidad de bienes; no sólo son las que constituyen la Comunidad de bienes previamente a la incorporación de los comuneros (este aspecto depende del caso concreto), sino que solventan toda incidencia con los Entes Públicos y disponen de técnicos que velan por el buen fin de la obra; asimismo atienden a toda necesidad que pueda requerir el comunero en todo momento, antes de adherirse a la Comunidad así como las que pueda necesitar con posterioridad y hasta la liquidación de la Comunidad y constitución de la Propiedad Horizontal.
Debido a lo anterior las Gestoras suelen administrar el suelo de las Entidades Bancarias por lo que se encuentra con mayores facilidades de los Bancos para financiar más fácilmente la Promoción, hecho que deriva en un beneficio directo para los Comuneros.
Esta función de obtención de la financiación necesaria para la construcción de la obra, es fundamental para el actual auge de las Comunidades de Bienes pues resultan más atractivas y beneficiosas en términos económicos a los adquirentes y posteriormente Comuneros.
Por último las Gestoras junto a las Juntas de Comuneros deben realizar, con la expresa vigilancia de la Entidad Bancaria, los pagos necesarios de la Obra para su buen transcurso; dicho pagos, como veremos, se hacen según Certificaciones de Obra; todas visadas y reguladas por la Dirección Facultativa de la Obra así como por el Técnico designado por la Entidad bancaria que financia la misma (habitualmente es el conocido Project Manager).
Þ El Comunero
El Comunero es el principal partícipe e interesado en la comunidad de bienes. Es el elemento vital de la Comunidad y quien da sentido a todas estas operaciones; además de ser interesado por el funcionamiento de la Comunidad es el beneficiado por la misma siendo en todo momento partícipe activo en la misma Comunidad.
Previamente a adquirir su condición de Comunero, el adquirente ha sido informado del alcance y demás características de la Comunidad de bienes así como firmado un documento de reserva sobre la vivienda que le corresponde de la Obra.
Dicho documento de reserva suele estar cercano al 20-30% del importe total de la compra y dicha cantidad se deduce de la que deberá satisfacer a la finalización de la misma.
Realizadas las reservas y transcurrido el tiempo oportuno, los comuneros se adhieren a la Comunidad de bienes ya creada o bien constituyen junto al resto de Comuneros la Comunidad de bienes cuyo objeto es la construcción del Edificio dentro del que se encuentran sus viviendas.
El Comunero responde al tanto por cien que le corresponda respecto a toda la obra.
Asimismo los Comuneros en el mismo acto público de adhesión/creación de la Comunidad, firman en su condición de Comunidad de bienes la correspondiente escritura pública de la Hipoteca que financiará la Obra.
A su vez, y en el mismo acto, se constituye la Junta de Comuneros o Administración de Comuneros que vela por el correcto funcionamiento de la misma, control de la obra, realización de pagos con las condiciones antes indicadas, etc.
Durante el plazo de ejecución de la obra, los comuneros suelen abonar únicamente los intereses pactados con la Entidad Bancaria, empezándose a abonar el principal (e intereses correspondientes) a amortizar de la hipoteca, una vez se acaba la obra, se encuentra liquidada la comunidad de bienes y constituida la Propiedad Horizontal; momento en el que cada comunero se subroga a la hipoteca o liquida la misma según su coeficiente de participación en la comunidad.
Los derechos de los Comuneros quedan salvaguardos básicamente por lo siguiente:
« Porque la regulación de los Estatutos de la Comunidad debe limitar su responsabilidad al tanto por cien que le corresponda por coeficiente según su participación en la Comunidad, según señalado anteriormente.
« Porque controlan los pagos que realiza la Gestora a través de la Junta de Comuneros que vela por el buen fin de la Comunidad de bienes.
« Porque, además dichos pagos, deben ser visados, aceptados y autorizados por el Técnico que designe el Banco que ha concedido el Préstamo para la construcción a través de las Certificaciones de Obra.
Þ La Entidad Bancaria
La entidad bancaria no forma parte de la comunidad de bienes si bien tiene un importante papel en la vida de dicha comunidad. Por ello, la menciono de forma independiente.
Uno de los efectos directos de la actual crisis financiera es la gran dificultad en la obtención de financiación externa; cuando se consigue en los supuestos de las comunidades de bienes, no sólo los comuneros y la gestora tienen su máximo interés en que la operación sea un éxito sino que también lo tiene el banco que ha financiado la obra.
Para asegurarse de que dicho préstamo hipotecario será debidamente garantizado, la entidad bancaria, además de haber realizado los exhaustivos estudios de riesgos, valoración de la obra, etc., designa al llamado Project o Monitor Manager.
Dicha figura no es más que un técnico, suele ser un arquitecto, que se encarga de controlar el estado de la obra y va realizando, junto a la dirección facultativa, diferentes Certificaciones de Obra en virtud de las cuales se van autorizando los pagos a los diferentes intervinientes de la obra.
Es decir, el comunero no sólo ve salvaguardada su inversión por el control realizado por la Junta de Comuneros y de la Gestora sino que el propio Project Manager designado por la entidad financiadora de la obra se encarga de certificar la obra y autorizar los pagos, hecho que da una gran tranquilidad a los comuneros.
En definitiva y concluyendo, la actual situación financiera como paradoja nos ha llevado a volver a construir mediante comunidades de bienes con una seguridad más que importante para todas las partes, hecho por el que con el debido estudio recomendamos dicha opción.
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