Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Para realizar una transacción comercial se requieren unos requisitos básicos, obviamente que exista una parte interesada en adquirir un bien o servicio que la otra parte está dispuesta a ofrecer, pero además de intentar complementar oferta y demanda para que realmente se produzca el negocio, debe existir un precio o valor que ambas partes acepten como válido. En estos momentos si nos planteamos un escenario con una venta de una vivienda, lo más difícil si descartamos las obvias del comprador (necesidad de financiación, ingresos suficientes…) es establecer cual es realmente su valor de mercado.
Podemos acudir a diferentes definiciones que establecen los diccionarios y cualquiera de ellas nos lo definiría en unos términos parecidos, como es que “El valor de mercado es aquel importe que se le asigna a un bien o producto determinado entendiendo que un vendedor podría obtener por el mismo en condiciones estándares de mercado” lo cual nos lleva a una pregunta cómo se establece este valor que podría obtener el vendedor.
Un mercado que se ha pretendido regular de forma que se eviten los excesos y que garantice a los adquirentes una seguridad en la transacción, nos ofrece unos procedimientos para establecer estos valores de mercado a través de un conjunto de normas legales que se publican a partir de la ORDEN ECO/805/2003 de 27 de Marzo -Sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas entidades financieras- que junto con otras normas posteriores (Ley 41/2007 o R.D. 716/2009) entre otras establecen la forma y condiciones para obtener ese dato de referencia, o precio del bien.
No pretendemos ahora establecer un manual de seguimiento de las normas en cuestión ni tampoco analizar la mayor menor dificultad en su aplicación, ya que su utilización ha sido asumida por los agentes que intervienen en el mercado de tal forma que nos encontramos en un escenario en el que quien establece los valores de los bienes que han de servir tanto para una transacción entre particulares, pero sobre todo cuando esta se relaciona con una entidad financiera a través de la solicitud de un préstamo con garantía hipotecaria generalmente para la adquisición del bien o la construcción de un inmueble cuando es un promotor el solicitante de la financiación, son las sociedades de tasación que a través de sus informes nos indica, como si de un notario se tratara, el valor “real” de mercado.
Con cierta frecuencia, tal vez con demasiada, aparece en los medios de comunicación alguna información o estadística que nos indica que los precios de las viviendas han descendido en porcentajes que realmente si los fuéramos sumando a medida que se actualizan, los pisos mas que cobrar por la venta, casi se debería pagar. Ello no hace mas que confirmar la gran confusión que existe en el mercado de cual es realmente el valor de cada bien, porque aunque tengamos esas tasaciones o valoraciones que nos establecen un valor, no por ello debemos asumir como dogma de fe su contenido.
El mercado de oferta de productos inmobiliarios actualmente se encuentra dividido en tres grandes grupos. El primero de ellos (por ser el primigenio, no por su importancia actual) es de las viviendas nuevas, es decir los nuevos productos que ofrecen al mercado los promotores de viviendas. Estos generalmente (salvo contadas excepciones) han precisado de financiación para poder acometer la construcción del inmueble, con lo que estos pisos, locales o plazas de aparcamiento, se ofrecen con una carga previa, con el importe del préstamo al promotor que garantiza el bien, en el que se subroga el nuevo adquirente.
El segundo grupo de ofertantes de producto son los particulares que ponen a la venta su vivienda, estos lo hacen por razones muy diversas, ya sea porque han decidido cambiar de residencia (traslado, una mayor, mejor situada…) o porque tienen necesidad de disponer de recursos líquidos para atender otros compromisos de pago. Obviamente la situación y consecuentemente la posición del vendedor según sea una u otra la razón varia.
El mercado de oferta de productos inmobiliarios actualmente se encuentra dividido en tres grandes grupos
Y actualmente ha surgido un tercer grupo, que se ha situado el primero por el volumen de productos que tienen para ofrecer a la venta y son las entidades financieras (bancos y cajas de ahorros) las cuales a través ya sea de la recepción de edificios completos que los promotores les entregan como dación en pago o consecuencia de ejecuciones tanto a promotores como a empresas y particulares han ido acumulando un volumen de entidades que, aun no disponiendo de cifras oficiales (son datos que resulta difícil obtener de los actuales propietarios) se estima que supera más de la mitad del stock de producto para vender.
Cada uno de estos colectivos se mueve con unos precios de mercado diferentes, ya que diferentes son las necesidades y situaciones. Los promotores inmobiliarios que han dispuesto de una financiación para la construcción de inmueble, aun teniendo en cuenta que realmente la demanda se ha reducido drásticamente y por lo tanto atendiendo a la primer ley de mercado indicada al inicio de este escrito que obliga a ajustar el precio entre oferta y demanda hasta que ambas se equilibren. Se encuentran que no les resulta posible reducir el valor de bien a la venta mas allá del importe de hipoteca que soporta cada una de las entidades regístrales (vivienda, local, aparcamiento…) ya que en caso contrario, vendiendo por debajo de su hipoteca se produciría una situación paradójica y seria que en cada venta debería añadir dinero para cubrir la diferencia entre el precio de venta y la hipoteca. Esta situación condiciona el precio de oferta en el mercado.
Cuando la oferta del bien se produce a través de particulares, estos definen el precio de venta en función de sus necesidades. Si la venta no comporta una urgencia para el actual propietario, una necesidad de disponer en un periodo corto de tiempo de liquidez y por lo tanto el factor tiempo no incide negativamente en el proceso, proponen un precio de venta que mantienen a pesar de posibles ofertas a la baja, a la espera de que puedan en un momento posterior encontrar el comprador que se adapte a sus pretensiones económicas.
Alguna información o estadística nos indica que los precios de las viviendas han descendido en porcentajes que realmente, si los fuéramos sumando a medida que se actualizan, los pisos más que cobrar por la venta, casi se debería pagar por la misma
Pero si el particular que ha puesto a la venta el inmueble precisa disponer del valor resultante de su venta en un periodo de tiempo determinado, su capacidad de establecer el precio se ve reducida y condicionada por el factor tiempo, que en anterior supuesto no incidía, con lo que posiblemente se verá abocado a reducir y ajustar a la baja el precio de su vivienda que pretende vender en función de posibles ofertas o tan solo para (según considere) hacer más atractivo el precio.
En cuanto al tercer grupo que son las entidades financieras. Estas actúan de formas errática, ya que su referente en principio no es el posible precio de mercado, su actuación se ve afectada por el importe de la deuda que soporta el bien, por el volumen de viviendas que puedan tener en venta en un entorno en concreto y también por la situación del balance de la entidad. Si esta puede asumir más o menos pérdidas con la venta de los activos inmobiliarios en su balance. Con ello nos encontramos que el precio que ofrecen (y que de alguna forma se acepta coloquialmente como de mercado), no se establece con criterios inmobiliarios, sino financieros.
En este entorno, con estas circunstancias y con tres colectivos que definen el mercado de forma tan diferentes, se sitúan las sociedades de tasación en el momento en el que se les solicita una valoración de un bien para la compra y (en el 90% de los casos) obtener una hipoteca que permita su adquisición. Estas aplican, de acuerdo con la normativa legal antes mencionada, una valoración a partir del método de comparación, que se basa en los datos disponibles de un mercado representativo y comparable con el inmueble a tasar de al menos 6 meses (ofertas, datos publicados, transacciones efectuadas etc.).
Ello pues nos lleva a que los datos básicos para el cálculo de un valor de mercado parten de unas referencias totalmente subjetivas, como anteriormente hemos podido constatar, ya que si el entorno donde se va a efectuar el análisis se encuentra dominado por el precio de las ofertas de bienes en poder de las entidades financieras, por ejemplo, la actuación y decisión de estas en cuanto a la comercialidad de sus productos condiciona (posiblemente a la baja) si la entidad de crédito pretende realizar en poco tiempo la venta de su stock, los datos de referencia para la tasación o al alza si mantiene unos precios en este sentido.
En la misma línea aunque posiblemente con datos estables podríamos exponer la situación que se produciría en un entorno en el que la oferta existente y transacciones realizadas corresponde a los promotores que han financiado sus proyectos. En este supuesto la reducción de los valores (atendiendo al momento inicial del proceso que se debe situar en Septiembre del 2.007) oscilarían entre el 20/30% que se corresponde con la diferencia existente entre el precio inicial y la deuda/hipoteca del piso.
Lo más difícil es determinar el precio de mercado de un bien inmueble, ya que este no tiene un valor único de referencia
Si a estos datos de mercado se añade los ajustes que los tasadores atendiendo a la propia norma y al principio de prudencia que esta establece aplican de acuerdo con su leal saber y entender (atendiendo a las previsores que elaboran de evolución del mercado inmobiliario), nos encontramos que el valor resultante, el valor de mercado que aparece en la tasación y que finalmente la entidad financiera dará por válido y que los medios de comunicación publican como referente de la evolución (o caída como gusta llamar) de los precios de las viviendas, viene establecido en función de un posible cúmulo de subjetividades.
Decíamos al principio que lo más difícil es determinar el precio de mercado de un bien inmueble, ya que este no tiene un valor único de referencia. Su valor, su precio nos viene establecido en función del entorno (siempre ha sido así), pero ahora este se altera según sean los actuales propietarios de las viviendas y cual sea la posición y política de venta de esos pisos. Está tan alterado el mercado que resulta relativamente fácil incidir, al igual como sucede en los mercados de valores, en los precios que finalmente se acaban estableciendo, aunque su consecuencia es un nivel de desconcierto entre los futuros adquirentes que dudan (con razón) del precio que les solicitan por el bien a adquirir. Ello ademas de generar una cierta desconfianza incide negativamente en el cierre de transacciones inmobiliarias.Una vez mas se debe actuar,como en todos los mercados a través de profesionales que ayuden a recuperar el equilibrio y estabilidad que el mercado necesita.
Joan M. Bermúdez i Prieto Abogado–Administrador-Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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