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Por Guzmán López y Miguel. Socio Director del Dpto. de Derecho Inmobiliario y Urbanismo de Adarve Abogados
El contrato de alquiler de vivienda atribuye a un tercero un derecho personal de uso sobre cosa ajena, impidiendo al propietario el uso y disfrute del inmueble mientras el contrato esté en vigor. De ahí que la Ley de arrendamientos urbanos de 1994 (LAU) prevea una excepción para los casos en los que el propietario (o bien la persona que la ley indica) tenga necesidad de habitar la vivienda estando aún en vigor el contrato arrendaticio, dando prevalencia a dicha necesidad de vivienda sobre el derecho del arrendatario, que terminará y tendrá que abandonar la misma en las condiciones que la ley dispone.
1. Caso excepcional sobre el plazo de duración de un contrato de arrendamiento de vivienda: requisitos del caso
El artículo 9.3 de la LAU regula esta situación excepcional del plazo de duración del contrato de arrendamiento:
“No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.”
Por tanto, para que concurra la posibilidad de que el propietario (o quien la ley indica) tenga derecho a ocupar la vivienda sin haber finalizado el plazo del arrendamiento, deberán cumplirse estas condiciones:
a) Que haya pasado más de un año del plazo de duración del arrendamiento contratado. Esto es, dentro del primer año no cabe recuperar la vivienda alegando las causas que diremos.
b) Comunicación al arrendatario de que se necesita para vivienda permanente de alguna de las personas que luego señalamos, y no por otras.
c) Tienen derecho a ocuparla con preferencia al inquilino: el propietario, familiares de primer grado consanguíneo o adoptivo (padres o hijos, pero no los hermanos, dado que serían 2º grado colateral) y cónyuge separado, divorciado o de matrimonio nulo por sentencia firme.
d) La comunicación deberá hacerse al menos con 2 meses de antelación al momento en que se quiera comenzar a utilizar, y ese es, salvo acuerdo, el plazo máximo para que el inquilino abandone la vivienda.
e) Si transcurren 3 meses desde la terminación del contrato por esta causa o desde el efectivo desalojo, y el traslado del nuevo ocupante no se hubiese producido, el antiguo inquilino tiene derecho en 30 días a optar entre volver nuevamente al inmueble como inquilino, durante un nuevo plazo de hasta 3 años y con las mismas condiciones que antes, y siendo además indemnizado por los costes de traslado hasta la reocupación, o alternativamente, ser indemnizado con una mensualidad por año que quedase por cumplir hasta tres. No se indemnizará nada si la falta de ocupación no tuviese lugar por causa de fuerza mayor (que habrá de probarse por quien la alegase).
2. Cómo impedir o demorar el desalojo o desahucio en caso de que el propietario o un familiar requiriesen el uso de la vivienda arrendada para residir en ella
Si eres inquilino, llevas ya un año arrendado e inesperadamente recibes una comunicación del arrendador indicando que en el plazo máximo de 2 meses necesitará la vivienda para sí, para un familiar o cónyuge, esta situación puede causarte un trastorno y ansiedad considerable, por lo inesperado y por la necesidad de buscar nueva vivienda y mudarse a ella en un plazo límite no excesivamente amplio.
2.1. ¿Qué hacer ante esta grave situación?
Lo primero de todo, no dejar pasar el tiempo y acudir de inmediato a un abogado especialista en derecho inmobiliario para asesorarte (si es que al inquilino le interesase intentar permanecer en esa vivienda porque le gusta, por su excelente ubicación o por su buen precio). Ese abogado deberá analizar si concurren todos los requisitos del artículo 9.3 de la LAU para que el dueño pueda exigir al inquilino el desalojo.
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