Cómo reclamar por los vicios de construcción en la vivienda

La adquisición de una vivienda implica generalmente una inversión importante que se efectúa con la esperanza de poder habitarla a plena satisfacción. Cuando esa expectativa no se cumple el infortunado comprador ha de plantearse la solución más eficaz, sobre todo si quien se la vendió no le solventa con premura ese inconveniente. Esta exposición pretende servir de ayuda a quien se encuentre en esa tesitura.

Por José Luis Casajuana Espinosa. JL Casajuana – Abogados

SUMARIO

1. Prueba de los vicios
2. Requerimiento extrajudicial

III.        Demanda judicial

1. Mediación y arbitraje
2. Denuncias ante organismos públicos

• Prueba de los vicios

El primer objetivo no puede ser otro que cobrar evidencia adecuada de los vicios o defectos. Ésta será en todo caso la prueba más relevante, de la cual dependerá el éxito de la reclamación que haya de emprenderse. Habrá de consistir en un informe pericial, suscrito por un técnico especializado (arquitecto, ingeniero, …), que ponga de manifiesto la naturaleza de los defectos observados, la causa que los provocado, forma de reparación y coste económico. Aunque es conveniente aportar esta pericial con la demanda, la Ley permite anunciar en la demanda su aportación posterior.

• Requerimiento extrajudicial

Siempre es recomendable intentar una solución extrajudicial con la parte obligada. Se puede hacer mediante burofax certificado, notario u otra vía fehaciente en la que consten los defectos aparecidos y la exigencia de su reparación. Así se deja patente la aparición de anomalías, se puede conocer la opinión de los requeridos y su disposición a un arreglo amistoso, figurando responsables de la iniciación de un proceso judicial en caso de no dar una respuesta adecuada. Esto último puede incidir en la imposición de las costas judiciales.

• Demanda judicial

Si no se consigue un acuerdo, el perjudicado deberá ejercitar las acciones que le otorga la legislación vigente. Si los vicios afectan a múltiples viviendas o incluso a todo el edificio, la comunidad de propietarios estará legitimada para tales acciones.

La reclamación judicial ha de plantearse, con abogado y procurador, ante los Juzgados de Primera Instancia; mediante una demanda de procedimiento ordinario si la cuantía del daño excede de 6.000 € o si la misma es indeterminada. El Juzgado emplazará a los demandados para que contesten la demanda en el plazo de 20 días hábiles. Posteriormente se celebra una audiencia previa para solventar las cuestiones procesales que suscite la parte demandada y para la proposición y admisión de los medios de prueba. Continúa el procedimiento con la vista oral, en la que se practican los medios de prueba admitidos y las partes exponen sus conclusiones. El proceso finaliza con la sentencia.

El fallo es apelable ante la Audiencia Provincial, pero la parte favorecida podrá pedir la ejecución provisional sin necesidad de prestar ninguna garantía.

En las viviendas de nueva construcción se pueden exigir las responsabilidades reguladas en la Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999 (LOE). Esta norma delimita las actuaciones por las que han de responder el promotor, el constructor, los subcontratistas, el proyectista, la dirección facultativa y demás agentes que intervengan en la construcción.

El art. 18 LOE exige al promotor y constructor concertar pólizas de seguro de daños que cubran las respectivas responsabilidades, en las que figurarán como asegurados los adquirentes de las viviendas. A su vez los técnicos que intervienen en la construcción suelen contar con pólizas de seguro de responsabilidad profesional. En virtud de estas pólizas de seguro los titulares de las viviendas pueden accionar directamente contra las compañías aseguradoras.

El art. 17 LOE contempla diferentes plazos de garantía, a contar desde la recepción de las obras, (i) de 10 años para los daños causados por vicios estructurales que comprometan directamente la resistencia y estabilidad del edificio; (ii) de 3 años para los daños causados por defectos de elementos constructivos o instalaciones que afecten negativamente a la habitabilidad; y (iii) un año para los daños causados por defectos de terminación o acabado.

Las acciones judiciales para reclamar contra los distintos responsables prescriben, en todo caso, a los 2 años desde el momento de aparición de los vicios constructivos. El cómputo de dicho plazo puede interrumpirse mediante requerimiento judicial o extrajudicial.

En las viviendas de segunda mano, una vez agotados los plazos de garantía comentados antes, el comprador podrá accionar únicamente contra el vendedor. El art. 1.484 del Código Civil (Cc) impone al vendedor la responsabilidad por vicios ocultos, siempre que (i) no sean manifiestos; (ii) tengan cierta gravedad por hacer impropia la vivienda para su uso o disminuyan el uso de tal modo que de haberlos conocido el comprador no la habría adquirido o habría pagado menor precio; y (iii) el comprador no sea un experto a quien se le presuma que debía conocer tales defectos.

El perjudicado podrá desistir de la compra y reclamar los gastos que pagó, o bien reclamar una rebaja proporcional en el precio a determinar pericialmente. Si el vendedor conocía los vicios ocultos y el comprador opta por la rescisión de la compraventa podrá reclamar, además, la indemnización de daños y perjuicios. Estas acciones tienen un plazo de caducidad de 6 meses, desde la compra, que no admite interrupción.

Si los vicios de la vivienda son de tal envergadura que constituyen un incumplimiento de obligaciones del transmitente, la jurisprudencia (SSTS de 21/04/76, 20/12/77 y 23/03/83) ha venido confiriendo al comprador la facultad de exigir el adecuado cumplimiento de contrato o, alternativamente, la resolución de la compraventa, más la indemnización de daños y perjuicios en ambos casos, al amparo de los artículos 1.101 y 1.124 Cc. Estas acciones tienen un plazo legal de prescripción superior (5 años desde la reforma del art. 1.964 Cc aprobada por la Ley 42/2015 de 5 de octubre, con un régimen transitorio al derogar el plazo de 15 años contemplado en la redacción anterior).

• Mediación y arbitraje

La Ley de Mediación en asuntos civiles y mercantiles de 6 de julio de 2012 prevé la posibilidad de que las partes concierten un compromiso de mediación, ya sea al tiempo de contratar o al momento de plantearse una controversia entre ellas. La solicitud de inicio de la mediación suspenderá la prescripción o la caducidad de acciones desde la fecha en la que conste la recepción de dicha solicitud por el mediador; si en el plazo de 15 días naturales siguientes no se firmara el acta de la sesión constitutiva de la mediación, se reanuda el cómputo de los plazos. La suspensión se prolongará hasta la fecha de la firma del acuerdo de mediación o, en su defecto, la firma del acta final, o cuando se produzca la terminación de la mediación por alguna de las causas previstas en dicha Ley. Si la mediación se inicia durante la tramitación del procedimiento judicial ambas partes pueden solicitar al Tribunal la suspensión del mismo.

El procedimiento de mediación puede concluir con acuerdo o sin él, bien porque alguna de las partes de por terminadas las actuaciones, comunicándoselo al mediador, bien porque haya transcurrido el plazo máximo acordado sin acuerdo, o porque el mediador aprecie que las posiciones de las partes son irreconciliables. El acuerdo alcanzado es vinculante.

Las partes igualmente pueden someter la solución de las diferencias a un arbitraje, de derecho o de equidad, mediante un acuerdo concertado al tiempo de contratar o posteriormente. En España se regula por la Ley de Arbitraje de 23 de diciembre de 2003. Las partes pueden designar al árbitro o corte arbitral que haya de resolverlo. Las instituciones arbitrales suelen contar con su propio reglamento que regula la tramitación del proceso. El pacto de arbitraje impide abrir un proceso judicial sobre la cuestión controvertida.

Una vez promovido el proceso arbitral, la parte actora formula su demanda, que puede ser contestada por la contraparte dentro del plazo concedido por el árbitro. Tras la fase de alegaciones las partes proponen los medios de prueba; se practican los que el árbitro o árbitros admiten como pertinentes y finalmente las partes pueden formular sus conclusiones. El procedimiento ha de finalizar en el plazo máximo de 6 meses desde la contestación de demanda o del vencimiento del plazo para contestación.

El laudo pone fin al arbitraje. No es apelable. Tan solo se puede instar la nulidad del laudo en sede judicial por los motivos tasados por la ley.

La parte interesada puede promover ante los Tribunales la ejecución del acuerdo de mediación o del laudo arbitral.

• Denuncias ante organismos públicos

Al margen de las acciones comentadas, quienes observen irregularidades en la construcción de sus viviendas pueden denunciarlas ante los organismos públicos competentes dentro de cada materia. Esas denuncias pueden desencadenar la instrucción de expedientes sancionadores contra los profesionales o empresas que intervinieron en la construcción. Su finalidad será depurar posibles responsabilidades administrativas, con imposición de sanciones, pero no la reparación económica de los daños sufridos por el titular de la vivienda.