Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
En la mayoría de los países en los que existe una opción real de acceso a la vivienda, la población prefiere la propiedad y las autoridades públicas normalmente ofrecen incentivos a esta opción. Las razones económicas juegan, junto a otras de carácter social y psicológico, un papel fundamental.
La vivienda en propiedad es más rentable que el alquiler, si los propietarios no cambian de vivienda con demasiada frecuencia, lo que es debido, principalmente, al hecho de que la propiedad disfruta de importantes ventajas fiscales, puesto que la renta imputada no está sujeta a impuestos, y solo un elevado nivel de impuestos a la transferencia de la propiedad reduciría esta ventaja a cero en el caso de una gran movilidad.
Sin embargo, es por todos conocido que la movilidad residencial disminuye de manera muy acusada con la edad y especialmente, es prácticamente nula tras los primeros años de jubilación, alrededor de los 75 años. Se dice que la propiedad es la mejor pensión adicional posible, lo cual queda confirmado.
Es más o menos cierto que aunque el gasto ordinario en vivienda queda limitado por gastos operativos o comisiones una vez que el préstamo ha sido amortizado, el propietario-inquilino tiene que soportar el mantenimiento y los costes de conversión de la vivienda que puedan surgir a medida que pasa el tiempo. ¿Cómo pueden financiarse estos gastos? Con frecuencia no es posible hacerlo mediante un préstamo ordinario. Por otro lado, a menos que el propietario venda sus propiedades y compre una vivienda más barata, si quisiera obtener capital de su propiedad, solo tendría a su alcance soluciones que podrían perjudicarle, tales como un alquiler parcial de la vivienda, una renta vitalicia de la venta o una división de la propiedad.
Existe otra solución. Más conocida por su denominación norteamericana de hipoteca inversa, consiste en un préstamo, no asignado, con garantía de la propiedad principal, el cual no es reembolsable hasta que el propietario-inquilino fallezca. Con arreglo a esta característica, es mejor denominarlo préstamo o Hipoteca Vitalicia.
Una hipoteca vitalicia es un préstamo concedido por una entidad de crédito a un individuo que posee su propia propiedad
Esta es la razón por la que varios países europeos y Japón están valorando los beneficios de introducir este sistema, que todavía es poco común y restringido a los países de habla inglesa, pero que cuenta con un fuerte potencial de crecimiento como resultado del envejecimiento de la población y el aumento del porcentaje de vivienda en propiedad.
¿Qué es una Hipoteca Vitalicia?
Una hipoteca vitalicia es un préstamo concedido por una entidad de crédito a un individuo que posee su propia propiedad. Para ello, es necesario que se produzca el registro de la hipoteca y el prestatario debe comprometerse a utilizar la propiedad como residencia principal, mantenerla en perfectas condiciones, asegurándola (contra incendio, etc.) y cumpliendo con todas las obligaciones fiscales que esta conlleva.
El capital prestado puede ser dispuesto de tres formas diferentes, que además pueden combinarse: una sola suma de dinero, una línea de crédito y mediante pagos periódicos durante un periodo limitado de tiempo, o incluso durante toda la vida.
El préstamo ñ capital más intereses ñ solo puede ser amortizado a final del plazo, una vez el propietario haya fallecido, a menos que este último decida mudarse o incumpla otras de sus obligaciones. Los herederos del propietario pueden decidir si quieren mantener la propiedad o venderla. En cualquiera de los casos, la deuda pendiente se limitará al valor de la propiedad garantizado mediante la hipoteca, lo que es, sin duda, el elemento clave de esta clase de préstamos.
Durante el periodo de duración del préstamo, la deuda generalmente crece más rápidamente que el valor de la propiedad dado que los intereses se van acumulando al valor total del capital prestado.
la importancia que tendría para mejora de la calidad de vida de las personas mayores la posibilidad de poder convertir su patrimonio inmobiliario en renta, pudiendo acceder así a productos y servicios y creando una nueva vía de financiación de la dependencia,
Por tanto, si el prestatario vive más de lo previsto en el cálculo actuarial, la deuda puede incluso superar el valor de la propiedad. Los primeros modelos de este instrumento aplicados en Reino durante los 80, requerían la amortización del préstamo, lo que desembocaba en situaciones muy desfavorables. Esta es la razón por la que, en la actualidad, estos prestamos requieran de una garantía obligada: al final del préstamo, la cantidad adeudada por el propietario o sus herederos no puede exceder el valor de la propiedad y el préstamo no puede llegar a ser amortizado si existe un patrimonio negativo (negative equity).
Desde el punto de vista de la entidad bancaria, la existencia de un patrimonio negativo constituye un nuevo tipo de riesgo. Por tanto, en la actualidad, este instrumento combina dos tipos de riesgos tradicionales: el riesgo de longevidad del prestatario, gestionado por aseguradoras, y el riesgo de tipos de interés, que resulta muy familiar para las entidades de crédito, pero también existe el riesgo asociado al valor de la propiedad una vez el préstamo es amortizado, que es probablemente el menos identificado y entendido.
Mientras que en Reino Unido, prevalece el libre mercado, en Estados Unidos ocurre lo contrario ñ el gobierno central a través de la FHA (Federal Housing Administration) ha implantado un seguro de garantía adicional contra este tipo de riesgo, que se financia a través de premiums pagados por el prestatario, y que va dirigido a cubrir los préstamos que cumplen una serie de requisitos (cobertura del principal del préstamo y de los cargos, requerimiento del uso de asesores externos, etc.) Este tipo de préstamo representa alrededor de un 90% de este mercado.
El coste de esta clase de préstamos, tanto en términos de tipo de interés como de costes asociados, es elevado por varios motivos. En primer lugar, esta clase de créditos soporta un mayor riesgo que los préstamos convencionales. A pesar de que el riesgo de impago del propietario es prácticamente cero, la deuda va aumentando a medida que transcurre el tiempo, en lugar de decrecer. Además, el plazo del préstamo es incierto y la limitación de la deuda al valor de la propiedad resulta muy costoso cuando no se conocen perfectamente los riesgos. Todos estos factores justifican el hecho de que el tipo de interés para las hipotecas de esta clase, normalmente a tipo fijo en Reino Unido y variable en
Estados Unidos (justo al contrario que para los préstamos para adquisición de vivienda), sea significantemente mayor que el tipo aplicado a los préstamos residenciales convencionales. Además, los costes administrativos, legales y fiscales asociados a la disposición de un préstamo y a la constitución de una hipoteca son elevados. Finalmente, el pequeño número de operaciones contratadas aumenta la proporción de los costes fijos (training, IT, marketing, etc.)
se constata la falta en el mercado español de productos que permitan llevar a cabo esta conversión con la suficiente transparencia y garantías
Los costes de las Hipotecas Vitalicias se presentan de diferentes formas, dependiendo de la clase de hipoteca. Estos pueden estar integrados más o menos en el tipo de interés, lo que dificulta la comparabilidad de las operaciones. En cualquier caso, estos costes reducen significantemente la cantidad de capital prestado, que dependerá del valor de la propiedad y de la edad del propietario.
Por ejemplo, en los Estados Unidos, una persona de 75 años con un valor de la propiedad de 100.000$, bajo el sistema federal, que es el más generoso, los costes pueden ascender hasta 10.000$ y el valor del préstamo es aproximadamente de 60.000$.
El capital prestado depende, principalmente, de la edad del prestatario, los tipos de interés y las predicciones sobre el crecimiento de los precios de la vivienda. Dada la naturaleza vitalicia de la Hipoteca, cuanto más joven sea el prestatario, menor será el capital concedido, y por tanto, el resultado es que esta clase de préstamos solo van dirigidos a personas bastante mayores. La edad media del prestatario se estima alrededor de los 75 años. Existe un umbral teórico en Estados Unidos de 62 años, mientras que en el Reino Unido se sitúa en los 60 años, a veces incluso 55.
Aunque las Hipotecas Vitalicias mostraron un aumento de la popularidad durante 2003, esto fue debido a la combinación de un aumento de los precios de la vivienda y el descenso de los tipos de interés. En términos absolutos, existe un número muy limitado de operaciones.
En Reino Unido, se formalizaron 26.000 nuevos préstamos en 2004, mientras que en Estados Unidos no superaron los 35.000. El aumento del número de garantías, consejos de expertos externos, garantías contra un patrimonio negativo y la aplicación de tipos fijos en el caso particular de Reino Unido, han aliviado algunas de las reticencias que surgieron a raíz de las dificultades de los primeros prestatarios. Sin embargo, todavía existen numerosos obstáculos culturales que explican en parte, porque esta clase de préstamos aún no se ha desarrollado en la Europa Continental.
_ ¿Por qué no se ha desarrollado aún la hipoteca vitalicia en la Europa continental?
Pese al fuerte aumento del crédito al consumo, incluso entre las personas de mayor edad, los hogares europeos muestran diferentes grados de propensión al endeudamiento, en su mayoría inferior al de los británicos y estadounidenses, tal vez por razones culturales, aunque no podemos obviar la importancia del sistema fiscal que, al menos en los Estados Unidos, fomenta poderosamente el crédito hipotecario
En Francia, en particular, la hipoteca se considera como una espada de Damocles, una amenaza permanente para al ansiado estatus de propietario de vivienda, lo que lleva a preferir un mecanismo competidor denominado caution mutuelle [garantía mutua], incluso a igualdad de coste, aunque en último término ello no permita evitar las consecuencias del impago para el propietario. Desde el punto de vista de la entidad de crédito, el préstamo, incluso en forma hipotecaria, es de carácter mucho más personal que real. La calidad de la garantía hipotecaria desempeña un papel menor y la renta del prestatario un papel mayor que en los países de habla inglesa. Del mismo modo, y con escasas excepciones, el crédito al consumo mediante préstamos hipotecarios no existe en todos los países, mientras resulta habitual en los de habla inglesa, incluso entre las personas de mayor edad.
uso del préstamo hipotecario para la adquisición de inmuebles en Union Europea
País Cuantía/PIB Cuantía/per capita en EUR
Dinamarca 87,5% 30.500
Alemania 54,3% 14.000
España 42,1% 7.500
Francia 24,7% 6.500
Italia 13,3% 3.000
Países Bajos 99,9% 28.000
Reino Unido 70,4% 18.900
Unión Europea 45,6% 11.200
Estados Unidos 71,0% 23.800
Fuente: Asociación Hipotecaria Española(AHE)/ OECD
España
En la normativa española existen varias fórmulas que se encuadran dentro de los que se han llamado contratos aleatorios de aportación de vivienda a cambio de renta vitalicia de diversas especies, en el ámbito de las personas mayores. Las modalidades contractuales que existen en este momento en España son las siguientes:
a) Contrato de renta vitalicia
Según el artículo 1.802 del Código Civil es aquel que obliga al deudor a pagar una pensión o rédito anual durante la vida de una o más personas determinadas, por un capital en bienes muebles o inmuebles, cuyo dominio se le transfiere luego con la carga de la pensión.
Un problema de esta modalidad es que la falta de pago de las pensiones vencidas no da derecho a recuperar el capital, sino tan sólo, a reclamar judicialmente el pago de las presentes y el aseguramiento de las rentas futuras.
b) Donación con carga o donación onerosa
En la casi totalidad de los casos en los que la renta vitalicia se desenvuelve en el ámbito familiar, bajo el tipo contractual descrito en el artículo 1.802 del Código Civil se disimula una donación con carga.
Unas veces esa calificación se hace para favorecer al «donatario´´, que de esta forma queda libre de la amenaza del retracto de un tercero. Pero otras veces, la calificación como donación se hace para evitar que resulten perjudicados terceros con expectativas sucesorias legítimas en la herencia del cedente.
c) Contrato vitalicio
La Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha definido un contrato autónomo, innominado y atípico, que se viene conociendo como «contrato vitalicio´´, de «pensión alimenticia´´ o de «alimentos vitalicios´´, como aquel por el que una de las partes recibe de la otra un capital o unos bienes determinados, a cambio de lo cual se obliga a darle alojamiento, manutención, y toda clase de asistencia y cuidados durante toda su vida, y que es diferente de la donación o del contrato de renta vitalicia.
d) Hipoteca pensión
El artículo 157 de la Ley Hipotecaria permite que se pueda constituir garantía hipotecaria en garantía del pago de rentas y prestaciones periódicas. Esta hipoteca, jurídicamente, se configura como un crédito concedido sobre una finca, con garantía hipotecaria. Hasta aquí la definición se corresponde con cualquier otra hipoteca, pero ésta tiene ciertas peculiaridades: la entrega fraccionada y aplazada de la cantidad del crédito, y la devolución del mismo, mediante un único pago en la fecha del vencimiento, fecha que será diferente, según se pacte en el momento de la concesión del crédito.
e) Vivienda-pensión
Algunas entidades aseguradoras están ofreciendo una modalidad de contrato de seguro bajo la denominación comercial de Vivienda-Pensión, que garantiza al asegurado el cobro de una renta vitalicia mediante el pago de una prima única consistente en la adjudicación por éste a la entidad aseguradora del inmueble de su propiedad, reservándose el derecho de habitación del mismo hasta su fallecimiento.
El contrato de Vivienda-Pensión se realiza exclusivamente con propietarios de viviendas con edad superior a sesenta y cinco años, que desean percibir una renta vitalicia sin tener que abandonarla y, por algún motivo, no quieren dejársela a sus herederos legales o forzosos.
Riesgos y barreras de los Contratos Vitalicios Inmobiliarios
En primer lugar hay que decir que estamos tratando con uno de los activos más importantes para las personas mayores. No es de extrañar que un producto como el comentado necesite de unas dosis muy altas de confianza. Frente a esto nos hemos encontrado hasta el momento con propuestas poco claras o insuficientemente explicadas.
Los riesgos de cara a una empresa insolvente son grandes y la posibilidad del impago de una pensión de estas características genera grandes problemas y riesgos para las personas mayores. La posibilidad de resolución del contrato por parte de la persona mayor sería la solución que facilitaría la eficacia del contrato.
Hay que tener en cuenta por otra parte la mala imagen que esta práctica puede dar al banco, puesto que de algún modo «se queda´´ con el piso que de otra forma correspondería a los herederos. Además, en el momento del fallecimiento del contratante seguramente tendrá un valor superior al del total de lo entregado hasta el momento, especialmente si la muerte se produce próxima al contrato.
El contrato de Vivienda-Pensión se realiza exclusivamente con propietarios de viviendas con edad superior a sesenta y cinco años, que desean percibir una renta vitalicia sin tener que abandonarla y, por algún motivo, no quieren dejársela a sus herederos legales o forzosos.
Evidentemente, se trata de un producto de alto riesgo percibido y rodeado de cargas culturales y sociales fuertes. No obstante, creemos firmemente que se debe seguir investigando teniendo en cuenta las siguientes premisas:
í¯ No podrá lanzarse más que desde entidades que tengan el máximo prestigio y que aporten su imagen de seguridad al producto.
í¯ En la medida de lo posible, sería deseable la participación más o menos simbólica de la administración pública en este tipo de programas.
í¯ Los contratos deberán ser lo suficientemente garantistas para el cliente como para minimizar el riesgo percibido hasta donde sea posible.
í¯ La comunicación del producto será una parte muy importante del esfuerzo a realizar y necesariamente deberá contemplar a los familiares-herederos del propietario.
Producto milagroso para algunos, demonizado por otros, la hipoteca vitalicia sólo puede juzgarse en función de las necesidades que cubre. Si la finalidad es, sin otras restricciones, liberar el valor acumulado en la vivienda principal, una
solución mucho mejor es venderla y comprar otra más barata. Si la persona tiene este mismo objetivo pero con la restricción de conservar la posesión de la vivienda, como ocurre de modo creciente al aumentar la edad, las opciones se reducen al préstamo, que en ocasiones resulta difícil de conseguir y amortizar, y a la renta vitalicia de la venta.
Esta última figura, que existe en varios países en distintos términos y en número limitado, tiene para el consumidor tres desventajas frente a la hipoteca vitalicia:
– las difíciles relaciones entre la persona que abona la renta periódica y su perceptor;
– el riesgo de pérdida en caso de fallecimiento prematuro;
– la renuncia a futuras ganancias de capital por la venta.
¿Qué usos pueden caber? Dado el aumento de la esperanza de vida y la edad de jubilación, aunque esta última se elevará probablemente en las próximas décadas, no sería mínimamente realista esperar que el valor de la vivienda principal, una vez deducidos los costes, que resultan difíciles de reducir, actúe como pensión complementaria, excepto si el inmueble es de valor muy elevado. Por otra parte, este tipo de préstamo puede complementar una pensión de reversión a edad avanzada.
La financiación de los costes sanitarios al alcanzar una edad avanzada es una necesidad dolorosa pero, desgraciadamente, resulta imposible. El préstamo debe devolverse si se abandona la vivienda principal, incluso en caso de traslado a una residencia de ancianos; esto podría rectificarse, indudablemente. Las personas de edad avanzada no desean ser una carga económica para los hijos, con independencia de la existencia o no de una obligación de mantenimiento.
¿Qué ocurre con la financiación de las obras de mantenimiento o mejora de la vivienda o de adaptación para las discapacidades? En general, las personas de mayor edad suelen mantener insuficientemente sus viviendas y, a juicio de algunos, la hipoteca vitalicia acentuaría esta tendencia, al no permanecer el bien en la familia.
En cualquier caso, este argumento lo alegan al menos la mitad de los prestatarios británicos. La legitimidad de una intervención económica general del gobierno, como en el caso de los EE.UU, puede ser debatida. Por otra parte, la idea de que en caso de grandes reformas la hipoteca vitalicia esté acompañada de una garantía o una ayuda específica estatal para la mejora de la vivienda, podría aceptarse de modo mucho más general.
Reino Unido
En el Reino Unido existen hipotecas vitalicias desde 1965, aunque se han prohibido algunos tipos debido a los perjuicios sufridos por los prestatarios a finales de la década de 1980 como consecuencia del aumento de los tipos de interés (productos de tipo flotante) y la caída de los valores inmobiliarios, que dieron lugar a patrimonios negativos y, por tanto, a la venta del bien en ausencia de una garantía «contra el patrimonio negativo´´.
De los tres tipos de hipotecas vitalicias que han existido, en la práctica sólo subsiste uno, el
denominado préstamo de interés capitalizado. Estos préstamos comparten el siguiente principio: la entidad crediticia concede un préstamo que abona en uno o más plazos o en forma de una renta periódica, cuyo importe aumenta con la edad, y el tipo de interés es fijo o está sujeto a un límite.
Normalmente, el préstamo no se amortiza hasta el fallecimiento del cónyuge supérstite, pues prácticamente todas las entidades de crédito garantizan el riesgo de patrimonio negativo. Los herederos tienen entonces la opción de vender el bien y quedarse con su valor residual, si lo hubiera, o devolver el préstamo y conservar el inmueble. Estos tipos de préstamos tienen penalizaciones por amortización anticipada con una clara finalidad disuasoria, pues deben estar respaldados por financiación a largo plazo.
tipos de hipotecas vitalicias en el Reino Unido
-Préstamo de interés capitalizado.
– Préstamos de reinversión (roll-up) de intereses
– Hipotecas de sólo intereses Hipotecas de revalorización compartida
Estados Unidos
El mercado de Hipotecas Inversas está dominado por el programa federal HECM (Hipoteca de
Conversión del Patrimonio de Vivienda), con una cuota de mercado superior al 90%. El producto
Cuenta Jumbo Cash de Financial Freedom tiene otro 5% y el producto propio de Fannie Mae, Home Keeper, en torno al 1%.
En Estados Unidos este producto se concibe como un préstamo hipotecario sobre el capital invertido en la casa. Al comenzar la hipoteca inversa, el prestatario debe muy poco y tiene un capital considerable invertido en la propiedad, pero según el prestamista hace los pagos mensuales, el saldo del préstamo aumenta y el capital invertido en la hipoteca de la casa por lo general disminuye.
Como requisitos para contratar una hipoteca inversa se establece que todos los propietarios de la vivienda deben de tener como mínimo 62 años y utilizar la vivienda como residencia principal, así como responsabilizarse de los gastos que ocasiones la vivienda. Normalmente también se exige no poseer ninguna hipoteca sobre la vivienda en ese momento, aunque si la entidad lo consiente se puede utilizar una primera renta para pagar la deuda anterior.
Es obligatorio por ley que cualquier persona antes de firmar una Hipoteca Inversa asista a una sesión de educación al consumidor, sesión que sólo pueden impartir una serie de organismos autorizados. Una vez firmada la hipoteca, el mayor tiene tres días laborables para reconsiderar su decisión.
La cantidad a cobrar dependerá del numero de prestatarios, sus edades, el valor de la vivienda y los tipos de interés. El préstamo puede cobrarse como un anticipo inmediato de la suma total del efectivo, como una línea de crédito o como una renta mensual… En caso de renta mensual esta puede tener un término establecido o bien ser vitalicia.
Los prestamistas pueden ser de dos tipos. Por un lado, el Estado y los gobiernos locales, cuyos préstamos suelen tener la condición de utilizarse para propósitos específicos (cuidados de larga duración, reforma de la vivienda…). Por otra, el sector privado: bancos y compañías hipotecarias.
Pero quizás lo más importante de la Hipoteca Inversa norteamericana sean las garantías que ofrece tanto al banco como al consumidor. Entre las garantías obligatorias, destaca el hecho de que el deudor no puede ser obligado en ningún caso a abandonar su vivienda. Además, el prestamista no puede cobrarse el préstamo con ningún otro valor que el que tenga la vivienda en el momento de ser pagado, no pudiendo reclamar a los herederos el pago del préstamo en el caso de que la vivienda se haya devaluado hasta por debajo de la cantidad recibida.
También se ponen unos límites respecto a cuánto se puede prestar, dependiendo de la edad del propietario y del valor de su vivienda. Este seguro se financia con un pequeño porcentaje de cada una de las hipotecas que se contratan y es gestionado por la Administración Federal de la Vivienda. También sirve para garantizar que el prestatario va a cobrar todas sus rentas, aun si la empresa prestamista no se hiciera cargo.
En este sistema la propiedad no pasa en ningún momento a manos del banco, por lo que los herederos podrán, en el momento en el que venza la hipoteca, vender ellos mismos la casa para pagar el préstamo, o bien pagar al prestamista con otro tipo de ingresos. En cualquier caso, el prestamista solo se quedará con la parte del efectivo que le era debida.
Tabla 1
Principales Conclusiones
í¯ En España existe una muy arraigada cultura de la propiedad que hace que el porcentaje de viviendas propias sea muy superior al de las viviendas en alquiler. Muchas de estas viviendas se ubican en zonas céntricas de las ciudades. Además, los mayores residen mayoritariamente en viviendas grandes y antiguas.
í¯ Los mayores españoles tienen un poder adquisitivo significativamente menor al de otros tramos de edad.
í¯ Con la renta obtenida se podrían financiar productos de consumo o bien la contratación de servicios especializados de ayuda a la dependencia: residencias, ayuda domiciliaria, etc. Además, se liberaría un valor patrimonial que se convertiría en flujos económicos, y se agilizaría la recuperación de inmuebles para la oferta del mercado inmobiliario, especialmente en los cascos antiguos.
í¯ Las entidades prestatarias deberán ser de la máxima solvencia.
Además, sería conveniente que existiese algún tipo de garantía por parte de la administración central, que anulara cualquier posibilidad de impago y regulara posibles conflictos.
Tabla 2
modalidades contractuales que existen en este momento en España son:
a) Contrato de renta vitalicia: se obliga al deudor a pagar una pensión o rédito anual durante la vida de una o más personas determinadas, por un capital en bienes muebles o inmuebles, cuyo dominio se le transfiere luego con la carga de la pensión.
b) Donación con carga o donación onerosa: se disimula una donación con carga.
c) Contrato vitalicio: aquel por el que una de las partes recibe de la otra un capital o unos bienes determinados, a cambio de lo cual se obliga a darle alojamiento, manutención, y toda clase de asistencia y cuidados durante toda su vida.
d) Hipoteca pensión: hipoteca que, jurídicamente, se configura como un crédito concedido sobre una finca, con garantía hipotecaria.
e) Vivienda-pensión: modalidad de contrato de seguro bajo la denominación comercial de Vivienda-Pensión, que garantiza al asegurado el cobro de una renta vitalicia mediante el pago de una prima única consistente en la adjudicación por éste a la entidad aseguradora del inmueble de su propiedad, reservándose el derecho
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