Cómo hacer accesible un edificio de propiedad horizontal

Por julio Enrique Gómez Blasco. Garamago Estudio Jurídico y Fiscal.

Sumario

1. ¿Qué es el régimen de accesibilidad?
2. Mayoría necesaria para adopción del acuerdo de supresión de barreras arquitectónicas. Procedimiento
3. ¿Quiénes pueden ser beneficiarios de la petición de eliminar barreras arquitectónicas en las Comunidades?
4. ¿Quién y cómo se tienen que abonar las obras de adaptación?
5. Obras de accesibilidad amparadas por la Ley de Propiedad Horizontal
6. Conclusiones

EN BREVE

Las reformas introducidas en la Ley de Propiedad Horizontal en 2013 y las interpretaciones que han venido emanando de las Audiencias Provinciales, han configurado el régimen actual del derecho de accesibilidad previsto en beneficio de los mayores de 70 años y discapacitados.

¿Qué es el régimen de accesibilidad ?
Fundamentalmente la reforma operada en la Ley de Propiedad Horizontal en junio de 2013 y la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, del mismo año, conforman el sistema legal español relativo a la regulación del régimen de accesibilidad en los edificios.
Se establecieron mecanismos para asegurar el bienestar de las personas mayores o discapacitadas, y fundamentalmente -en la Ley de Propiedad Horizontal- las reformas necesarias para
convertir en obligatorias las adaptaciones precisas en los edificios, al margen del juego de mayorías que opera de forma legal en las comunidades de propietarios.
Los beneficiarios de estos derechos de accesibilidad universal son las personas mayores de 70 años y las discapacitadas que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios en el inmueble de que se trate.

Mayoría necesaria para adopción del acuerdo de supresión de barreras arquitectónicas. Procedimiento
La obligatoriedad a la que nos referimos previamente ha supuesto la supresión de facto del cómputo de votos necesario para que la Junta de propietarios apruebe eliminar barreras arquitectónicas en las Comunidades de Propietarios, decretando que será obligatorio para la Comunidad acometer las obras necesarias para suprimirlas, sin necesidad de acuerdo previo de la Junta. En palabras de la Ley “tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios“.

Pero esto no implica que no haya de estudiarse y decidirse este acuerdo en Junta y desde luego, es importante de cara al pago de estas instalaciones lo que se decida entre los propietarios, por lo que es conveniente que se convoque como punto del orden del día en Junta para informar a todos los vecinos y propietarios sobre las obras que se llevarán a cabo, importe de estas, reparto de los gastos, etc.
El procedimiento es sencillo. El beneficiario de la instalación tiene distintas formas de solicitar este tipo de instalaciones, pero siempre es conveniente que dirija al Presidente su solicitud de forma fehaciente (telegrama, burofax, carta notarial..) y le reclame, bien la inclusión de su petición en la Junta Ordinaria anual de la Comunidad de Propietarios como punto del Orden del día, bien que solicite la convocatoria de una Junta Extraordinaria ex profeso cuando por motivos de urgencia no pueda esperar a esa Junta Ordinaria. A esta instancia ha de  acompañarse, necesariamente, justificación de la situación y condiciones del beneficiario que motiven la necesidad de hacer accesible el inmueble.
Este requerimiento genera aún ciertas controversias en las Comunidades de Propietarios cuando el presidente no atiende la petición, adelantando un juicio de aprobación o desestimación que solo corresponde a la Junta, y que deja libre la vía judicial al peticionario. En este caso, el peticionario, a través de una reclamación judicial ha de hacer valer sus derechos -accesibilidad universal- reclamando la protección del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, adjuntando la petición enviada en forma y justificando que no se convocó la Junta pedida.
Convocada la Junta y pese a que la Ley adelanta ya que puede acometerse la instalación solo con la petición justificada del beneficiario, es importante que el acuerdo sea sometido a estudio y votación, pues del resultado de la misma depende en gran parte el régimen de pago de los gastos que conlleva la instalación.
Para su aprobación en Junta, el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal prevé que es suficiente el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, esto es, habitualmente, la mitad más uno. En este punto es importante reiterar, como habitualmente hacemos los Abogados cuando tenemos como clientes a Comunidades de Propietarios, las previsiones del artículo 17.8º Ley de Propiedad Horizontal, que establece que se “computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, … no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita
tener constancia de la recepción”.

Es decir, que para la formación de mayorías resulta a veces trascendente el cómputo de las ausencias. Por ello, el administrador de la Comunidad y/o el presidente, deberán actuar con la mayor diligencia en la realización de las comunicaciones a los comuneros -tanto de la convocatoria como del acta-, para evitar en lo posible impugnaciones de la misma por defectos de forma.
¿Quiénes pueden ser beneficiarios de la petición de eliminar barreras arquitectónicas en las Comunidades?
Al margen del ámbito subjetivo de aplicación, es evidente, a tenor de lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, que el único legitimado para solicitar las instalaciones mencionadas es el propietario del inmueble al que pertenezca el edificio, quien lo requerirá para sí o para un tercero, en la forma estudiada previamente.
Por ello, tanto el propietario titular del inmueble, como las personas que con él convivan, personas que trabajan en el edificio, voluntarios, arrendatarios, subarrendatarios, usufructuarios, etc. pueden, a través del primero, formular la solicitud concreta de accesibilidad.
A este requisito, obviamente, debe añadirse el de ser mayor de 70 años -lo cual se demuestra con una simple copia del DNI-, y la de ser discapacitado. En este caso, ha de tratarse de una discapacidad reconocida administrativamente igual o superior al 33%, así como los pensionistas de la Seguridad Social que tengan reconocida una pensión de incapacidad permanente en grado de total, absoluta o gran invalidez, y a los pensionistas de clases pasivas que tengan reconocida una pensión de jubilación o de retiro por incapacidad permanente para el servicio o inutilidad.
¿Quién y cómo se tienen que abonar las obras de adaptación?
El pago de estas obras de reforma y acondicionamiento depende en gran medida de cómo se haya tratado el asunto en Junta y si realmente ha sido aprobada su realización o no.
El régimen que establece la Ley, a primera vista no es claro, toda vez que primero (en su artículo 10) indica que es obligatorio el pago de dichas obras de eliminación de las barreras arquitectónicas siempre que costasen, después de descontar las ayudas y subvenciones públicas que se recibieran, menos de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, pero si superase más de doce mensualidades, la diferencia será soportada por aquel propietario que las hubiese solicitado.
Pero, a continuación, en su artículo 17.2 viene a aclarar que ello solo es así si las obras no son aprobadas por mayoría en la Junta, pues si son aprobadas: “la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”.
En este punto es importante recordar que los locales comerciales están obligados a sufragar estos gastos, salvo que los estatutos o el título constitutivo les exoneren de los mismos. En definitiva, si se aprueba la realización de las obras en Junta, la Comunidad entera se obliga al pago íntegro, por cuota, de estas obras. Si por el contrario, no es aprobado el acuerdo, solo están obligados los comuneros al pago de las obras hasta el límite de doce mensualidades de sus cuotas comunes.
Obras de accesibilidad amparadas por la Ley de Propiedad Horizontal
La dicción literal de la Ley habla de “obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior”.
Bien, pues pese a que parece un texto completo y claro, lo cierto es que es muy abierto y provoca dificultades en su interpretación en el seno de las comunidades que están generando diversos pronunciamientos judiciales al respecto. Estos son algunos ejemplos de obras y actuaciones amparadas por el derecho de accesibilidad y que ya han sido confirmados por diversos tribunales:
Obras de reparación de elementos comunes, que de una forma sencilla permitan reparar desperfectos o deterioros. Ejemplo de ello es la reparación de un solado inestable que impida la movilidad de una silla de ruedas.
–– Rampas que salven tramos de escaleras.
–– Ascensor o ampliación de su destino a una planta no accesible.
–– Silla salva escaleras.
–– Obras de rehabilitación integral de un portal y de su escalera.
–– Portero automático.
–– Instalación de una silla especial en una piscina para permitir el acceso a un discapacitado.

Conclusiones

En definitiva, son obras de accesibilidad todas aquellas que cumplan el propósito de asegurar un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes (silla en piscina, portero automático…) y fundamentalmente las que permitan la comunicación del beneficiario con el exterior (rampas, ascensor, etc.), y debe ser el interesado a su vez quien justifique su necesidad