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¿Cómo está el mercado de oficinas?

En el segundo trimestre de 2008, el PIB de la Eurozona y británico ha crecido entre apenas 0,1% y 0,2%. Las economías europeas no están técnicamente en recesión, sin embargo están ralentizando significativamente debido al efecto de la crisis sub-prime y a la inflación que toca todos los sectores.


 


El índice de rentabilidad prime europea sigue creciendo en el segundo trimestre, pero el proceso de reajuste no esta todavía suficiente para atraer a los inversores, debido al pequeño numero de operaciones cerradas. El índice de inversión europeo ha disminuido por tercer trimestre consecutivo, reduciéndose un 22% en el segundo trimestre 2008. Generalmente todos los mercados y sectores han sido tocados, hasta los que parecían más resistentes.


 


El crecimiento reducido del PIB, ha hecho disminuir el índice del mercado de oficinas europeo, un 7%. Lo que sólo era una crisis financiera se esta extendiendo también con empresas que esperan antes de ocupar una nueva oficina. Non obstante, las ciudades alemanas no parecen estar siguiendo esta tendencia ya que este trimestre ha sido el mejor nunca registrado. En cuanto a las rentas Prime, no ha habido incremento este trimestre. La mayoría de las empresas en mudanza intentan racionalizar su ocupación de oficinas y reducir sus costes.


 


Las previsiones económicas para el resto del año y 2009 no son muy optimistas. Lo que hace que los record alcanzados en 2006 y 2007 no deberían de repetirse y el mercado inmobiliario europeo debería volver a niveles similares a los de 2005.


 


 


MADRID


 


Con alrededor de 150.000 m² contratados en Madrid, el segundo trimestre 2008 alcanza los niveles previstos a principio de año. El primer semestre 2008 (290.000m²), aunque muy por debajo del primer semestre de 2007 (557.000m²), se puede comparar con la contratación registrada en los mismos periodos entre 2003 y 2006.


 


Los ¾ de la superficie contratada se ha realizado por régimen de arrendamiento. Sin embargo en el 2º trimestre, la compra por parte del usuario ha incrementado su cuota después de 6 meses de poca actividad de este régimen pasando de 13% en el 4º trimestre 2007 al 25% en el 2º trimestre 2008).


 


Desde finales de 2007 y más que nunca, la mayoría de las empresas están en una lógica de optimización de la herramienta de trabajo, reducción de costes y reagrupación de sus oficinas. Lo que hace que están cambiando la tipología de la superficie contratada. De un lado, las superficies pequeñas (< 1.000 m²) y las de más de 5.000 m² pierden peso tanto en volumen contratado como en nº de operaciones.


 


Del otro lado, las superficies medianas (1.000 – 3.000 m²) cogen peso en los dos casos. El sector de actividad de los “Servicios” sigue siendo el que más contrata superficie (16% de la superficie y 27,5% de las operaciones). La “Industria”, la “Informática y Telecomunicación” y las empresas de “Legal y Consultoría” representan casi la mitad de la superficie y el tercio de las operaciones.


 


La superficie media contratada es de unos 1.000 m², un 60% más baja que la del 2T 2007 pero un 15% mayor que el 1º trimestre 2008.  Las empresas que mayor superficie media han contratado en el 2º trimestre 2008 (2.750 m² de media) son las empresas de Legal y Consultoría.


 


Con más de 75.000 m² en el 2T 2008, la zona Descentralizada sigue concentrando el mayor volumen de espacio contratado (50%). Sin embargo es en la zona Centro donde se registran la mayoría del nº de operaciones (30%).



 


Tal como se previa, el primer semestre de 2008 esta marcado por una estabilización de las rentas máximas. En la Periferia es el caso desde hace 1 año y en el CBD desde principio de 2008. En las demás zonas se ralentizan las rentas máximas con incrementos inferiores al 4%.


 


Estructuralmente, las rentas tanto medias como máximas, deberían continuar siendo estables. Sin embargo, el incremento de la oferta disponible y la incertidumbre sobre la economía española, podrían hacer que bajen las rentas puntualmente.


  


La superficie inmediatamente disponible en julio de 2008 se ha incrementado un 5% frente al 1er trimestre del año pasando de 809.000 m² a 853.000 m². La tasa de vació supera los 7,6% del stock total de oficinas, tasa más elevada desde 2006.


 


A nivel general, en el último semestre, todas las zonas han visto incrementar su superficie disponible. Fuera de la M-30, es la entrega de proyectos, que justifica estos incrementos. La reagrupación de oficinas y/o la deslocalización hacia zonas Descentralizadas y Periferia hacen que se puede encontrar superficie libre en el interior de la M-30.


 


El incremento de la disponibilidad se debe a que durante el segundo trimestre 2008 entraron en el mercado unos 50.000 m² de nueva superficie, de los cuales apenas el 6% tiene ya usuario.



 


La futura entrega de espacios empresariales prevista para el resto del año 2008 y 2009 alcanza 600.000m². Sin embargo de estas entregas el 1/3 ya tiene usuario, el resto corresponde a superficie especulativa.


 


Con una contratación media de entre 550.000 y 600.000 m², se considera que la demanda podrá absorber la oferta prevista para los próximos 3 años.


 


 


 


Con unos 500 millones de euros de inversión en oficinas en Madrid, el segundo trimestre se posiciona por debajo de los volúmenes medios de inversión de 2006-2007 pero por encima del volumen invertido en los años 2004-2005.


 


Existe una diferencia creciente entre lo que esta dispuesto a pagar el inversor y el precio de salida pedido por el vendedor que limita el volumen de inversión. El número de operaciones grandes (por encima de 50 millones) es muy escaso.


 


 


BARCELONA



 


El mercado de oficinas registra una contratación de 78.400 m2 en el 2º trimestre 2008 y casi 175.000 desde enero de 2008. El acumulado semestral es inferior al volumen del mismo periodo del año anterior (-16%). La contratación acumulada en los últimos 12 meses sigue siendo por encima de los 300.000 m² y se prevé que el nivel de contratación de 2008 siga por encima de la media de los últimos 15 años (235.000 m²).


 


En comparación al primer semestre de 2007, la superficie contratada en el CBD y en la zona Descentralizada se ha incrementado pero se ha reducido la superficie contratada en el Centro y en la Periferia. Mientras que el aumento de espacio disponible en el CBD permite la instalación de empresas que demandan espacios pequeños (<1.000 m²), la zona Descentralizada registra la mayor parte de las operaciones superiores a 1.000m2. Más de la mitad de la superficie total contratada se concentra en esta zona, en especial en el 22@, por la variedad de oferta con superficies grandes y precios competitivos.


 


La superficie media contratada está reduciéndose desde principio de año, pasando de 1.700 m² a final de 2007 a apenas 1.150 m² en el 2º trimestre 2008.


 


La renta máxima ha crecido un 8% respecto a 2007, pero se mantiene frente al 1er trimestre del año. El precio mayor alcanzado continúa en los 330€/m²/año (27,5€/m²/mes). No se prevé que la renta máxima disminuya de forma significativa debido al continuo interés de algunas empresas en instalarse en Paseo de Gracia y Diagonal. No obstante, el ritmo de crecimiento no será como el de 2007, más bien se espera una contención del precio máximo.


 


Las rentas medias siguen creciendo respecto a 2007 en el CBD y en el Centro, pero se mantienen en la Periferia y zona Descentralizada. • El centro ha sido la zona con mayor incremento de precios (+8,64%) en el ultimo trimestre debido a la contratación de superficie en unos edificios de la zona Alta, en donde el precio supera la media de 20 €/m2/mes.


  


Un 7,2% del parque de oficinas de Barcelona (5.093.500 m2) está disponible. Esto se traduce en una oferta inmediata registrada en Julio 2008 que alcanza los 360.000 m2. Este incremento del 20% se debe sobre todo al aumento de superficie en la Periferia que concentra casi la mitad de la oferta disponible.


 


La oferta disponible aumenta moderadamente en el CBD y en el Centro debido a la deslocalización de empresas hacia zonas más descentralizadas. Sin embargo, sigue siendo insuficiente la oferta en estas 2 zonas y no se prevé mayor aumento de la disponibilidad ante la inexistencia de proyectos futuros.


 


El mayor incremento de disponibilidad se ha registrado en la Periferia. En la zona Descentralizada, donde la actividad ha absorbido parte de la oferta, no se ha registrado cambios en cuanto a niveles de disponibilidad. Se prevé que la superficie libre siga en aumento en ambas zonas debido a la entrega de nuevos proyectos que saldrán en 22@, Plaza Europa, Sant Cugat y Baix Llobregat.


 


 


 


La superficie nueva incorporada al parque de oficinas en la primera mitad de 2008 (138.000 m²) equivale casi al total entregado en 2007(154.000 m2). El 43% se entregó en este 2º trimestre 2008.


 


La oferta futura en 2008 se localiza en la zona Descentralizada y en la Periferia. En la zona Descentralizada el 70% del volumen ya se encuentra comprometido por los más de 120.000 m2 de la Ciudad de la Justicia.


 


El número y volumen elevado de proyectos previstos para 2009 y 2010 indican un desequilibrio entre oferta y demanda sobre todo en la Periferia y zona Descentralizada. No obstante, ya se observan algunos proyectos en fase embrionaria que se paralizan e incluso edificios en los cuales se quiere cambiar de uso.


 


Con 281M€, el volumen de inversión del 2º trimestre 2008 en Barcelona ha aumentado un 33% frente al 1er trimestre.


 


Con unos 602 millones invertidos en Madrid y con 281 millones En Barcelona, el segundo trimestre 2008 ha sido más activo que el primero (descontando la operación de la sede del Banco Santander: 1.900 M€).


 


La cuota de operaciones de más de 50 millones de euros sigue estando por debajo de lo registrado en años anteriores. El inversor nacional sigue siendo el principal actor en el mercado. Sin embargo en el 2T 2008 destacan los inversores alemanes y franceses como principales inversores internacionales en el mercado español.


 


Más que nunca, el mercado inmobiliario español se posiciona como un mercado clave para inversores oportunistas. El incremento de oferta en el mercado, frente a una escasa capacidad de financiación hace que el comprador tenga una posición fuerte en la negociación.


 


 


Tanto en Madrid como en Barcelona, las oficinas siguen predominando el mercado de inversión inmobiliaria. Sin embargo crece el interés por parte de inversores extranjeros para el sector industrial y logístico. El sector comercial atrae el inversor nacional gracias a la oferta de locales de entidades financieras en sales  leaseback.


 

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