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IntroducciónMucho se ha oído hablar en los últimos meses de la Ley de Dependencia y las medidas para su financiación. Es, precisamente en este marco que aparece, con mayor fuerza, la figura que pretendemos acercar al lector: la hipoteca inversa.
En efecto, la hipoteca inversa se ubica en el marco de las soluciones o iniciativas que se plantean para mejorar la jubilación de propietarios de viviendas mediante el producto de las mismas o, lo que es lo mismo, se enmarca en los mecanismos de licuación patrimonial para jubilados entendido como aquellos productos que permiten transformar el patrimonio inmobiliario de los mayores en una fuente de ingresos complementarios.
Como se desarrollará a lo largo del presente análisis, el concepto de hipoteca inversa no siempre debe vincularse al de «dependencia´´ puesto que los fines de la hipoteca inversa no se circunscriben exclusivamente a este ámbito.
Conseguir que, en el momento de la jubilación, se pueda seguir disfrutando del mismo nivel de vida que cuando se estaba en activo, o, incluso, de aumentar ese nivel de vida pueden ser algunos de sus otros muchos fines que no tienen porque deberse a una situación de dependencia y ello a pesar de que según la Exposición de Motivos de la «proposición de Ley sobre beneficios fiscales a determinados actos de disposición de bienes que conforman el patrimonio inmobiliario personal para asistir las necesidades económicas de la vejez y la dependencia´´, la hipoteca inversa es una solución a personas mayores que alcanzan una situación de dependencia sin disponer de los ingresos necesarios para afrontarlos y sin disponer de un sistema público que les ampare.
Concepto básico
Por medio de la hipoteca inversa o hipoteca vitalicia, el titular de un bien inmueble, hipoteca su propiedad (tasando dicho bien con un valor futuro estimativo) a cambio de la percepción de una renta fija mensual durante un plazo determinado de años siendo el límite de las disposiciones efectuadas, el valor tasado de la vivienda.
Por medio de esta operación, y como algunos autores han definido, esencialmente el propietario de una vivienda pide prestados fondos contra el valor de ésta.
Algunas notas características
Devolución de los importes
El principal del crédito hipotecario junto con los intereses devengados (es decir, la suma de las cantidades dispuestas más los intereses periódicamente capitalizados y otros gastos previstos al contratar la operación), equivaldrán al valor de la vivienda a la fecha del vencimiento de la operación y se pagarán a tal fecha bien por parte del propio titular de la vivienda (beneficiario de la renta) bien por parte de sus herederos los cuales pueden optar asimismo por:
(i) satisfacer (devolver) el importe de lo dispuesto por el beneficiario más los intereses correspondientes;
(ii) transmitir el bien inmueble para cancelar el crédito;
(iii) refinanciar la vivienda con otro tipo de producto; o, finalmente,
(iv) esperar a que la entidad financiera ejecute la garantía hipotecaria recuperando la entidad financiera el dinero que el fallecido obtuvo gracias a la hipoteca y pudiendo obtener el dinero restante de la venta, los herederos.
Importe prestado
El capital prestado lo puede ser como: (i) una sola suma de dinero (que permita disponer del total del crédito en el momento de su concesión); (ii) una línea de crédito (que permita efectuar disposiciones periódicas o extraordinarias: posibilidad de retirar una cantidad parar realizar reformas en la vivienda como consecuencia de haber entrado en una situación de dependencia, a cambio de facturas que justifiquen debidamente el gasto y que alejen al titular de parientes desaprensivos que pudieran aprovecharse del crédito); (iii) pagos periódicos durante un periodo limitado de tiempo o incluso durante toda la vida; o, (iv) cualquier otra combinación (sistema de pago en el que las mensualidades vayan disminuyendo o, por ejemplo, cobrar una suma puntual inicial destinada a pagar los gastos originados por la celebración del contrato); (v) por último, también es posible recibir cheques mensuales y al mismo tiempo tener acceso a una línea de crédito para gastos importantes ocasionales o para emergencias.
Las cantidades periódicas que recibe el beneficiario pueden llegar hasta el 90% de la tasación inicial de la vivienda.
Gastos
Todos los gastos, incluidas las primas de los seguros, los gastos derivados de la tasación del inmueble, del pago de impuestos, de constitución de garantía, registro, etc. se cargan contra la cuenta de crédito de modo que el cliente, sin ningún tipo de ahorro, percibe los ingresos mensuales en el mismo mes de formalización de la operación, sin tener que haber ahorrado para el pago de estos gastos.
Además no se requieren unos ingresos mínimos previos porque la vivienda actúa de garantía. De este modo, los gastos (notaría y registro por constitución de hipoteca y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) no se abonan directamente por el particular sino que dichas cantidades se restan del capital disponible para repartir entre las rentas mensuales futuras.
Por último, si por las razones que fuera el mayor decidiera ir a una residencia o vivir en casa de un familiar, seguiría cobrando la renta establecida, mantendría la propiedad del inmueble e incluso podría alquilarlo logrando unos ingresos adicionales. En algunos casos, no obstante, parece que en la práctica, en alguna de estas operaciones, se está exigiendo la permanencia en la vivienda por un plazo determinado de años.
Productos asociados a su formalización
Con carácter complementario a esta figura la entidad financiera puede ofrecer productos vinculados a su formalización. Así, resulta habitual que junto con el crédito, puedan contratarse los siguientes seguros:
(i) seguro de renta vitalicia para continuar cobrando las rentas mientras se viva (garantía de que los beneficiarios percibirán por cuenta de la compañía aseguradora durante toda su vida los importes fijados, es decir, que en el caso de que el prestatario/beneficiario sobreviva al momento en que se ha agotado la disponibilidad del crédito, éste siga percibiendo hasta su muerte los mismos ingresos mensuales que percibía con cargo al crédito);
(ii) seguro de renta temporal (garantiza el poder atender el pago de los intereses sobre la totalidad del saldo dispuesto, es decir, que la entidad prestamista se asegure, por un periodo de tiempo determinado, el pago de los intereses sobre la totalidad del saldo dispuesto desde el momento en que se agote el disponible del crédito hasta la fecha de vencimiento final del crédito y además permite al beneficiario obtener un complemento de pensión) y;
(iii) un seguro del hogar (de modo que el inmueble esté asegurado contra incendios o cualquier otra contingencia relativa a la vivienda).
Ello nos lleva a la consideración de dos modalidades de hipoteca inversa:
(i) opción renta temporal, es decir obtener una cantidad económica durante un tiempo determinado hasta completar el porcentaje del valor de la vivienda pactado, y llegado ese momento no percibir más rentas;
(ii) opción renta vitalicia de modo que se continúen cobrando las rentas mientras el beneficiario viva a través de la contratación de un seguro de cobertura vitalicia para el caso de que éste sobreviva al periodo de contratación de la hipoteca. En este segundo caso, las rentas a percibir serán inferiores y al contratarse un producto añadido (operación financiera más contratación de un seguro), los gastos de la operación, mayores. Sin embargo las rentas se obtendrán hasta el momento del fallecimiento.
Otras figuras análogas a la de la hipoteca inversa
La no transmisión de patrimonio
A efectos sistemáticos, analizaremos en primer lugar aquellas figuras o productos en los cuales, como sucede en la hipoteca inversa, no se produce una transmisión del patrimonio de sus beneficiarios. Así, destacamos:
▪ El contrato de renta con opción de compra: constitución de una opción de compra sobre un bien inmueble por su valor actual a cambio de la percepción de una renta fija o variable correspondiente a parte de la revalorización que sufrirá dicho bien pudiéndose, a la finalización del contrato, ejercitar la opción de compra sobre el mismo por su valor de tasación.
Ello permite transformar en una renta la revalorización que sufrirá la vivienda comprometiéndose a una venta a futuro y a un precio determinado (con la opción de (i) rentas variables y precio fijo de venta de la vivienda -de modo que el propietario firma una opción de compra sobre su vivienda basada en el valor actual de la misma-; y la opción de (ii) renta fija y precio de venta final de la vivienda variable -de modo que el propietario firma una opción de compra sobre su vivienda basada en un porcentaje del valor futuro del inmueble- y descontadas las cantidades percibidas).
▪ La hipoteca pensión: Suscripción de un crédito hipotecario sobre una vivienda y con el dinero que se obtenga, contratar una pensión vitalicia. La hipoteca no generará derecho alguno para la entidad financiera hasta que se muera el propietario. Por otra parte, la pensión a percibir dependerá del montante de la hipoteca y de la edad del titular de la pensión. El perceptor de la renta podría en cualquier momento ampliar la hipoteca para constituir una nueva pensión vitalicia aprovechándose de la revalorización de la vivienda en el mercado. Se continúa conservando la propiedad de la vivienda y se sigue disfrutando de la misma. Además, se puede incluir un capital asegurado que permita que en caso de que el beneficiario fallezca al poco de celebrar la operación, los herederos puedan recuperar parte o el todo de lo no percibido por el mismo.
En esta misma línea del gravamen hipotecario de la vivienda, existen otros productos que son más novedosos y, en consecuencia, más desconocidos, como por ejemplo, la hipoteca sin justificación de ingresos que según la Agencia Negociadora de Productos Bancarios (ANPB) permitirá obtener hasta el 40 por ciento del valor de tasación de la vivienda sin más documentación que la fotocopia del DNI y una declaración de ingresos o el seguro de crédito (prima única que complementa la calidad crediticia del cliente y le permite obtener una mayor cantidad con el mismo valor de tasación de la vivienda, incluso hasta porcentajes superiores al 110 por ciento).
▪ La cesión-alquiler de Edad & Vida por la que el propietario cede su vivienda a una sociedad para convertirse en consumidor de un producto residencial adecuado a sus necesidades (apartamento tutelado a un precio asequible con asistencia a domicilio o residencia asistida). El propietario no se desprende de la vivienda ni la grava con cargas futuras sino que la cede a dicha entidad quien, a su vez, se encargará de su alquiler y le garantizará el pago de ciertos ingresos (renta) destinados a sufragar el pago del servicio residencial que recibe. Renta que evidentemente será inferior al precio del alquiler en el mercado. La entidad que recibe la cesión, corre con los riesgos y los gastos originados del mantenimiento y reparación de la vivienda así como del riesgo de desocupación, impagados, costes de gestión e hipotéticos costes de mantenimiento y reparación.
La transmisión de patrimonio
Frente a los productos enunciados en el apartado anterior, en los que no se produce una transmisión de la vivienda, existen otros tradicionales en los que sí existe dicha transmisión tales como:
▪ El contrato de renta vitalicia o censo vitalicio (transmisión de la propiedad de un bien a cambio del pago de una pensión o renta periódica durante la vida de una o más personas) con sus modalidades de:
► Renta vitalicia con hipoteca rentaria (en la que el deudor de la renta garantiza el cumplimiento de su obligación de pago de las rentas periódicas pactadas constituyendo una hipoteca sobre un inmueble);
► Renta vitalicia con prima única (en la que con el dinero de la venta del inmueble se constituye una prima única en una compañía de seguros que, a su turno, se compromete a pagar una renta vitalicia al acreedor de la misma);
► Renta vitalicia con reserva del derecho de habitación (en la que se constituye un usufructo que permite al transmitente titular de la vivienda el derecho a residir en ella percibiendo una renta vitalicia neta, es decir, descontado el valor del uso vitalicio);
► Renta vitalicia con arrendamiento (en la que se formaliza un contrato de arrendamiento que permite al transmitente titular de la vivienda el derecho a residir en ella percibiendo una renta vitalicia neta, es decir, descontado el importe del arrendamiento de la vivienda). Esta es la alternativa denominada por Edad & Vida como «vivienda pensión´´ cuya característica principal radica en la contratación de una pensión vitalicia con el importe de la venta de la vivienda, destinando la renta al pago de un alquiler para poder continuar viviendo en ella más una pensión complementaria para el antiguo propietario. Se trata de un seguro de vida-ahorro que permite al asegurado obtener una renta mensual desde que se constituye la operación y mientras viva (solución similar a la alternativa de la pensión vitalicia inmediata). Una modalidad de esta alternativa la constituye la transmisión de la vivienda con capital cedido o cesión a una compañía de seguros a cambio de una renta vitalicia por medio de la cual, la sociedad compradora del inmueble cede ñparte o la totalidad- del capital de la venta a una compañía de seguros la cual será a su vez la encargada de pagar la renta vitalicia al beneficiario y, en su caso, del pago de las rentas del arrendamiento.
► Renta vitalicia con compraventa de nuda propiedad (en la que exclusivamente se cede la nuda propiedad sobre una finca a cambio de la percepción de una renta vitalicia). De ahí surge un nuevo mercado: el de la inversión en nuda propiedad puesto que en ocasiones, entidades financieras que formalizan operaciones de hipoteca inversa u operaciones como la descrita, ofrecen a particulares la compra de la nuda propiedad a precios muy competitivos;
► Renta vitalicia con desembolso inicial: Se trata del producto lanzado al mercado por la consultora financiera y broker de seguros Óptima Mayores por la que a cambio de ceder la propiedad de su inmueble a una entidad financiera (aunque sin perder el derecho al uso y disfrute de la vivienda) el cliente recibe una importante cantidad de dinero en efectivo (que le permitirá atender a gastos extraordinarios) y a continuación una renta mensual de por vida. Si bien se ha bautizado a este producto como una suerte de hipoteca inversa con desembolso inicial, lo cierto es que las similitudes con la figura de la hipoteca inversa son prácticamente nulas y en cambio muchos los paralelismos con la renta vitalicia.
► Renta vitalicia para atenciones en residencias: Transmisión de la vivienda a una sociedad cambio de garantizar el uso y ciertas atenciones de una plaza en una residencia hasta el fallecimiento del propietario. Esta opción es la propuesta por la entidad Trianza (unión entre el operador residencial Ballesol, el gestor inmobiliario Roan y la aseguradora Winterthur) por medio de la cual se ofrece el acceso de los mayores de 65 años a complejos residenciales (en los que recibirán atenciones diversas) mediante la contratación de un seguro de rentas vitalicias de prima única que garantiza una renta mensual vitalicia permitiéndosele al beneficiario optar a una plaza en una residencia a un precio pactado de por vida. Se instrumenta mediante la aportación de una prima única (que se satisfará con el producto de parte o la totalidad de la venta de una vivienda) la cual generará una renta anual de un determinado importe (con la posibilidad de que ésta se revalorice anualmente o incluso con la posibilidad de que los herederos recuperen la prima inicial si fallece el beneficiario contratando una póliza de fallecimiento adicional) que la persona mayor recibirá de forma fraccionada en pagos mensuales y que le permitirá el abono de su plaza residencial. También existe la opción de no vender la vivienda sino alquilarla (vid. modalidad cesión-alquiler) en cuyo caso con el dinero que se obtenga se pagará una habitación en una residencia pudiendo optar el beneficiario a diferentes servicios asistenciales en función de la renta que le quede.
▪ Transmisión de la vivienda a cambio de la obligación de proporcionar alimentos. Se trata de la formalización de un contrato mediante el cual, una de las partes se obliga a proporcionar vivienda, manutención y asistencia de todo tipo a una persona durante su vida, a cambio de la transmisión de un bien inmueble.
▪ Compraventa de la vivienda y simultánea constitución de un depósito a plazo (o una línea de crédito) por el importe de la venta del que se podrán ir efectuando disposiciones siendo que, al término de su plazo de constitución deberá devolverse el importe de las disposiciones efectuadas más los intereses correspondientes. Esta operación puede ir acompañada de la suscripción simultánea de un contrato de arrendamiento (o constitución de un usufructo) que garantice el uso de la vivienda por parte de su anterior titular.
En particular, la hipoteca inversa
Como hemos visto hasta ahora, las distintas modalidades se configuran distinguiendo si hay o no transmisión de la propiedad del bien y, a continuación atendiendo a la multiplicidad de sujetos que intervienen en la operación (siendo los más clásicos el acreedor de la renta, también denominado pensionista, rentista o beneficiario y el deudor de la misma; pero pudiendo también intervenir una compañía de seguros y una entidad bancaria) y los instrumentos a través de los cuales se formalice la operación (escrituras públicas, contrato de arrendamiento, etc.) lo que nos sitúa en los distintos escenarios analizados.
Sin embargo, en el presente análisis nos vamos a centrar en la hipoteca inversa.
Los sujetos
En la hipoteca inversa intervienen, como mínimo, 2 sujetos:
(a) el beneficiario o perceptor de la renta mensual y;
(b) una entidad de crédito.
Su formalización se instrumenta a través de una escritura pública de constitución del derecho real de hipoteca inversa (vid. Modelo adjunto) la cual será objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Comparativa de productos: El mercado de la hipoteca inversa y productos similares. No todo son hipotecas inversas
Actualmente la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Zaragoza, Aragón y Rioja (Ibercaja), Caixa Terrassa (mediante la denominada «Pensión Hipotecaria´´) y otras entidades financieras comercializan la hipoteca inversas mientras que otras entidades ofrecen productos similares pero con diferencias significativas.
En esta misma línea de gestión de rentas vitalicias sobre inmuebles, los servicios ofrecidos por Grupo Renta Vitalicia Mayores de Grupo Retiro (Gestión Integral del Patrimonio Inmobiliario de las Personas Mayores) a través de sus modalidades de usufructos sobre inmuebles (adquiriendo sólo el derecho de uso y habitación temporal o vitalicio sobre una vivienda sin tener que abonar el precio total de la misma y disfrutando del sobrante del dinero obtenido por la venta de su inmueble) y rentas vitalicias fuera del hogar (con las que poder pagar las cuotas de una residencia).
Algunas entidades financieras también comercializan hipotecas inversas (así por ejemplo, Caja Navarra); otras reservan su formalización a determinados clientes no publicitándolas de forma expresa.
También algunas entidades del Reino Unido, ofrecen hipotecas vitalicias orientadas a los jubilados británicos que residen en Marbella.
Ventajas vs. inconvenientes en la hipoteca inversa
La hipoteca inversa en comparación con otros productos, permite:
(i) no perder la titularidad sobre la vivienda (conservación de la propiedad si bien con cargas);
(ii) la posibilidad de que los herederos levanten la carga hipotecaria heredando el bien inmueble de su causante.
(iii) la posibilidad de aprovechar las posibles revalorizaciones del inmueble para aumentar la hipoteca;
(iv) ventajas de carácter fiscal ñno tributación de rentas-; y, por último,
(v) que se trata de una operación de fácil comprensión para sus posibles usuarios).
Son, muchas otras las bondades que algunos ven en este producto. Menos parecen ser los inconvenientes:
(i) necesidad de mejora de la fiscalidad del producto;
(ii) necesidad de establecer un límite o una garantía al hecho de que la cantidad adeudada por el propietario o sus herederos exceda del valor de la propiedad no pudiendo amortizarse el préstamo si existe un patrimonio negativo, es decir, la limitación del endeudamiento al valor del inmueble;
(iii) necesidad de transparencia de las características del préstamo y de los costes;
(iv) el asesoramiento de un experto;
(v) fundamentalmente el acervo cultural español de dejar algo a los hijos;
(vi) no garantizar el riesgo de supervivencia una vez finalizada la operación.
Pero, si atendemos a los intereses globales advertimos ventajas para:
– los usuarios (que no pierden la propiedad de la vivienda entre cuyas paredes se ha desarrollado su vida);
– para los sucesores (que acabarán heredando un patrimonio inmobiliario);
– para las entidades financieras (que les reporta un mayor negocio bancario);
– para la economía general del país (en la medida que contribuirá al incremento del PIB) y,
– para la Hacienda Pública (que obtendrá una nueva fuente de recaudación o un incremento por vía impositiva).
De todo ello se deduce que, sin duda, la mayor ventaja de la hipoteca inversa es la de transformar el patrimonio inmobiliario en efectivo convirtiendo en dinero la vivienda de las personas mayores de 65 años sin perderla, lo que permite a este colectivo afrontar las necesidades económicas que se les plantean. Mientras la vivienda no sea vendida o el beneficiario titular de la hipoteca no fallezca, la entidad de crédito no reclamará el importe de las disposiciones efectuadas.
El marco normativo
La solución al problema de la financiación de la dependencia parece que pasa por un sistema de cofinanciación-corresponsabilidad múltiple entre usuarios-beneficiarios y familiares (mediante sus aportaciones y, ahora, el patrimonio de los usuarios), la sociedad (facilitando la reducción de los impuestos) y los poderes públicos (garantizando el derecho a asistencia de todas las personas dependientes).
Esa corresponsabilidad es la que inspira el «Anteproyecto de Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia´´ (más conocido como la «Ley de Dependencia´´) Así, el artículo 32 se refiere a la participación de los beneficiarios en el coste de las prestaciones de dependencia según los criterios que determine el Consejo Territorial del Sistema Nacional de Dependencia.
Así pues, el Sistema Nacional de Dependencia asistirá a las personas que no puedan valerse por sí mismas, a través de una red de servicios y prestaciones. En su financiación participarán el Estado, las Comunidades y los usuarios, mediante su renta y patrimonio.
La hipoteca inversa está llamada a convertirse de hecho en uno de los pilares de la cofinanciación del Sistema Nacional de Dependencia, según las previsiones del Gobierno.
Sin embargo, los costes de su constitución todavía son excesivamente elevados: para una vivienda valorada en 300.000 euros, los costes rondan los 41.000 euros según las entidades financieras, es decir, alrededor de un 13,5% a la espera de los anunciados beneficios fiscales.
En este sentido, el Gobierno se propuso un plazo de seis meses para promover las modificaciones legislativas que procedan, al objeto de regular la cobertura privada de las situaciones de dependencia siendo que se promoverá el tratamiento fiscal con el fin de facilitar la cofinanciación por los beneficiarios de los servicios -aportación de los usuarios que no superará el 30 por ciento-
Se espera pues, que en la nueva ley del impuesto sobre la renta de las personas físicas se establezcan esas ventajas fiscales que permitan impulsar esta clase de producto.
* * *
Corolario
Interesante, no obstante, la reflexión última que sometemos al lector: si durante toda la vida se ha estado ahorrando para pagar una hipoteca que financia la adquisición de una vivienda que, finalmente, por el proceso inverso se convierte en dinero líquido al final de tu vida, ¿cuál es la diferencia entre comprar y alquilar?
Si fallecido el beneficiario el banco vende la vivienda y recupera el dinero que puso a su disposición con el importe total de la venta (en caso de que éste fuera superior al dinero prestado por el Banco más los intereses) el remanente puede ser tendente a «0´´. De modo que el dinero que mensualmente habrá pagado el beneficiario al Banco durante 20, 25 ó 30 años para financiar la adquisición de la vivienda, llegado el punto de inflexión que representa la cancelación de la hipoteca, el proceso se invierte y ese mismo dinero será retornado mensualmente por un Banco con lo que al final del período el beneficiario habrá pagado por un uso y una titularidad dominical sólo temporal de una vivienda que acaba convirtiéndose en nada (en el escenario más pesimista de la hipoteca inversa). Dicho en otras palabras «Un piso por el que el anciano habrá luchado toda su vida, es cedido en su último recorrido vital a cambio de dinero para comer´´
Y, es que no debemos olvidar que, las hipotecas inversas son, fundamentalmente un negocio para las entidades financieras. Un negocio que puede tener ventajas para ambas partes, pero que en ningún caso se realiza de una manera desinteresada o sin la intención de obtener un beneficio económico por parte de las entidades financieras.
Sin embargo, todavía podríamos dar una vuelta de tuerca más en todo este brainstorming: ¿qué ocurriría si estallara la burbuja inmobiliaria y bajase el valor de la vivienda? ¿cómo afectaría esta nueva situación a hipotecas inversas ya concedidas? Invitamos al lector a su reflexión.
( Modelo en documento adjunto)
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