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El primer paso para adquirir un bien inmueble en subasta es identificar el bien, es decir, encontrar aquel inmueble que se ajuste a sus necesidades e intereses. Para ello puede acudir a diferentes fuentes como los propios juzgados, el BOE o, en su defecto, a la página web de Pública Subasta dado que las subastas se realizan en muchos puntos dispersos por todo el territorio nacional.
La adquisición de bienes en subasta, especialmente inmuebles, ha suscitado el interés y los miedos de una gran parte de la población, desde hace años, asociando a este sector, vital para la economía, un sinfín de especulaciones.
Suscita el interés por los importantes descuentos que se pueden conseguir en los bienes a través de estos procedimientos judiciales o administrativos y eleva los miedos y temores por comentarios sin fundamento que tiene más de leyenda urbana que historia real.
Nada más lejos de la realidad ya que desde la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en 2001 se han instrumentalizado una serie de mecanismos que evitan posibles defectos formales que se podían observar con la aplicación de la anterior normativa vigente.
Para poder acudir a la subasta de inmuebles es necesario realizar un depósito del 30% sobre el tipo de la subasta (el importe teórico del valor del inmueble), especificado en el edicto correspondiente, en la cuenta bancaria que el juzgado haya establecido
Hoy en día, adquirir un inmueble en subasta es menos complicado de lo que alguien se pueda imaginar, sobre todo, teniendo en cuenta que la LEC establece ciertos niveles de garantía para todas las partes involucradas, ejecutantes, ejecutados y adjudicatarios que limitan y reducen los dramas personales que hay detrás de toda enajenación forzosa.
Aunque, como todo en esta vida, hay una serie de aspectos que es importante tener en cuenta para no llevarse sustos innecesarios o problemas posteriores a la adjudicación permitiendo que todas las partes del procedimiento puedan quedar completamente satisfechas.
No podemos obviar que la existencia del procedimiento judicial de embargo, apremio y ejecución es necesario y positivo para la economía en su conjunto ya que permite la recuperación de los bienes subastados y su integración en la sociedad así como libera al deudor y acreedor de una pesada carga con la que convivir.
La adquisición en subasta judicial
Para adquirir el bien que le interese podrá acudir a la subasta usted mismo o bien delegar en alguna persona que le ayude y asesore en el proceso. Para poder acudir a la subasta de inmuebles es necesario realizar un depósito del 30% sobre el tipo de la subasta (el importe teórico del valor del inmueble), especificado en el edicto correspondiente, en la cuenta bancaria que el juzgado haya establecido. Esta fianza les será devuelta a todos los licitadores que no resulten adjudicatarios del inmueble.
Debe tenerse en cuenta que las cargas anteriores (constituidas e inscritas en el Registro de la Propiedad en fecha anterior) a la que origina la subasta, o preferentes (Deudas con la Hacienda Publica, Seguridad Social, recibos de comunidad, salarios de trabajadores) subsisten tras la celebración de ésta y no se pagan con el precio de la subasta, sino que ha de hacerse cargo el adjudicatario
En principio, no hay ningún precio de salida, sin embargo, las probabilidades de obtener la aprobación del remate –conseguir el inmueble- a nuestro favor dependerán de que seamos el mejor postor y además del porcentaje de nuestra puja respecto al tipo de la subasta.
Para clarificar el proceso podemos utilizar un ejemplo en el que el tipo de subasta de un inmueble sean 100.000 euros.
Será necesario realizar un depósito de 30.000 euros -que se descontarán del precio final o remate- y presentar el DNI de quien vaya a realizar la puja. Una vez se celebre la subasta hay que esperar la aprobación del remate por el Juez y esa aprobación viene condicionada por diferentes supuestos posibles:
Si ofrecemos más del 70% del tipo con pago al contado, es decir 70.000 euros, la posibilidad de adjudicarse el bien es mayor pero también el precio será más alto.
Si ofrecemos más del 50% del tipo –por ejemplo, 51.000 euros- el deudor puede presentar a un tercero que mejore postura en los 10 días siguientes y de no hacerlo tendrá derecho de mejorar postura el acreedor durante los 20 días siguientes. Si no mejoran la postura ni el ejecutado ni el ejecutante, el remate se aprobará a nuestro favor por un valor de 51.000 euros –al que habrá que descontar los 30.000 euros depositados al principio-. En este caso las posibilidades de adjudicación dependerán del interés del ejecutante y de las posibilidades del ejecutado.
Si ofrecemos “solamente” lo que se debe por principal, intereses y costas y tampoco mejoran la postura ni ejecutado ni ejecutante. En este caso la posibilidad de negocio es mayor y mayor también el riesgo de no adjudicarse el bien.
Cuando la mejor postura no cumpla ni siquiera los anteriores requisitos, el tribunal aprobará el remate, después de oír a las partes, a la vista de las circunstancias de cada caso.
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