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La progresiva reducción de la concesión de créditos hipotecarios por las entidades bancarias, dada la situación de crisis actual, no sólo tiene consecuencias en el campo inmobiliario sino que inciden en otros aspectos económico-sociales como la pérdida de empleo o la congelación de la iniciativa empresarial. En este ambiente pesimista, otros indicadores, sin embargo, nos hacen ver una luz y ser, al menos, positivistas.
Recientemente, se han comenzado a publicar los datos de beneficios obtenidos por los bancos en el último ejercicio. La tónica general, es que estos se han reducido con relación a las cifras obtenidas el año anterior, aunque todos aportan unos volúmenes y márgenes lo suficientemente interesantes para sentirse satisfechos, a tenor de las declaraciones de sus representantes.
La razón que justifica esta satisfacción, a pesar de un menor margen, es el actual escenario económico que los “obliga” (según sus propias declaraciones) a ajustar su actividad y centrar las inversiones en los sectores, en los negocios y en los clientes más rentables y seguros. Para terminar su discurso, anuncian que este año 2.011, los niveles de créditos que otorgarán a sus clientes, es decir, la capacidad de disponer de créditos para desarrollar la actividad empresarial, se verá reducida entre un 5 y un 8% con relación a las escasas cifras otorgas en el año anterior.
Lo cierto es que, salvo el repunte que aparece en el primer trimestre de este año, la tendencia ha sido de reducción de hipotecas formalizadas (por volumen).
DATOS HIPOTECAS SOBRE VIVIENDA: ver cuadros en archivo adjunto
Hace tan solo unos días, mantenía una conversación con un grupo de representantes sindicales, los cuales comentaban (por supuesto, en charla de café) que la situación actual poco puede aportar a la recuperación de la economía y al mantenimiento de los puestos de trabajo y por supuesto a la generación de nuevo empleo. Se quejaban que, siendo los responsables de la actual situación el sector financiero, entre otras muchas razones por la falta de créditos a la economía productiva, ahora nos tuviéramos que preocupar, a nivel global, por aportar más recursos públicos al “sistema”, detrayéndolos de la poca liquidez que hay en el mercado para salvar la crítica situación de algunos bancos y cajas en dificultades, mientras las empresas iban cerrando o reduciendo su actividad. Las cifras de personas desempleadas mantienen una tendencia al alza en este principio de año, cuando parecía a tenor de los datos del año 2.010 que la misma se había parado
Por otra parte, un empresario del sector de la gestión inmobiliaria, con una antigüedad y dedicación a la venta de pisos de más de 20 años, manifestaba la necesidad de cerrar su empresa, ya que “el esfuerzo que comporta cada mañana levantar la persiana del establecimiento, ver como las ventas se van perdiendo por falta de hipotecas para llegar a final de mes y tener que añadir dinero para cubrir gastos, no compensa” decía con cierta tristeza.
Al mismo tiempo, un joven emprendedor (ahora se les llama así a los que tiene el valor de apostar por el futuro y luchar por un proyecto empresarial) busca recursos económicos para poner en marcha su proyecto de apertura de pequeños establecimientos de Agente Inmobiliario en diferentes poblaciones para así poder gestionar los productos que actualmente hay en el mercado, con una incidencia destacada de los stocks de viviendas que los bancos y cajas ponen a la venta y que, consecuencia del alto volumen y la dificultad de poder venderlos directamente en sus oficinas, se ven obligados a buscar agentes externos para realizar esta labor.
Se trata de cuatro situaciones expuestas por colectivos bien diferentes entre ellos, aunque existe un denominador común en sus manifestaciones, la explicitación de la falta de liquidez como condicionante negativo para el desarrollo de su actividad. Para las entidades de crédito, bancos y cajas, esta reducción de su materia base se traduce en una menor generación de créditos (producto que ellos elaboran) y atendiendo a la ley de la oferta y demanda, este es más caro, no tan solo en el precio del interés a pagar, que se establece con diferenciales de 3 y 4 puntos porcentuales sobre el tipo de referencia, sino que, además, requiere de condiciones de tal nivel de garantía que, para una actividad empresarial, en muchas ocasiones (aun siendo rentable y recurrente su actividad) resulta difícil poder aportar.
Ello nos lleva a la reflexión que manifestaba el sindicalista, al decir que el resultado social era la pérdida de más puestos de trabajo por la reducción, cuando no desaparición de empresas, consciente que el crédito es imprescindible para el desarrollo de una economía. Enlazaba con este temor la propuesta del empresario de cerrar su negocio, viendo como cada mes se reduce su capacidad económica al no generar ingresos suficientes, y, al mismo tiempo, la dificultad de los nuevos despachos de gestión inmobiliaria de poder hacer realidad su proyecto empresarial.
VENTA DE VIVIENDAS: ver cuadro en archivo adjunto
Plantear unos datos como los expuestos, sin más añadidos, nos llevaría a la situación que se está viviendo en todos los sectores de la sociedad (empresarios, trabajadores, familias…) y es de pesimismo. Puede que no falten razones para ello, pero también hay que reconocer que de esta forma poco ayuda a mejorar la situación. En diferentes momentos hemos expuesto que el escenario social y económico ha cambiado, que seguir utilizando como referentes los datos históricos no aporta elementos para afrontar este nuevo ciclo.
El volumen de transacciones inmobiliarias (tan sólo de viviendas) según el Instituto Nacional de Estadística, se ha incrementado a lo largo del año 2.010 con relación al año anterior en un 5,89%, con una aportación en proporciones similares de la vivienda nueva y de la vivienda usada lo que demuestra que el mercado se está adaptando a las nuevas características. El ajuste de los precios, forzado por la presión de los compromisos ante las entidades de crédito así como la necesidad de mayor aportación de recursos propios por parte de los compradores, por el menor nivel de financiación en la compra, han sido factores que se van adecuando a los nuevos escenarios (hasta tiempos recientes en ocasiones no se aportaba nada a una compra) y que obligan al análisis más detallado de las necesidades (y capacidades) del comprador antes de decidirse por uno u otro producto.
Cierto es que los paradigmas han cambiando, que los escenarios se han modificado y que la situación global es diferente, más difícil, pero también hay que decir, a pesar de ello, que la situación es mejor que la vivida por el sector al principio del mal llamado “boom” inmobiliario. En aquellos momentos, los intereses estaban en dos dígitos (años noventa), los niveles de financiación eran tan solo del 70% sobre el valor de tasación y la actividad inmobiliaria, entendida como la venta de pisos, se situaba en torno a los 350.000/400.000 viviendas al año.
Debemos reconocer que, empujados por lo que parecía ser un exceso de liquidez financiera (hoy se ha demostrado que no era así), todo cambió en poco tiempo y las ofertas de financiación crecieron, la producción se incrementó y las ventas alcanzaron niveles de hasta 800.000 viviendas en un año, aunque con intereses en niveles superiores a los actuales (en torno al 5%-6%). Por ello, aunque no comparable con la situación actual, sí que nos permite y nos obliga al mismo tiempo a reflexionar sobre los posicionamientos de futuro. Ello nos permitirá actuar con la libertad, la serenidad y (porque no decirlo) la valentía, que requiere un escenario como el que en los próximos años se avecinan. No esperemos que “esto” mejore solo, pues no va a suceder si no aportamos nuestras capacidades; tal vez hará falta reinventar el sector, de acuerdo con las nuevas demandas, las diferentes oportunidades.
Ante un camino difícil la primera medida es comenzar a andar.
Joan M. Bermúdez i Prieto Abogado
Abogado–Administrador-Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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