Cómo actuar ante los daños causados por el inquilino

El presente artículo recoge las precauciones que debe adoptar el arrendador a la hora de suscribir un contrato de alquiler en aras de aminorar en lo posible los daños y perjuicios que la estancia del arrendatario pudiera causar, así cómo actuar en caso de que estos se produzcan.

SUMARIO

I.      Introducción
II.    ¿Qué debemos  entender por daño?
III.    Proteger el mobiliario de la vivienda
IV.    Responsabilidad civil y penal del inquilino

I. Introducción

Hasta hace bien poco España era el país europeo donde menos viviendas se alquilaban. Esta tendencia ha cambiado paulatinamente durante estos últimos años,  mayormente por la situación económica en la que nos encontramos sumidos, de tal manera que aquellos que antes disponían de una segunda vivienda, por ejemplo, vía herencia, o porque la hubieran adquirido como residencia vacacional, o incluso para especular con ella, se han visto en la necesidad  de tener que alquilarla, y al contrario, esa misma crisis, ha provocado  la imposibilidad de un gran número de personas de poder acceder a una vivienda en propiedad, viéndose abocadas a tener que alquilarla, lo que ha provocado una mayor litigiosidad en  este sentido.

Dicho esto, se entiende por arrendamiento de vivienda aquel contrato en el que una persona (como propietario de la vivienda, o como poseedor de los derechos de la misma), cede a un tercero (arrendatario o inquilino) el uso de un inmueble, y con ello, en su caso, el mobiliario y enseres, tal y como se recoge en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1.994, Ley que se complementará, en su caso, con  lo pactado entre las partes, y subsidiariamente, por el Código Civil.

Pues bien, desde el momento que tenemos la intención de alquilar una vivienda, lo primero que hacemos es sopesar los aspectos emocionales con los económicos, no debemos olvidar que vamos a ceder el uso de nuestra vivienda a un tercero que en la mayoría de los casos no conocemos, y sí será la persona más adecuada para que entre a vivir en ella, pues una vez dentro, ni es rápido ni económico echarla, cuestión ésta que a priori tiene difícil respuesta, aunque es lo cierto que hasta la fecha no he conocido a nadie que haya alquilado su vivienda a alguien de quién desconfiase, al revés, al arrendador siempre le ha parecido el arrendatario una persona de fiar, o “pinta de buena persona”, lo que es obvio, pues de lo contrario no suscribiría contrato alguno.

II. ¿Qué debemos entender por daño?

Como consideración previa que deberíamos hacer al respecto del presente, es qué se puede considerarse por daño, no debemos olvidar que al arrendador le corresponderá llevar a cabo en la vivienda arrendada todas aquellas obras de conservación que sean necesarias para mantener al inquilino en el uso útil de la vivienda (artículo 21 LAU, y 1.554 del CC).

De esta forma, no será lo mismo que los daños hayan sido causados dolosamente por el inquilino (lo que podría considerarse como falta o delito según ascienda la cuantía de los daños), a que se produzcan como consecuencia de que el arrendatario no ponga en conocimiento del arrendador algún tipo de avería que finalmente provoque dichos daños o impida el acceso a los efectos, a que éstos se hayan producido por el desgaste y el uso ordinario propio de la vivienda, pues respecto de los primeros cabría la resolución del contrato (artículo 1.124 CC), así como una indemnización por daños y perjuicios, y del último, la obligación del arrendatario de repararlos.

Si los daños son causados intencionadamente por el inquilino, o por una avería previa no comunicada al arrendador, este puede dar por terminado el contrato y exigir indemnización

En cualquier caso, de cara a un posible reclamación es conveniente previamente saber la situación laboral del inquilino, de tal manera que para el caso de que cause daños podamos reclamarle por éstos, en este sentido no estaría de más solicitarle  el contrato de trabajo, y alguna nómina, o si es autónomo, la declaración de la renta.

III. Proteger el mobiliario de la vivienda

Otra manera de aminorar los posibles daños, aunque parezca de perogrullo, sería alquilar la vivienda vacía, y con ello, desperfectos en el mobiliario y demás enseres, como lámparas, cortinas, etcétera, aunque lo cierto es que por mucho que se entregue la vivienda vacía, siempre habrá un mínimo de mobiliario, como sería los muebles de la cocina, y el saneamiento del cuarto de baño, amén de las paredes, puertas y ventanas.

En cualquier caso, y al margen del mobiliario y elementos existentes en la vivienda, mi consejo es que se haga una relación lo más exacta y precisa posible de todos ellos (identificando incluso el modelo) y su estado, además de tomar una fotografía de ellos (que además nos podrán servir como prueba ante una eventual demanda), anexionándolo todo al propio contrato, lo que sin lugar a dudas también favorecerá al inquilino, pues a falta de expresión del estado de la finca al  tiempo de arrendarla, la ley presume que éste la recibió en buen estado, y con ello la carga de la prueba en contrario (artículo 1562 CC), esto es, se parte de una presunción de culpabilidad del arrendatario como responsable del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser, como decimos,  que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, o por la acción del tiempo, o causa inevitable (artículo 1.563 CC y artículo 21 y 27 de la LAU).

Es conveniente anexar al contrato una relación exacta del mobiliario, con  fotografías, lo que también beneficia al inquilino, pues se presume que recibe la vivienda en buen estado

Dicho esto, una posible solución para compensar los posibles daños que la vivienda pudiera sufrir sería la fianza, reconocida en el artículo 36 de la LAU, y la Disposición Adicional Tercera, la cual comprendería el importe de una mensualidad de renta para el caso de viviendas, y de dos para uso distinto, el problema es que en numerosas ocasiones los daños sufridos superarán a éstas, por lo que sería aconsejable, amén de que la propia LAU permite dicha posibilidad, pactar cualquier otro tipo de garantía en este sentido.

Dicha fianza estará en posesión del arrendador hasta la finalización del contrato, así el arrendador comprobará el estado en que se encuentra la vivienda, de tal manera que de encontrarse correcta, procederá a su devolución, o para el caso de que haya  sido necesario llevar a cabo alguna reparación, el saldo restante.

V.    Responsabilidad civil y penal del inquilino