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Reflexiones para una crisis inmobiliaria
Cuando comencé a escribir este articulo pensaba en otro que se publico en Inmueble en el año 2005, en el cual hice una previsión: el ciclo comenzaría a cambiar en el año 2007 y entraría en recesión en el año 2008 y que la crisis se prolongaría hasta el dos 2010. Aún me parece ver las caras de algunos promotores que me conocían y me miraban algo raros y totalmente incrédulos, claro está que era la época dorada de los desmanes inmobiliarios y se morían de éxito, alguno incluso llego a maltratarme verbalmente.
En aquellos momentos confundieron los planes tácticos con los estratégicos, que no existían, y un desconocimiento del ciclo inmobiliario, y, así nos fue. Un sector envidiado y que ahora nadie quiere invertir en él. Se ha convertido en un apestado. Y no le echen la culpa a la crisis financiera, la del sector inmobiliario comenzó a principios del 2007.
Las causas de un boom inmobiliario español, tan largo y fructífero han sido la mejora de las promotoras inmobiliarias que salieron de la crisis de principios de los noventa, con unas estructuras patrimoniales muy debilitadas y muchas de ellas en suspensión técnica de pagos, pero el largo ciclo expansivo de finales de los noventa y comienzos del nuevo siglo ha permitido la recuperación de las empresas del sector, que tuvieron recursos para diversificarse en otros sectores, y expansionar su negocio y dispersarlo territorial e internacional. Pero las empresas del sector inmobiliario han vuelto a caer en los errores pretéritos que cometieron a principios de la década de los noventa y los han superado con creces, las suspensiones de pagos presentan unas deudas que marean y serán una constante a lo largo del 2009.
confundieron los planes tácticos con los estratégicos, que no existían, y un desconocimiento del ciclo inmobiliario, y, así nos fue
El sector inmobiliario es un estamento eminentemente táctico, hay pocos estrategas. La estrategia es la respuesta a al problema estratégico, que de esta forma establece el vínculo, la forma de inserción entre la empresa y el medio que la rodea, lo que se concreta a efectos prácticos en la delimitación de dos aspectos prácticos:
Definición del ámbito de actuación de la empresa, concretamente de sus unidades fundamentales de negocio, los productos que va a ofrecer y los mercados en que piensa hacerlo.
Determinar la forma de competir en esos mercados. Esto es, el conjunto ordenado de acciones que va a permitir a la empresa obtener y conservar una posición competitiva fuerte, frente al resto de las empresas.
Sin embargo, el planteamiento moderno, o sistema de dirección basado en la dirección estratégica, dejan obsoleto a la dirección por objetivos de la que hablaremos más adelante, y, se basa en la definición del llamado “problema estratégico” que se consiste en la formulación de la estrategia empresarial y en su implementación.
Por ello se puede entender como sistema de planificación que, partiendo de determinadas actitudes y posturas estratégicas, asegure la adaptación permanente de la empresa a su entorno, gracias a la definición de estrategias competitivas y rediseños organizativos. La estrategia es o debe ser un proceso interactivo entre la empresa y su entorno.
La estrategia implica un planteamiento de misiones y objetivos a largo plazo, entendiendo por largo, el horizonte al que, como máximo, puede llegar el sistema de decisión de la empresa.
La estrategia debe establecer también, la integración de las políticas y objetivos a corto plazo, o de carácter inmediato y operativo, con la consiguiente adecuación de los medios.
las empresas del sector inmobiliario han vuelto a caer en los errores pretéritos que cometieron a principios de la década de los noventa y los han superado con creces
La estrategia persigue defender y mejorar la competitividad de la empresa, para lo cual podrá cuestionar la naturaleza y estructura de la misma, o de sus unidades de negocio.
Me viene a la mente la irónica frase, de un ajedrecista ruso, con la que Neville tituló un capitulo de su novela El Ocho: «La táctica consiste en saber que hacer cuándo hay algo que hacer. La estrategia, en saber qué hacer, cuando no hay nada que hacer». TARTAKOVER.
Muchas fueron las empresas que no actuaron con la decisión y firmeza necesarias, fijando unos objetivos realistas que contribuyesen a conseguir que las cosas ocurrieran como se desearía que sucediesen. Todo se desarrolló con Direcciones por Objetivos, con unos variables muy fuertes que estaban vinculados siempre al crecimiento y las ventas fue el gran error, por lo dilatado que son los proyectos inmobiliarios, mucho dinero para los ejecutivos y ruina posterior para las empresas.
El parque de casas vacías ha crecido un 25 % en los últimos diez años, la cifra de secundarias lo ha hecho en un 15%. Ello a conllevado que en la actualidad tengamos un parque de viviendas vacías que durante el año 2009 llegará a superar los cinco millones de unidades y una de las grandes paradojas del mercado es que en España hay necesidad de viviendas, pero del segmento bajo. Las administraciones públicas tienen dos alternativas para resolverlo construir viviendas protegidas en determinadas zonas de las áreas urbanas o poner suelo en el mercado a precios que cumplan los requisitos de las citadas viviendas. Pero la puesta en mercado de viviendas protegidas hará que la vivienda libre baje aún más los precios que están limitados por el apalancamiento de las empresas.
Una de las principales sacrificadas del siglo XX, ha sido la renta fija. Si el dinero pierde la mitad de su valor cada década, en la mejor de las situaciones, carece de sentido sostener la riqueza en títulos que dan derecho a tenerlo cuando ya no valen. Los gobernantes inspirados por Keynes habían declarado la batalla al dinero, a los ahorradores y a los rentistas, éstos no se iban a quedar de brazos cruzados. También ellos sabían endeudarse en un dinero que no valdría en el futuro para adquirir inmuebles y acumularlos. Entretanto en la década de los 70, concurrimos a una feroz redistribución de la riqueza. Los sacrificados de Keynes nutrieron sus bolsillos de todos aquellos que huyeron a los bienes reales, pisos, materias primas, arte, etc., a menudo a través del endeudamiento. Desde la década de los 70, el inversor tiene claro que mientras el dinero sea de papel, conservar la riqueza a través de la inversión inmobiliaria es apostar a ganador seguro. Igual que prohibieron guardar oro entonces, quizás ahora traten de gravar la inversión en inmuebles. Otros bienes esenciales serían el destino de esa “demanda especulativa o monetaria”, dado que la necesidad de amontonar riqueza es endógena a la naturaleza humana. Sólo la rectitud monetaria del oro y la rehabilitación de la renta fija volverá a canalizar la necesidad de acumular hacia la inversión productiva y el desarrollo.
El sector inmobiliario es un estamento eminentemente táctico, hay pocos estrategas
La desocupación de las viviendas puede causarse por deficiencias de habitabilidad, por decisión de los propietarios que resuelven desistir a obtener una renta por temor a los riegos del arrendamiento o, simplemente, porque hay un exceso de viviendas, como consecuencia de despoblamiento o porque se construyen más viviendas de las necesarias.
Puede también ocurrir que, dentro de una estrategia previsora, la compra, para sí o para los hijos, se anticipe varios años a la necesidad de alojamiento, y que al mantenerse esas viviendas vacías durante varios años por la aversión social a alquilar, se eleve de forma permanente, y en cierta medida engañosa, la proporción de desocupadas. Los propietarios renuncian a percibir una renta con un claro perjuicio para su propia economía y para la sociedad. Una estimación permite dimensionar el despilfarro económico directo por la no utilización de las viviendas vacías en unos 5.500 millones de euros anuales, una cifra equivalente al 85 por ciento el presupuesto del Plan de Vivienda para 2007.
La vivienda en la actualidad y en los inmediatos tres años no subirá de valor, sino que se depreciará hasta un treinta por ciento con unas perdidas patrimoniales que superarán los cuatrocientos mil millones de euros. Dada la sobre valoración persistente en el sector inmobiliario, la constante subida del paro que se va a producir en los próximos años y al endurecimiento en la concesión de créditos, y a la creciente morosidad de las empresas y particulares se agravará, sin duda, la situación del sector inmobiliario.
El desarrollo residencial está gobernado por intereses económicos. La demanda de viviendas, los precios del mercado, dependen más de la coyuntura económica que de las necesidades de alojamiento. Se ha estimado que el 40 por ciento de la demanda de los últimos años ha sido por inversores, pero la idea de inversión está presente inevitablemente en toda la demanda, incluida la que necesita satisfacer su necesidad de alojamiento. Es una realidad que exige profundos cambios en la estructura económica, Casi a diario un nuevo promotor se declara en bancarrota, y cambios culturales y estructurales que pongan al territorio donde le incumbe. Será arduo cambiar mientras la vivienda, y en consecuencia el espacio urbano y el territorio, sean el fruto financiero preferido por la sociedad española.
Sólo la rectitud monetaria del oro y la rehabilitación de la renta fija volverán a canalizar la necesidad de acumular hacia la inversión productiva y el desarrollo
El concepto de que los precios de la vivienda en España resistirán debido a que los titulares de los bienes inmuebles prefieren no desprenderse de las casas en periodos bajistas, puede ser ciertas, pero las grandes y pequeñas promotoras no podrán aguantarlo.
Otro de los conceptos a analizar es la demanda:
En cualquier mercado, demanda designa la cuantía de las compras previstas por una colectividad, quedando condicionada su concreción a la relación existente entre el precio de lo demandado y la renta o posibilidad de pagarlo.
La demanda de vivienda estaría formada por todos aquellos que tienen intención de adquirir o cambiar de vivienda. Se deben diferenciar al menos los siguientes tipos:
Demanda subjetiva. Expresa el número de personas que declara tener necesidad de acceder o cambiar de vivienda en diferentes horizontes temporales. Su cuantificación se realiza a través de encuestas en las que se pregunta directamente por la voluntad de acceso o cambio de vivienda.
Demanda potencial. Hace referencia a aquella población que desea acceder o cambiar de vivienda y es capaz de afrontar sus costes. Se puede dividir a su vez en dos grupos:
Demanda potencial activa. Aquella población que, deseando acceder o cambiar de vivienda y teniendo medios para ello, ha tomado la decisión de adquirir o alquilar una vivienda y se introduce en el mercado como agente.
Demanda potencial no activa. Aquella población que, deseando acceder o cambiar de vivienda y teniendo medios para ello, no ha tomado la decisión de entrar en el mercado inmobiliario.
Demanda insolvente. Se trata de aquella población que pese a desear acceder o cambiar de alojamiento carece de recursos para hacerlo.
Demanda efectiva o explícita. Agrupa al colectivo que deseando cambiar o acceder a una vivienda y teniendo posibilidades económicas de hacerlo la adquieren de hecho.
En las anteriores definiciones se unen dos tipos de demanda de muy diferente carácter: por una parte la ligada a la formación de nuevos hogares y vivienda secundaria, que exige el incremento del stock de viviendas para ser satisfecha y, por otra la derivada de un cambio de vivienda (demanda de reposición o filtrado) y que si bien implica necesidad de nuevas viviendas, también se traduce en ampliación de la oferta al ponerse en el mercado la vivienda liberada.
La vivienda en la actualidad y en los inmediatos tres años no subirá de valor, sino que se depreciará hasta un treinta por ciento con unas perdidas patrimoniales que superarán los cuatrocientos mil millones de euros
Otro ejercicio necesario antes de pasar a explicar los determinantes de la demanda es segmentarla según los motivos que la generan. Muchas son las formas de agrupar o dividir la demanda pero todas ellas reproducen, con diferentes matices, los siguientes condicionantes:
Formación de nuevos hogares. Resultado de la emancipación de individuos o parejas, o bien consecuencia de la división de hogares preexistentes por divorcios o separaciones.
Segunda vivienda. Demanda de vivienda no principal usada durante los fines de semana o en períodos vacacionales.
Reposición, adecuación, mejora, cambio de ubicación de vivienda previa (demanda de filtrado). Agrupa a la demanda que tiene como objetivo mejorar o modificar las condiciones del alojamiento. Dentro de este gran grupo de motivos se pueden diferenciar éstos:
Mejora de las condiciones físicas de la vivienda: incluye aquellos grupos que pretenden aumentar el tamaño de la vivienda, buscan una de menor antigüedad o de mejor calidad en cualquiera de sus aspectos:
Mejora / cambio del entorno, ubicación de la vivienda: engloba los cambios derivados de motivos laborales (búsqueda de proximidad, cambios de lugar de trabajo) así como la migración residencial directamente derivada de la voluntad de mejora del entorno o barrio.
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