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Por Laia Santamaria Borràs. Abogada de Togue’s Legal Services.
Actualmente, con la crisis económica, el fin de la burbuja inmobiliaria y el alto índice de desempleo entre la población española como telón de fondo, aparece en escena una situación que genera en muchas comunidades de propietarios de nuestro país confrontaciones y desconfianza entre los vecinos de un mismo edificio, hablamos de los casos de impago de las cuotas o gastos de la comunidad por parte alguno de los propietarios de la finca, un incidente cada vez más repetido en los inmuebles de este país.“El administrador de la comunidad debe ser el encargado de detectar a los posibles morosos para intentar paliarlo, lo antes posible”“Los propietarios que no estén al corriente en los pagos de la comunidad no tienen derecho a voto en las Juntas de Propietarios”
«La publicación en el tablón de una lista con los vecinos morosos puede dar lugar a problemas en materia de protección de datos, para evitarlo, se debe dejar constancia en el acta de la Junta de Propietarios que el único objetivo que persigue la comunidad es informar al propietario deudor de que se halla en una situación de impago»
“Cuando el vecino deudor no recoge las notificaciones enviadas por la comunidad de Propietarios para requerirle el pago, este se debe publicar en el tabón de anuncios de la comunidad»
Esta situación, que se ha visto acrecentada en los últimos cinco años, y que en algunos casos es un auténtico drama, de hecho puede llegar a ser crucial a la hora de poder llevar a cabo un adecuado mantenimiento de los edificios, afectando incluso a la conservación de las viviendas que lo conforman.
El impago de las cuotas comunitarias conlleva a una realidad muy compleja e incómoda para los demás vecinos, puesto que si uno o varios propietarios no cumplen con sus obligaciones con el resto de la comunidad, el impago de las cuotas vecinales repercutirá sobre los demás propietarios, y es que el peso de los gastos recaerá inevitablemente sobre los vecinos que sí que pagan sus cuotas, y que en muchos casos se están viendo obligados a caer también en la situación de impago, al no poder soportar toda la presión económica que ello supone.
Es por este motivo, por el que se considera fundamental detectar posibles impagos de vecinos de forma inmediata y actuar rápidamente contra ellos.
En aquellas comunidades en que existe un administrador, este debe ser el encargado de controlar el equilibrio presupuestario de la finca, así como también debe estar pendiente de algún posible retraso o incumplimiento del pago por parte de los vecinos.
En el caso que nos encontremos ante tal situación, el primer paso a realizar es tratar de ponerse en contacto con el vecino en cuestión, y con ello intentar agotar la vía amistosa antes de acometer acciones judiciales.
En algunos supuestos el impago se produce como consecuencia de un error de comunicación o de la domiciliación bancaria por parte del vecino o la administración de la finca, en este caso se debe comunicar al vecino en cuestión el impago, y con ello suelen terminar los problemas.
También existe la posibilidad de que el vecino en cuestión no hay pagado la cuota por estar disconforme con alguno de los puntos que se hayan aprobado en la Junta de Propietarios, en esta situación la administración de la finca, o el presidente de la comunidad de vecinos en su defecto, debe comunicarle al vecino la obligación del pago de aquellas cuotas que fueron aprobadas reglamentariamente por la Junta de Propietarios.
Otra situación, cada vez más común en los hogares españoles, es el impago por imposibilidad puntual, en este caso, lo más habitual es que el propietario no disponga de medios económicos suficientes para hacer frente al cumplimiento de sus obligaciones como vecino del inmueble. Una posible solución ante estas situaciones, y siempre que la Junta de Propietarios así lo autorice, puede ser que el administrador o el presidente, trate de hablar con deudor para comprobar si existe una verdadera voluntad de cumplir, y de este modo acordar una fórmula de pago de las cuotas que sea factible para él. Dicha fórmula, debe ser aprobada por Junta General de Propietarios y constar en el acta de la misma. Se recomienda tener en cuenta siempre las circunstancias excepcionales por las que se ha llegado a dicha situación, y si existe morosidad anterior.
Por último, y siendo este el supuesto más conflictivo, nos encontramos ante aquella situación en la que el propietario no quiere pagar y prolonga su deuda con la comunidad durante meses y meses, en ocasiones, durante varios años. Este caso es muy común cuando alguno de los propietarios de la vivienda está inmerso en un procedimiento de divorcio contencioso, en una liquidación de la sociedad de gananciales, en una partición de herencia o sencillamente está a la espera de la venta del inmueble. Tal y como hemos mencionado anteriormente, este es el supuesto más complejo y por ello, a pesar de ser recomendable acudir en primer lugar a la vía amistosa, frecuentemente la mayoría de ellos acaban en demandas judiciales.
Agotar la vía diplomática siempre es el primer paso a seguir, no obstante, si de ella no se obtiene una respuesta satisfactoria, se recomienda enviar una carta certificada o burofax en la que se indique la cuantía impagada, el concepto de la misma y el plazo para hacer efectivo dicho pago, recordándole siempre al vecino que la deuda que este tiene es con el resto de la comunidad de propietarios.
Enviando un burofax al vecino deudor, la comunidad se asegura de la recepción de la carta por parte de este, al mismo tiempo que deja constancia no sólo de la correcta o incorrecta recepción por parte del destinatario, sino que también del contenido de la misma. Hecho que tendrá especial relevancia en caso de acudir a la vía judicial, puesto que dicha comunicación puede ser solicitada como prueba en un juicio.
Es muy importante a la hora de la realización de Juntas de Propietarios, ser conocedor de la normativa que las regula, de este modo el administrador, o el presidente en su defecto, deben ser conscientes de la existencia de diversos recursos legales a disposición de los vecinos en caso de tener vecinos morosos con la comunidad de propietarios.
Uno de ellos, y que en muchos casos se desconoce por parte de los vecinos, es la privación del derecho de voto, que no de voz, a aquellos propietarios que no estén al corriente en los pagos de la comunidad, así lo establece la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 15.2 “Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”.
Encontramos también, siempre teniendo en cuenta la legalidad vigente, la posibilidad de hacer visible la situación de un impago por parte de un vecino ante al resto de vecinos. Ello se puede conseguir mediante la publicidad de la deuda contraída por el vecino moroso en las citaciones a la Junta de Propietarios y en también en las actas que resulten de las mismas.
Recientemente muchas comunidades de vecinos, que publicaban en el tablón de anuncios de la finca, la relación de vecinos que debían alguna cuota a la comunidad, se han visto afectadas por la nueva normativa en materia de protección de datos.
Para evitarse sanciones por una posible vulneración de los derechos de protección de datos del vecino moroso, debe dejarse constancia en el acta de la Junta de Propietarios que el único objetivo que persigue la comunidad al poner la lista en el tablón, es informar al propietario deudor de que se halla en una situación de impago, y no se busca poner en conocimiento de terceros tales circunstancias. Además se puede dejar constancia en la misma acta de la Junta de Propietarios que dicha publicación se realiza tras haber intentado la comunicación por escrito y haber fracasado la misma.
Si llegada la situación de impago, tras haber agotado la vía diplomática, el vecino sigue sin abonar la deuda, el presidente de la comunidad de Propietarios debe convocar una Junta Extraordinaria, en cuyo orden del día deberá incluirse que se van a certificar las deudas de los propietarios que no están al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad. El acta de dicha Junta Extraordinaria debe incluirse junto con el requerimiento de pago enviado al deudor de forma fehaciente, mediante burofax o carta certificada, medio de comunicación al que nos hemos referido anteriormente.
En algunos casos los vecinos deudores no recogen las notificaciones enviadas por la comunidad de Propietarios, ante esta situación el administrador, o el presidente en su defecto, debe colgar el requerimiento de pago recogido en el acta de la Junta Extraordinaria en el tablón de anuncios de la comunidad. Según la ley, la comunicación se considerará realizada una vez haya trascurrido tres días desde que se publicó la notificación.
Llegada esta situación, las opciones de la comunidad se reducen a la interposición de acciones judiciales. Para acudir a la vía judicial, no deben trascurrir más de tres meses desde la fecha del acuerdo de la Junta Extraordinaria de Propietarios en la que se liquidó la deuda, y en la que se acordó requerirle al deudor mediante comunicación fehaciente el pago de la misma.
El acta en la que se refleje la liquidación de la deuda y la decisión de los vecinos de requerir de pago al propietario moroso, debe estar firmada por el presidente y el secretario o administrador de la finca, en el caso que lo haya.
En cuanto al procedimiento judicial que se debe seguir para reclamar dichas deudas es el conocido como Procedimiento Monitorio, regulado en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal y en el artículo 812 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El escrito de demanda debe presentarse ante el Juzgado de Primera Instancia del domicilio del deudor. No obstante, si este se desconoce, en aquel donde el deudor pueda ser hallado a efectos del requerimiento de pago por el Tribunal, y también puede presentarse en el Juzgado del lugar donde se halle la vivienda objeto de impago.
Junto con la demanda debe acompañarse una nota simple al Registro de la Propiedad que puede ser solicitada por el presidente de la comunidad o por el administrador de la misma. Esto servirá para asegurarse de que el deudor es efectivamente el propietario de la vivienda en cuestión.
Para la petición inicial la ley establece que no se precisa de abogado y procurador, aunque es totalmente recomendable acudir a un profesional que asesore a los vecinos antes de iniciar el procedimiento judicial.
Con la reforma de la Ley 37/2011 de Medidas de Agilización Procesal, se ha eliminado el límite de 30.000 euros para acudir al procedimiento monitorio, actualmente la cantidad máxima que se puede reclamar mediante este procedimiento judicial es de 250.000 euros.
La cantidad reclamada judicialmente al propietario deudor incluirá tanto la cuotas dejadas de abonar por el mismo, como los gastos de requerimiento previos a la interposición de la demanda judicial, esto es el coste del burofax o de la carta certificada enviada al vecino deudor, el importe de aquellos requerimientos previos que se hayan realizado por parte de la comunidad, etc… Para ello, debe justificarse en la propia demanda inicial del proceso monitorio dicho gasto y acompañar a la misma los documentos que lo acrediten.
Una vez iniciado el procedimiento judicial el deudor tiene varias opciones, la primera de ellas es pagar la deuda, para ello dispone con un el plazo de 20 días a contar desde la notificación de la demanda por parte del Juzgado, con ello finaliza el pleito.
También puede oponerse a la demanda, en dicho caso el Juzgado citará a las partes implicadas para la realización de un juicio verbal, o bien, el juez dará el plazo de un mes para que se interponga en el Juzgado una demanda de juicio ordinario. En este supuesto, la comunidad de propietarios podrá instar el embargo preventivo de bienes suficientes del vecino deudor, para hacer frente a la cantidad reclamada más los intereses y las costas.
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