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Comunidad de Madrid
La Comunidad de Madrid vuelve a registrar, una vez más, incrementos interanuales superiores a la media nacional, con cifras superiores al 4,5. Esta tasa guarda en su tendencia un mantenimiento del ritmo de creación de empleo y riqueza sin desequilibrios apreciables. Por el lado del gasto, la demanda interna mantiene la fortaleza del consumo privado y de los bienes de equipo.
Desde el lado de la oferta el sector industrial se recupera, al igual que a nivel nacional, experimentando aumentos superiores al 3,5%. La opinión de los empresarios madrileños coincide con este valor; esperan mejorar en ventas, en volúmenes de producción y en sus carteras de pedidos. En la actividad constructora no se aprecian descensos significativos en el segmento residencial. El mercado de trabajo en este segmento se muestra ligeramente menos dinámico que en el ejercicio anterior.
Los servicios mantendrán su notable ritmo de crecimiento en el presente ejercicio, lo que activará la creación de nuevos puestos de trabajo. Esto hará que el segmento de mini-naves industriales mantenga su atractivo en los principales ejes de la Comunidad.
Para el 2007 las previsiones de crecimiento serán similares a las experimentadas en el 2006 siendo el sector servicios el que muestre mayor dinamismo, especialmente el sector financiero, empresas de servicios y compañías de transportes y comunicaciones.
Las ubicaciones de áreas industriales se localizan principalmente, próximas a vías de alta ocupación, utilizadas en el tránsito de personas y cruce de mercancías, aeropuertos o puertos, donde la actividad empresarial se concentra cada vez más.
Las áreas industriales en Madrid se desarrollan en casi su totalidad en el extrarradio y en particular en el ámbito del Corredor del Henares, y la carretera de Andalucía.
La coyuntura del sector inmobiliario industrial en la Comunidad de Madrid se mantiene en la línea de crecimiento experimentada hace un año, aunque es importante destacar que a pesar de unos indicadores macroeconómicos fuertes, cierto producto y en ciertas ubicaciones se ve afectado, bien por la falta de producto, bien por un exceso de él, bien porque el segmento de inversor particular se puede estar desplazando hacia inversiones alternativas con menores rentabilidades pero al mismo tiempo con menores primas de riesgo.
La tendencia a alejarse de las áreas más próximas a la ciudad se mantiene, incluso se ha potenciado, ya que se inician nuevos desarrollos a precios más asequibles para la empresa de tamaño mediano.
Los nuevos desarrollos se localizan en la zona noreste en San Fernando de Henares; en Madrid centro, en Vicálvaro en un futuro próximo y Vallecas. En la zona sur, en Getafe, Móstoles y Ciempozuelos.
También la amenaza de provincias limítrofes persiste, donde los precios y rentas son menores y existe más producto disponible. Inconveniente; los tiempos de transporte, los costes y los accesos a Madrid.
La demanda se muestra fuerte en actividades de distribución y almacenaje, empresas tecnológicas y constructoras dedicadas a la rehabilitación y reformas.
Como tipo de producto, destaca la mini-nave en promoción y para espacios superiores, el proyecto denominado «llave en mano´´. Destacar también la figura de operación en «aportación´´, donde el propietario del suelo participa en la distribución de beneficios generados por el proyecto.
La distribución de naves por tamaño en las distintas zonas analizadas se distribuye de la siguiente forma:
En el área urbana predominan las mini-naves absorbieron en torno al 60% de la contratación total, le siguen las de tamaño medio con el 30% y el resto corresponde a grandes superficies.
En áreas más alejadas, los polígonos existentes albergan espacios disponibles de diferentes tamaños, como por ejemplo en el área del Corredor del Henares.
La absorción total de metros cuadrados en el segmento inmobiliario industrial, contando operaciones de alquiler y venta supera los 500.000 m2 .de los que el 76,6% se destinan a operaciones de alquiler y el resto a la modalidad de venta o «Llave en mano´´.
El cambio de tendencia en la evolución de los tipos de interés, así como el endurecimiento en las condiciones crediticias por parte de los bancos podría reducir el ritmo de adquisiciones por parte de inversores particulares y empresas PYMEÁÂ¥s.
Los principales demandantes de las grandes superficies siguen siendo las empresas de distribución y almacenaje, quienes buscan ubicaciones más alejadas del centro de la ciudad pero a la par muy bien comunicadas.
Por actividades, la demanda se ha repartido principalmente en sectores de la distribución y almacenaje e industria ligera, con el 25 % del total contratado en el semestre, según datos de King Sturge. El resto se distribuye entre PYMEÁÂ¥s de servicios, tecnológicas y empresas de construcción y reformas.
En definitiva, la mayor absorción de metros se ha producido en la zona Noreste seguido de la zona sur, como viene siendo habitual, ya que es donde más producto existe. Por ello los mayores incrementos de rentas y precios también se producen en dichas áreas.
Los metros disponibles al final del primer semestre del 2007 podrían alcanzar los 700.000 m2 lo que supone un incremento respecto al período anterior del 7,7%. Con ello y teniendo en cuenta la estimación de metros totales existentes la tasa actual de disponibilidad desciende desde el 2,6% al 2,3%, lo que evidencia la escasez de producto existente en la Comunidad.
La evolución de los visados de obra nueva destinada a usos industriales muestra una tendencia ligeramente decreciente, a pesar de disponer datos a mayo.
Las rentas de alquiler y los precios de venta para las naves de tamaño pequeño se ajustarán ligeramente a medida que el ciclo alcance el punto máximo de madurez iniciado a comienzos de ejercicio.
Las rentas de alquiler así como los precios de venta son el indicador adelantado de una evolución futura del mercado, derivado del enfriamiento de la economía en general y de la incertidumbre en los mercados financiero,
El descenso producido en las rentas de alquiler en Vicálvaro se debe a la falta de producto moderno. Existe un polígono de cierta antigÁ¸edad en el que se está produciendo una rehabilitación de naves existentes o bien demolición, y otro nuevo, que aún no se ha iniciado.
Cataluña
Barcelona
La continuidad en el ciclo expansivo de la economía catalana se mantendrá durante la segunda mitad del año 2007 y a lo largo del 2008, reflejándose tasas de crecimiento similares a las del año anterior y con niveles de ocupación notables. Además cabe destacar el relevo del sector industrial por el lado de la oferta al consumo privado y la demanda inmobiliaria de carácter residencial. Este relevo fomentará el incremento de las exportaciones, mejorando los niveles de competitividad de la economía de esta Comunidad.
Respecto a los parámetros de demanda, las entradas de inmigrantes vinculadas al mercado laboral continúan suministrando una potente base para absorber la oferta residencial como para el mantenimiento del consumo privado y público.
Las perspectivas que se esperan para el 2008 son de un aumento del gasto privado en torno al 3,2%, algo inferior al registrado en años anteriores, debido al endurecimiento producido por las condiciones de financiación a familias y empresas, lo que provocará una disminución en la capacidad del gasto de los hogares así como en su renta neta, disminuyendo el efecto riqueza. El gran tema pendiente, al igual que ocurra en España es la debilidad de la tasa de ahorro.
La inversión productiva presenta también una moderación en el ritmo de expansión, pasando del 9% en el 2005 al 5,5% en el 2007 y 2008.
El sector industrial en Barcelona y las áreas de influencia mantiene la tendencia positiva en precios y rentas en productos bien ubicados y con buenos accesos de comunicaciones cercanos al aeropuerto y al puerto de Barcelona debido a la falta de oferta existente y las restricciones de suelo finalista. En estas zonas existe la transformación de antiguos polígonos con producto obsoleto y fuera de normativa, en nuevas instalaciones próximas al centro de la ciudad.
Por sectores productivos, la consolidación del sector industrial continúa avanzando, con un incremento interanual estimado para el 2007 del 3,5%. La construcción comienza a mostrar cierta relajación con motivo de la menor actividad residencial y obra civil, aunque se mantiene como locomotora del sector. Los servicios mantienen igualmente variaciones algo inferiores a las de años anteriores, siendo para el 2007 el crecimiento del 3,2%.
El nivel de la demanda industrial en el área metropolitana de Barcelona continúa con su tendencia alcista, caracterizada por una escasez de suelo industrial finalista donde puedan instalarse empresas de cierto tamaño en un radio de 50-70 kilómetros de Barcelona y teniendo un mayor peso la compra frente al arrendamiento, debido a la escasez de oferta existente y a la evolución de los tipos de interés.
Esta escasez de suelo industrial cercano a Barcelona ha tenido el efecto inmediato del incremento de las rentas de alquiler en prácticamente todas las zonas con interés potencial industrial y logístico debido a la demanda insatisfecha existente.
La demanda en Cataluña la lidera la industria manufacturera, la industria ligera y empresas de distribución, seguida de los servicios y empresas de construcción especializadas en rehabilitación y reformas. No obstante, el ritmo de absorción se está ralentizando debido a la escasa disponibilidad de producto existente en el mercado.
La escasez de suelo finalista para uso logístico hace que las nuevas áreas a consolidar se encuentren a unos 60-70 Km. de Barcelona, en el corredor de la AP-7, dirección sur, PenedÁ–¹s y TarragonÁ–¹s. En dirección norte se localizan áreas como el VallÁ–¹s Oriental y La Selva. En la comarca de la Anoia se prevén nuevos desarrollos a corto plazo consecuencia de la mejora de las comunicaciones en la A-2.
Las naves industriales con una demanda notable son las menores de 1.500 m2, fiel reflejo de la estructura empresarial catalana, basada en un 95% en pequeñas y medianas empresas también llamadas PYMES, mientras que las demandas más solicitadas de superficies logísticas están comprendidas entre los 8.000 y 15.000 m2 por parte de operadores logísticos o empresas de distribución.
En cuanto a la oferta disponible encontramos promociones de naves de obra nueva entre unos precios de 1.500 a 1.800 /m2 en la área colindante de Barcelona, situados en al zona del Baix Llobregat como en Sant Boi de Llobregat, Viladecans, GavÁ¢¡ y CornellÁ¢¡ de Llobregat, mientras que en la zona del VallÁ–¹s, las poblaciones con nuevas promociones serían Montcada i Reixac, Ripollet y BarberÁ¢¡ del VallÁ–¹s.
Los nuevos desarrollos logísticos a destacar se encuentran todos ellos en la segunda corona de la ciudad condal situados en las comarcas del PenedÁ–¹s, Anoia, Bages y VallÁ–¹s oriental.
Las rentas de alquiler tienden, al igual que en Madrid, a la estabilización con tasas de crecimiento interanuales prácticamente nulas, salvo en la zona del aeropuerto y puerto, dada la escasez de producto disponible y la necesidad de alquilar por parte de empresas logísticas los escasos inmuebles disponibles que existen. Así, los mayores incrementos se han producido en el área de Gran Vía, ZAL y el Parc Logistic Zona Franca.
En cuanto a los precios de venta las mayores subidas se han producido en el Prat y en el área del Vallés Occidental y Oriental. El resto de zonas se han mantenido sin cambios apreciables.
La partida de suelo es, dada la particularidad geográfica de Barcelona, el bien más escaso del sector, donde se han producido los mayores incrementos, destacando la Zona del Vallés Occidental con una tasa de variación del 26 %.
En Barcelona y Tarragona la convergencia de rentas tiende a asentarse en la línea de los 4 y los 5 /m2/mes.
Tarragona
En la economía catalana la evolución positiva de la ocupación y de los indicadores de clima económico y de confianza, de las tasas de interés en niveles aún moderados, el crecimiento de la riqueza mobiliaria e inmobiliaria del sector familias y la incidencia expansiva de la última reforma fiscal sobre la renta disponible, favorecen el comportamiento expansivo de la actividad, en consonancia con la ligera desaceleración de la demanda interna y la continuidad del tono restrictivo de la política monetaria.
El aumento de los tipos de interés ya ha introducido una tendencia a la moderación en el gasto de consumo, aún más en un contexto de fuerte endeudamiento de las familias. No obstante, cabe tener en cuenta que este recorte en el consumo está siendo bastante moderado porque, aunque ha aumentado el endeudamiento, se ha producido un notable incremento en la riqueza de las familias.
El aumento en el tipo de interés también empieza a tener efectos en el mercado inmobiliario. Se ha iniciado una tendencia a la desaceleración en el precio de la vivienda, en el número de transacciones inmobiliarias y un alargamiento en los periodos de venta. Esto comporta una desaceleración de la inversión en construcción. Por el contrario, se mantiene la fuerza de la inversión en bienes de equipo, favorecida por la recuperación de la actividad industrial y la consolidación de la mejora en las economías europeas.
La actividad industrial ya no sólo se concentra en los polígonos de las capitales Reus y Tarragona, sino que se distribuye también entre otros polígonos que se han consolidado gracias a su buena comunicación mediante una amplia red de infraestructuras (N-340, autopista AP-7, el AVE, el Aeropuerto de Reus, el Puerto de Tarragona, etc.).
En la oferta industrial destacan los parques industriales de mini-naves con altillo. Cabe tener en cuenta el desarrollo del CIM (entre Tarragona y Reus) y del sector H-6 (Reus), y la avanzada urbanización del sector H-12 (también en Reus).
En la provincia de Tarragona cabe destacar el «Triángulo Tarragona-Reus-Valls´´ que es la zona en la que se concentra gran parte de la actividad económica provincial. El sector de servicios y el sector de la construcción son los que más han crecido. Consecuentemente, en los últimos años, parte de la población ocupada en el sector industrial se ha desplazado al sector de la construcción y al de servicios
La demanda muestra unos valores más moderados que los obtenidos en el trimestre anterior.
En el mercado inmobiliario, la demanda industrial se sustenta en el producto de mini-naves (naves industriales entre 250 m2 y 450 m2) en los polígonos cercanos a las poblaciones de Reus y Tarragona y la demanda logística se concentra en los polígonos industriales de Riuclar (Tarragona), Constantí y Valls.
Durante el primer trimestre de 2007, el sector industrial ha crecido un 3,3%, dato que refleja una cierta moderación respecto el trimestre anterior (3,6%), el sector de la construcción ha registrado un incremento del 4,7%, que se mantiene bastante estable respecto el trimestre precedente (4,6%), y el sector servicios, con un crecimiento del 3,9%, se muestra como el sector más dinámico de la economía catalana.
Los precios en la provincia de Tarragona han sufrido un fuerte incremento en los últimos años debido, en gran parte, a la escasez de suelo y a la mejora de las calidades constructivas de las naves. No obstante, se está notando una estabilización de precios que ayuda al equilibrio entre la oferta y la demanda inmobiliaria.
Valencia
La evolución de los principales indicadores de la coyuntura económica de Valencia se inclina por mantenerse en la misma línea que la registrada en el año 2006. Esta previsión se basa en la continuidad de la fortaleza de la demanda interna como la recuperación que está experimentando s exportaciones. Esto repercutirá en el aumento en la creación de empleo y en el esfuerzo or parte de las empresas. Por sectores se prevé un mantenimiento de todos ellos, salvo n la construcción que se está descontando una ligera desaceleración en la actividad residencial. a evolución del PIB de la Comunidad así lo refleja, mostrando para el 2007 una tasa de crecimiento interanual, en términos reales, del 4,1%.
Entrando en el sector inmobiliario industrial y logístico, cabe destacar la importancia notable en la mejora de las infraestructuras ya comentada en informes anteriores que mejorarán la productividad de la Comunidad Valenciana y los accesos a otras partes de España. Cabe destacar que el Puerto de Valencia con su ampliación se convertirá en el principal centro de transferencia de mercancías del país, superando al de Barcelona. El sector más dinámico que solicita espacios industriales es el sector servicios, en particular actividades logísticas de gran calado. Le siguen la industria ligera, principalmente pequeños negocios asociados a la actividad constructora y servicios a empresas.
En cuanto a las superficies más demandadas en el último semestre, se encuentran muy equilibradas los tres tramos de productos; es decir mini-nave, nave mediana y nave grande.
Las operaciones de inversión han destacado respecto de las de alquiler, ocupando éstas un 42% del total de operaciones realizadas. Respecto a la distribución de las rentas de alquiler y precios de venta de naves y suelo industrial, en el caso de Valencia se distribuirán por Zonas, incorporando alquiler, venta de nave y de suelo.
Las rentas de alquiler y precios de venta han reflejado aumentos significativos en, prácticamente las principales zonas industriales de la provincia y se espera que continúen en el corto plazo. Apuntar que en el mercado de inversión las rentabilidades oscilan entre el 6,0% y el 6,5%. Destacar la importancia notable en la mejora de las infraestructuras que mejorarán l productividad de la Comunidad Valenciana y los accesos a otras partes de España. Cabe destacar que el Puerto de Valencia con su ampliación se convertirá en el principal centro de transferencia de mercancías del país, superando al de Barcelona.
Zaragoza
Dada la importancia que está adquiriendo el Valle del Ebro y en particular la ciudad de Zaragoza con motivo de la celebración de la Exposición Internacional en 2008, en el presente informe se acercan los datos básicos de su estructura económica y en particular de la situación del mercado industrial y logístico de la ciudad.
El crecimiento del PIB de Aragón fue en el 2006 del 3,8% en términos reales, lo que supone un incremento similar al estimado para el conjunto del país. Para el 2007 y 2008 la línea será similar en torno al 4,0%, algo superior a la media nacional, lo que le habilita para ser una de las regiones con mayor capacidad de generar empleo del país.
Dos motivos fundamentalmente pueden influir en la buena marcha de la economía aragonesa: por un lado, la iniciada recuperación de los grandes países de la Unión Monetaria, que puede relanzar la industria regional y por otro el acontecimiento que se apuntaba al principio del párrafo de la Exposición Internacional 2008, que debido a la participación de la iniciativa pública y privada, el volumen de inversiones en la región y especialmente en Zaragoza, será notable. Los principales sectores productivos afectados por este evento serán el sector servicios, en articular de no mercado, como el inmobiliario no residencial, donde las expectativas de generar negocio son muy positivas.
En concreto, la actividad inmobiliaria ligada a los sectores industriales y de servicios se verá ampliamente activa con motivo del negocio que arrastrará la Exposición Internacional, así como el empleo generado directa e indirectamente por este sector. Cabe mencionar el especial interés en la construcción y posterior comercialización de naves industriales, plataformas logísticas y parques empresariales que se están construyendo en Zaragoza en los diferentes polígonos y ubicaciones empresariales.
El número de polígonos existentes se eleva a 39 con una superficie total de 32,9 millones de m2.
Las rentas de alquiler oscilan entre los 2,5 /m2/mes de los polígonos más alejados del centro a los 5,9 /m2/mes de las zonas más próximas. Las ubicaciones con rentas más elevadas se concentran en PLAZA, Empresarium y Malpica.
Empresarium. Cuenta con una superficie total de unos 3,5 millones de m2, de los cuales están ocupados 1,5 millones de m2 aproximadamente. Las superficies disponibles comprenden entre los 4.000 y los 55.000 m2. La tasa de disponibilidad es del 9,9%. El precio medio de venta es de unos 170 /m2.
Parque Empresarial Parque Norte Cuenta con una superficie total de unos 215.000 m2.. Las superficies disponibles mínimas van desde los 500 m2 hasta los 20.000 m2. El número de parcelas total es de 110.
Parque Tecnológico de Reciclado López Soriano Cuenta con una superficie total de unos 8,35 millones de m2, de los cuales están ocupados 450.000 m2 aproximadamente. Las superficies disponibles mínimas son de 4.000 m2 La tasa de disponibilidad es del 11,1%. El precio medio de venta es de unos 150 /m2
Plataforma Logística de Zaragoza, PLAZA. Cuenta con una superficie total de unos 12,8 millones de 2, de los cuales están o 3,3 millones de m2 aproximadamente. Las superficies disponibles mínimas son de 5.000 m2. La tasa de disponibilidad es del 10,8%. El medio de venta es de unos 130 /m
El conjunto de estas nuevas actuaciones representa el 75% stock total.
La situación actual del mercado de naves industriales es de estancamiento en cuanto a la nueva contratación con motivo del exceso de oferta de producto de mini-naves.
Respecto al segmento de medianas y grandes, la demanda es más activa y el futuro a medio plazo es positivo.
Las rentas de alquiler oscilan entre los 2,5 /m2/mes de los polígonos más alejados del centro a los 5,9 /m2/mes de las zonas más próximas. Las ubicaciones con rentas más elevadas se concentran en PLAZA, Empresarium y Malpica.
Por su parte los precios de venta han experimentado un incremento interanual del 12% aproximadamente. Los precios de venta promedios para una nave industrial estándar oscilan entre los 500 /m2/mes para ubicaciones más alejadas del centro a los 1.250 /m2/mes en emplazamientos más próximos. Nuestras estimaciones tienden a la estabilización futura de los mismos.
Los mayores incrementos se han producido en PLAZA con valores superiores a los 1.200 /m2.
En el mercado de inversión, considerado aún para empresas de carácter local se pueden encontrar rentabilidades para un producto en zona PRIME en torno al 6,75%.
Como apunte final, se puede resaltar la excelente ubicación geográfica de Zaragoza como punto intermedio entre adrid, Barcelona y Valencia y que a pesar de disponer de una oferta elevada, se mantiene el interés por parte de promotoras y clientes en instalarse allí
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