Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Rafael Medina Pinazo, Socio Director de Medina Pinazo Abogados.
Raquel Barrientos López, responsable del área de asesoramiento del Despacho
José Miguel Jaime Naranjo, responsable del área de urbanismo.
Sumario:
- Nuevo escenario turístico
- Normativa específica en las principales Comunidades Autónomas
- Especialidades en Andalucía
- Requisitos básicos
El presente artículo tiene por objeto realizar una aproximación a los principales aspectos a tener en cuenta al tiempo de celebrar un contrato de alquiler turístico, ya sea bajo la modalidad de apartamiento turístico o de vivienda turística.
- Nuevo escenario turístico
En primer lugar, es preciso resaltar que no se trata de una cuestión baladí, dada la enorme trascendencia que este tipo de alojamientos tiene en el nuevo escenario turístico.
En este sentido, a nadie escapa que, a pesar de la enorme relevancia que el turismo tiene en la economía española, cuyo epicentro reside en el sector servicios, un gran número de alojamientos turísticos se encuentran, en este momento, en la clandestinidad, resultando absolutamente necesaria una regulación que permita aflorar ese importante mercado que actúa al margen de la Ley.
Otra circunstancia igualmente relevante, y a tomar en consideración, es la crítica cada vez mayor a los nuevos alquileres turísticos, en la medida en que los mismos están concentrados fundamentalmente en los cascos históricos de las grandes urbes.
- Normativa específica en las principales Comunidades Autónomas
La consecuencia de esta nueva realidad es la imposibilidad de encontrar alquileres residenciales en los centros históricos. Hoy día, con las nuevas tecnologías, resulta más fácil y rentable destinar una vivienda a uso turístico, que celebrar un contrato de arrendamiento para uso de vivienda, no sólo por el mayor margen de rentabilidad que proporciona, sino el temor que el alquiler para uso de vivienda genera a los propietarios ante la posibilidad de verse en la necesidad de accionar contra el inquilino moroso. No es extraño, por ello, la existencia incluso de listas de espera, a la hora de tratar de encontrar un alquiler residencial en los centros históricos.
De acuerdo con este nuevo escenario y la aparición de nuevos tipos de alojamiento, las denominadas viviendas de uso turístico, distintas a los tradicionales apartamentos turísticos, las Comunidades Autónomas se han visto en la necesidad de regular estos nuevos alojamientos, que han supuesto, sin duda, una transformación del sector del hospedaje y, en consecuencia, de todo el sector inmobiliario.
En este sentido, resulta necesario resaltar que las principales comunidades autónomas, donde el turismo es nuclear en su economía (Cataluña, Madrid o Andalucía), ya cuentan con una normativa propia que regula estos nuevos alojamientos.
Con carácter general, se consideran viviendas con fines turísticos todas aquellas ubicadas en suelo de uso residencial donde se ofrece, mediante precio, el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos, es decir, con comercialización y promoción a través de los canales de oferta propios de este ámbito (agencias de viaje, empresas mediadoras u organizadoras y medios que incluyen posibilidad de reserva). En este sentido, la proliferación y auge de este tipo de alojamiento ha traído consigo la expansión de empresas intermediarias que permiten la externalización del servicio, encargándose de su gestión íntegra, de forma que el propietario únicamente tiene que concertar un contrato de prestación de servicios con el intermediario, encargándose éste de toda la gestión de la actividad, o bien de arrendamiento para tales fines, en cuyo caso el servicio es directamente explotado por el tercero como si se tratase del titular. En caso de encargar a un tercero la explotación del alojamiento, será conveniente regular en el contrato el destino exclusivo para el que se cede el inmueble, con sujeción a la norma que le sea de aplicación en función del tipo de establecimiento, esto es, apartamiento o vivienda turística.
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