Clases de fincas: rústicas, urbanas, continuas y discontinuas

• El concepto de finca no viene definido expresamente ni la Ley Hipotecaria, ni el Código Civil, por eso la doctrina ha preferido distinguir entre “finca en sentido material” (porción de terreno formada por una línea poligonal y objeto de propiedad) y “finca en sentido registral o hipotecaria.” En este artículo veremos los distintos tipos de fincas que nos podemos encontrar

• Finca

El concepto de finca no viene definido expresamente ni la Ley Hipotecaria, ni el Código Civil, por lo que ante ello, caben dos soluciones: o concebirla en términos generales como elemento inmatriculador, en el sentido de considerar como finca, todo cuanto sea susceptible de abrir hoja, folio o registro particular en los libros de inscripciones, o bien descender  al detalle determinativo de un concepto descriptivo que comprenda los distintos supuestos a los que la legislación atribuye la consideración de finca registral. También, puede definirse la finca registral “como la porción de terreno delimitada por el dominio de una persona”.

El elemento configurador del inmueble al que se refiere la inscripción es precisamente la materia de la que da fe el Registro de la Propiedad, es decir, el dominio inmobiliario.

Los inmuebles pueden ser delimitados por razón de su apariencia, su riqueza territorial, su calificación administrativa, etc. La delimitación inmobiliaria que hace el Registro de la Propiedad la configura el dominio titular y esa configuración puede no atender a circunstancias físicas o elementos geográficos del terreno. El dominio inmobiliario puede ser simplemente determinado por la voluntad humana negocial, coincidente o no (eso dependerá de la misma) con elementos físicos o geográficos aparentes del terreno.

Tratar de describir la finca registral como si se tratase de otro tipo de realidad inmobiliaria, en concreto la catastral, es actuar en contra de la naturaleza y fines de la institución registral, que no son otros que los del servicio a la sociedad.

 La base gráfica registral es la traducción gráfica de la descripción literaria que de las fincas se hace en los libros del Registro. Por eso, cualquier aspecto relativo a una base gráfica registral es el mismo que afecta a la propia finca inscrita. (1).

No obstante, todas las concepciones anteriores han dado lugar a que la doctrina científica abandone la idea de dar una definición y, en sustitución de la misma, ha preferido distinguir entre “finca en sentido material” (porción de terreno formada por una línea poligonal y objeto de propiedad) y “finca en sentido registral o hipotecaria.”

Sin embargo, el Real Decreto 1/2004 de 5 de marzo que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario nos define en su artículo 6, aunque sólo a efectos catastrales, el inmueble como “la parcela o porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal y cerrada por una línea poligonal que delimita el ámbito espacial del derecho de propiedad de un propietario o de varios proindiviso y, en su caso, las construcciones emplazadas en dicho ámbito, cualquiera que sea su dueño y con independencia de otros derechos que recaigan sobre el inmueble”.

• Clases de Fincas

Tanto en las fincas urbanas como rústicas están reguladas por leyes especiales en cada una de las comunidades autónomas de nuestro país, por lo que aquí únicamente nos referiremos con carácter general a los conceptos genéricos de cada una de las clases de fincas.

• Finca Rustica

Es aquel predio o superficie de terreno, (inmueble por naturaleza), destinada a la explotación agraria, pecuaria o forestal. Desde un punto de vista urbanístico, lo es todo suelo que no es urbano, por no haberse realizado en el mismo las obras de urbanización que lo convierten en solar apto para construir, o urbanizable, que es el que ésta en vías de ello.

Respecto de las características de la finca rústica, en ésta no se puede construir más que edificaciones acordes con su destino agrícola o pecuniario, y siempre con la oportuna licencia.

Así mismo, el suelo rustico está sujeto a una legislación especial recogida en normas dispersas pero que completan un mosaico de normas que configuran esta especial propiedad rústica.

Suelo no urbanizable: Serán aquellos terrenos que deban incluirse en esta clase por estar sometidos a algún régimen especial de protección incompatible con su transformación de acuerdo con los planes de ordenación territorial o la legislación sectorial, en razón de sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o culturales, de riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial, o en función de su sujeción a limitaciones o servidumbres para la protección del dominio público, o aquellos terrenos que el planeamiento general considere necesario preservar por los valores a que se ha hecho referencia en el punto anterior, por su valor agrícola, forestal, ganadero o por sus riquezas naturales, así como aquellos otros que considere inadecuados para un desarrollo urbano.

• Finca Urbana

Se entiende como todo predio o superficie de terreno a la que los planes urbanísticos correspondientes contemplan como apta para realizar en la misma una edificación o construcción urbana, la cual puede ser destinada a vivienda o servicios, o una finalidad de esparcimiento o zona verde excluida de edificación pero que también es urbana por cuanto sirve a la superficie edificada.

Lo fundamental para distinguir una finca como urbana no es ya el hecho de que exista o no una edificación ocupando o enclavada en la misma, sino que el planteamiento urbanístico realizado por la administración competente contemple esa finca como apta para edificar o la incluya en una unidad urbanística que previa su reordenación dará lugar a la correspondiente distribución del suelo ente viales y zonas de dominio público, solares, zonas verdes y solares destinados a servicios.

Dentro de la categoría de terrenos de naturaleza urbana podemos hablar de:

• Terrenos directamente edificables: Son los terrenos en los que se puede directamente edificar y levantar nuevos edificios.
• Terrenos con gestión urbanística pendiente: Son aquellos terrenos en los que su proceso de gestión urbanística aún no está finalizado. Este proceso de gestión urbanística incluye tanto la nueva descripción registral de las fincas, es decir, la trasformación jurídica mediante un proyecto de reparcelación, como la ejecución material de la urbanización (calles, aceras, suministros de agua, electricidad, etc.). Hasta que dicho proceso de gestión urbanística no se haya completado, no se considera que el suelo ha pasado a ser urbanizado o directamente edificable.
• Terrenos directamente edificables para autopromoción: Son aquellos terrenos en los que es posible edificar un solo inmueble (vivienda, nave…), que habitualmente construye el propietario para su uso personal.
• Terrenos directamente edificables para la promoción: Son aquellos terrenos destinados a la construcción de una promoción de varios inmuebles para la venta a terceros. Suelen ser terrenos con una mayor superficie edificable.

• Fincas Continuas y Discontinuas

Dentro de las categorías de fincas, existen también las llamadas fincas continuas y discontinuas, siendo las primeras un espacio sin solución de continuidad dentro de unos linderos.

Se concibe la continua como la finca material o civil que tradicionalmente se define como la porción delimitada de la superficie terrestre que pertenece a un solo propietario o a varios proindiviso. Concepto hoy ampliado para abarcar otras realidades, como los espacios cúbicos identificables, susceptibles de aprovechamiento independiente, como sucede en la propiedad horizontal y en los complejos inmobiliarios. Estamos ante la finca en sentido funcional, cuya unidad se determina no por el derecho que recae sobre las mismas, sino por su destino económico, como por ejemplo las parcelas urbanas indivisibles.

También se distingue entre fincas continuas y discontinuas, siendo aquéllas un espacio sin solución de continuidad dentro de unos linderos, y las discontinuas que son varias suertes separadas entre sí pero que por sus características forman una unidad. Este concepto está desarrollado ampliamente en el art. 44 de la Ley Hipotecaria.

Merece un trato más particular las denominadas fincas “discontinuas”, también llamadas “Discontinuas o Funcional”, en la que su existencia registral, se entiende como una unidad de destino económico, a la que sirven varias porciones de terreno “no colindantes entre sí”, es decir, sin unidad física tal y como se contempla en el art 8 de la L.H. y art. 44 del R.H.

En diversas Resoluciones específicas la DGRN, ha venido determinando su concepción y delimitación.

Así, las Resolución de la RDGRN 20 enero 2006: recoge doctrina DGRN a propósito de las fincas discontinuas: Fija como punto partida para fijar el concepto registral de finca: Su “identificación” como porción de terreno independiente delimitada por una línea poligonal cerrada, que es supuesto normal de apertura del folio registral,  no obstante, la legislación hipotecaria y código civil admiten “excepciones” cuando hay unidad funcional o de explotación de 2 o más trozos separados: lo que se conoce como “finca funcional”: En ella es de destacar que, en la práctica registral, NO exige prueba formal y rigurosa de dicha unidad funcional o conexión. No obstante, ello, no puede dejarse al ilimitado arbitrio de los particulares interesados decidir cuándo las fincas discontinuas pueden acceder al Registro por existir conexión. Para ello, es necesario establecer la dependencia de las parcelas, entre ellas, como base del trato unitario: dependencia que puede resultar ya del Registro. Por último, ha de ser “inscribible” como finca única, como, por ejemplo, dos trozos de terreno físicamente separados por un camino público, que, aunque catastralmente constan como 3 fincas (considerando incluido el camino) y ello, porque de los datos aportados, se deriva que forman una unidad de cultivo, es decir, susceptible de una explotación económica.

Por otro lado, la Resolución de la DGRN de 27 de noviembre de 2012, determinó que no es suficiente la mera voluntad del propietario, sin base objetiva suficiente para que se constituya una unidad de finca, sino que se exige la “relación o conexión” de dependencia entre todas las fincas o trozos de terreno. Por tanto, frente al Art. 44.1 del R.H., que exigía unidad física, aquí no hay unidad física, sino funcional.

Por su parte, el art. 45 R.H., permite agrupar fincas no colindantes, siempre que consten las “causas”, entendidas éstas como motivos de interesar la agrupación de los terrenos que constituyen la explotación agrícola del ejemplo anterior.

Buen ejemplo de ello sería las “explotaciones agrícolas”, aunque no tengan casa de labor y estén constituidas por predios no colindantes, siempre que formen una unidad orgánica, con nombre propio, que sirva para diferenciarlas y una organización económica que no sea la puramente individual, así como explotaciones familiares agrarias. Ej.: finca funcional: explotación familiar y prioritaria.

Igualmente lo serán, toda explotación industrial situada dentro de un perímetro determinado o que forme un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sí; y todo edificio o albergue situado fuera de un poblado, con todas sus dependencias y anejos, como corrales, cobertizos, palomares, etc. y, por último, las concesiones administrativas, excepto las que sean accesorias de otras fincas o concesiones.

Sobre el autor: Santiago Sáenz Pinto. Socio Director de Sáenz & asociados, Abogados. Miembro de Legal Touch.