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Las arras son una figura utilizada en las compraventas civiles, cuyo concepto no es uniforme, pero que cumplen con la finalidad de asegurar el cumplimiento de una obligación, pudiendo ser tanto la del comprador, de pagar el precio, como la del vendedor, de entregar la cosa.
En la práctica, no se utilizan las arras dadas por el vendedor, sino por el comprador, dado que la obligación del vendedor queda asegurada mediante la obligación en caso de incumplimiento, de devolver duplicadas las que recibió.
Podemos distinguir varias clases de arras que, al amparo de la libertad contractual de nuestro código civil (en adelante, «CC´´) recogido en el artículo 1.255, han sido reconocidas tanto por la doctrina científica como jurisprudencial:
a).- unas llamadas penitenciales, concebidas de manera de multa o pena, conforme a las cuales son un medio lícito de desistir del contrato mediante su pérdida o restitución doblada. Dichas arras son las contempladas en el artículo 1.454 del CC que establece lo siguiente:
«Si hubiesen mediado arras o señal´´ podrá rescindirse el contrato de compra y venta, allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.´´
b).- otras denominadas confirmatorias, que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver la obligación contraída y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos `a cuenta del precio«; y
c).- por último las conocidas como penales, que tiene por finalidad establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante la imposición de una sanción al contratante incumplidor, quedando así directamente indemnizada la parte cumplidora y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida.
En aquellos contratos de compraventa donde las consecuencias de las arras o señal están previstas por los contratantes, han de ser respetadas siempre que no vayan en contra de la ley.
Sin embargo, cuando tales consecuencias, no están claras, nuestra jurisprudencia ha declarado que en tales casos habrán de resolverse utilizando las normas de interpretación de los contratos (artículos 1.281 a 1.289 del CC) en orden a averiguar la verdadera intención de los celebrantes sobre el alcance y eficacia de dichas arras (Sentencia del Tribunal Supremo de 25.03.1995).
Constituye doctrina constante aquella que mantiene que, las arras penitenciales o también llamadas de «desistimiento´´ del artículo 1.454 del CC, tienen un carácter excepcional y son de interpretación restrictiva, por lo que, para su aplicación es exigible su expresa constancia, bien denominándolas con su específico nombre, o bien haciendo constar indubitada e inequívocamente la función resolutoria que contienen (Sentencias del Tribunal Supremo de 12.12.1991, 28.09.1992, 25.03.1995 y 20.02.1996).
De conformidad con esta jurisprudencia, en caso de no constar expresamente su carácter penitencial, se entenderá que las arras pactadas entre las partes constituyen un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado entre ellas y no la facultad de separarse del mismo con las consecuencias del artículo 1.454 del CC (Sentencias del Tribunal Supremo de 3.03.1992, 25.03.1995 y de 23.07.1999).
No obstante lo anterior, no podemos dejar de señalar que existe otra opinión jurisprudencial que establece lo contrario, y es que, cuando en un contrato de compraventa se entrega una cantidad «como arras´´, sin que conste de cuáles, ha de presumirse que son las penitenciales del artículo 1.454 del CC. ( En este sentido, cabe destacar las Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de octubre de 1984, 16 de marzo de 1992 y 19 de mayo de 1994).
En esta misma línea, se pronuncian autores como Manuel Albaladejo, el cual considera del todo erróneas aquellas sentencias que declaran que para que se trate de arras penitenciales es preciso que aparezca la voluntad de quererlas penitenciales o de desistimiento.
Entre sus argumentos, se encuentran en primer lugar la literalidad del artículo 1.454 del CC. Según este autor, dicha literalidad es muy clara, ´´si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta podrá rescindirse´´´´, no pudiéndose deducir del mismo, que se exige requisito distinto para su aplicación que la mera voluntad de los contratantes de querer arras.
En segundo lugar, este autor afirma que dado que la facultad de desistimiento podría ser en todo caso convenida entre las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad del artículo 1.255 del CC, exigir la constancia expresa de la voluntad de los contratantes de ser arras penitenciales, tiene como consecuencia hacer del todo inútil al artículo 1.454 del CC.
Una vez analizada la jurisprudencia y doctrina sobre el contrato de arras, debemos entrar a examinar sus efectos de manera particular para cada una de ellas.
Con carácter general, para cualquier tipo de arras, si el contrato se cumple sin contradicción de ningún tipo entre los contratantes, lo entregado en concepto de arras se aplica al pago del precio convenido.
La problemática surge si el contrato no se cumple y de conformidad con lo anteriormente detallado, los efectos previstos para las arras entre los contratantes en dicho contrato no resultan precisos.
Si estamos ante unas arras del tipo penitenciales o de desistimiento, en aplicación del artículo 1.454 del CC,
a).- si es el comprador quien desiste, éste pierde las arras entregadas;
b).- si es el vendedor el que incumple, entonces éste deberá devolverlas duplicadas al comprador.
Sin perjuicio de lo anterior, en nuestra opinión, si las partes desisten del contrato de común acuerdo, el vendedor únicamente deberá restituir al comprador las arras recibidas.
En este tipo de arras, la facultad de desistir recogida en este precepto no requiere ningún tipo de incumplimiento del contrato por la otra parte, sino que basta la voluntad del que la utiliza.
Tratándose de unas arras confirmatorias, donde el comprador hace entrega de una cantidad a cuenta cumpliendo su obligación de pago del precio fraccionadamente, el incumplimiento contractual y sus consecuencias carecen de toda especialidad, aplicándose las reglas normales de compraventa (artículo 1.124 del CC).
En último lugar, si las arras pretendidas por los celebrantes son penales, dada la función que éstas desempeñan de resarcimiento, la cantidad entregada como arras penales representan la liquidación de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento contractual, al que tendrá derecho la parte cumplidora en virtud del artículo 1.124 del CC.
No obstante, la coincidente función de estas arras penales con la llamada cláusula penal de los artículos 1.152 y siguientes del CC, permite la aplicación analógica de esta normativa, incluyendo la de la facultad moderadora de los tribunales que prevé el artículo 1.154 del CC, lo que implica la posibilidad de que los juzgados y tribunales puedan modificar dicha cantidad o pena, cuando la obligación principal hubiere sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor.
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