Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Después de la crisis de 1994-1995 y muy particularmente en la ultima década la economía mexicana se ha ido recuperando paulatinamente, adquiriendo niveles de fortaleza y confianza que ya la posicionan como una de las economías emergentes mas sólidas del mundo.
México se ha consolidado ya como uno de los tres destinos mas importantes en términos de preferencia para la inversión extranjera directa. En la actualidad México está teniendo éxito en el objetivo de transformarse de generador de productos y servicios con poco o nulo valor agregado a un país competitivo que produce activos con mayor grado de sofisticación y competitividad, dentro de los cuales destacan las siguientes industrias:
- Automóvil
- Vivienda
- Banca y financiación
A partir de la experiencia de 1994-1995, México ha logrado capitalizar las lecciones de las experiencias amargas, transformándolas en áreas de oportunidad. La expectativa del crecimiento del ingreso per. Capita se ha establecido al año 2020 en un 30% esto derivado de los factores macro-económicos que a continuación se mencionan:
- Aumento en las Reservas Internacionales producto del incremento de los precios del petróleo.
- Disminución de la Deuda Externa y pago anticipado de la misma
- Aumento en el Grado de inversión
- Control de la inflación
- Estabilidad en el tipo de cambio peso/dólar
Además, existen datos demográficos que alinean a México con una tendencia de desarrollo económico importante: La Población actual del país es de 106 millones de personas, segunda en Latinoamérica después de Brasil. Se espera que para el 2020 la población sea 130 millones es decir cumpliendo con un crecimiento anual del 1.4%.
En la actualidad, un tercio de la población es menor a 15 años y solo el 5% es mayor a 65 años y la edad promedio es de 25 años. Para el año 2020 la edad promedio se incrementará a 31 años.
En la industria del desarrollo de vivienda e industria inmobiliaria, podemos mencionar que gracias a la estabilidad macro-económica, los mercados financieros y de capitales han sido capaces de generar instrumentos que han facilitado el acceso y la adquisición de vivienda.
El mercado hipotecario ha tenido un repunte notorio gracias a las condiciones que ofrecen a los consumidores de dichos productos.
Las Hipotecas se ofrecen a tasas interesantes en el rango de los 10 puntos porcentuales anuales, en plazos cada vez más amplios que fluctúan entre 10 y 30 años
Dentro de los datos demográficos relevantes sobresale el de que cerca de 56 millones de mexicanos estarán en la banda de los 25 y 40 años entre 2005 y 2020.
Dicho rango de edad es el más representativo de aquellos que buscan adquirir su primera vivienda lo cuál representa un mercado potencial muy importante para el sector vivienda.
Asumiendo una reducción del tamaño de familia de 4 a 3 miembros, se requerirán cerca de 20 millones de viviendas en 15 años es decir mas de 1.1 millones por año.
Actualmente la industria provee de 750,000 viviendas lo que genera automáticamente un déficit de 350,000 viviendas anuales.
Las proyecciones indican que el número de hipotecas se triplicara para el año 2020 creciendo de 64 billones de dólares a 216 billones, generando una oportunidad de negocio de gran magnitud en el mercado hipotecario.
Tomando en cuenta todas las consideraciones económicas y demográficas antes mencionadas creemos que el desarrollo de vivienda en México va a consolidarse como el sector económico de mayor crecimiento en los próximos años.
EL MERCADO INMOBILIARIO
INTERES SOCIAL (vivienda protegida):
Derivado del crecimiento demográfico y del incremento de las políticas de vivienda del gobierno federal fomentadas desde el sexenio pasado las cuales han encontrado continuidad en esta administración, el sector de vivienda de Interés Social ha tenido un fuerte crecimiento.
Un indicador de la fortaleza de este sector se refleja con la llegada de fondos internacionales para potenciar este tipo de negocios en algunos casos para la adquisición de reserva territorial y en otros para el financiamiento de proyectos específicos.
Observamos un incremento en Joint-Ventures entre grupos mexicanos y fondos extranjeros dentro de los cuales destacan:
- Homex ñ Sam Sell ñ Casa Beta
- Casa Atlas ñ Morgan Stanley
- Geo-Anida
- Alta Homes
- Higuera y Sanchez ñ Prudencial Financial
- Bicyq ñ Metlife
- Consorcio Ara
INTERES MEDIO RESIDENCIAL
Así mismo, en el nicho de mercado Medio-Residencial, los grupos mexicanos que se han especializado y transformado para enfrentar esta nueva situación de mercado se han convertido en empresas muy bien posicionadas que compiten de manera eficiente contra grupos internacionales.
VIVIENDA RESIDENCIAL
En este nicho de mercado también hemos observado un incremento en el número de proyectos y unidades ofertadas en el mercado así como un crecimiento sostenido en los niveles de absorción del producto.
Dichos proyectos se están llevando a cabo en las principales ciudades del país dentro de los cuales destacan:
- Ciudad de México
- Guadalajara
- Monterrey
- Puebla
- Toluca
- Querétaro
- Cancún
- Mérida
- Tijuana
- San Luís Potosí
La composición de estos desarrollos incluye las unidades residenciales, numerosas áreas comunes, vastas áreas verdes y destacan dentro de los argumentos de éxito los siguientes temas:
- Mezcla de producto (desde 90 m2 hasta 400 m2) en el mismo conjunto
- Opción a recibir la propiedad en obra negra, obra blanca o terminada
- Opción a elegir acabados
- Opción a elegir esquema de financiación
- Desarrollo por etapas (Preventa u ocupación inmediata)
- Seguridad
- Costo de mantenimiento bajo
- Servicio post-venta
DESARROLLOS RESIDENCIALES TURISTICOS
Finalmente hacemos mención del mercado de vivienda que ha tenido mayor crecimiento y exposición en los últimos cinco años, como es la industria de vivienda residencial turística.
El sector residencial turístico se ha concentrado principalmente en zonas costeras y zonas del Bajío dentro de las cuales los polos con mayor crecimiento son los siguientes:
- Cancún, Quintana Roo
- Riviera Maya, Quintana Roo
- Playa del Carmen, Quintana Roo
- Cozumel, Quintana Roo
- Puerto Vallarta, Jalisco
- Litibu, Nayarit
- Los Cabos, baja California Sur
- La Paz, Baja California Norte
- Puerto Peñasco, Sonora
- San Miguel de Allende, Guanajuato
- Querétaro, Querétaro
- Campeche, Campeche
En los polos de desarrollo mencionados encontramos una gran diversidad de productos ofertados sin embargo en la mayoría de los casos el mercado está orientado el cliente extranjero. Este fenómeno tiene su origen en dos razones económicas que hacen sumamente atractivo invertir en México.
El primero, es el que se deriva del agotamiento de la reserva territorial apta para desarrollos turísticos disponible en países y zonas como California, Florida.
El segundo tema es el que se refiere a lo atractivo del precio por metro cuadrado en venta ya que, salvo contadas excepciones, en México se puede comprar en valores que van desde 3,500 usd x m2 hasta 8,000 usd x m2 cuando en las zonas antes mencionadas los valores están a partir de 10,000 usd x m2.
Este se ha convertido ya en un mercado internacional ya que vemos cada vez más participantes extranjeros o Joint-Ventures con empresas mexicanas. Dentro de esta industria los grupos que destacan son:
- The Kor Group, E.U.A.
- The Related Group, E.U.A.
- Lowe Developments, E.U.A.
- Fadesa, España
- Grupo Mall, España
- Michael Kelly, E.U.A.
- Trump Internacional, México
- Grupo Playa Mujeres, Mexico
- GICSA, México
- BCBA, México
- Mayan Group, México
- Alhel, México
A la hora de invertir debemos tener en cuenta que los plazos de ejecución de un proyecto varían en función de la escala y del nicho de mercado en el que se encuentran. Podemos mencionar que los periodos pre-operativos de un proyecto son de 12 a 18 meses y abarcan las siguientes actividades:
- Detección, selección y adquisición de la Reserva Territorial
- Desarrollo de proyectos arquitectónicos, estructurales e instalaciones
- Desarrollo de Estudios específicos adicionales
- Desarrollo de Proyecto Ejecutivo para obtención de permisos y Licencias
- Obtención de Permisos y Licencias
El periodo de ejecución del proyecto será determinado por la escala del mismo, sin embargo podemos mencionar ciertos datos que pretenden reflejar el promedio de los mismos
CONCLUSIONES
La industria de desarrollo de vivienda en México representa una oportunidad de inversión sólida y rentable basada en los comportamientos económicos del país y a las tendencias internas de mercado.
Así mismo, queremos mencionar que existe un déficit de unidades ofertadas en todos y cada uno de los nichos de mercado lo cuál resulta atractivo para los grupos que deseen diversificar su oferta de productos.
Además cada vez más ciudades están tomando la bandera del desarrollo de la vivienda como motor económico de sus comunidades.
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