Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
El sector inmobiliario está viviendo desde hace tiempo (varios años), una nueva etapa que ha sido calificada como expansiva, lo que conlleva un continuado incremento de la construcción, consecuencia de una demanda muy fuerte que ha llevado los precios de las viviendas a incrementos superiores a los dos dígitos de forma reiterada en los últimos años y esa evolución positiva para el sector, desde el punto de vista de la actividad económica que genera (no debemos perder de vista el peso que tiene como motor de la economía nacional el sector de la construcción y el de la promoción de viviendas), hace forzosamente que algunos sectores se pregunten si estamos ante una evolución normal del mercado, es decir que la trayectoria tanto de la producción como del precio final de los pisos es consecuencia del normal desarrollo del mercado o en caso contrario nos enfrentamos a lo que podría ser un proceso de expectativas de beneficios (incrementos de los precios no justificados) sin mas fundamento que el propio deseo y esperanza de los futuros compradores de viviendas, de que el valor de ese del bien se va a mantener en un alza permanente. En el primero de los supuestos , nos encontraríamos ante una situación de evolución natural del mercado con un incremento de precios debidos a la misma dinámica que genera la oferta y demanda, pero si la situación fuera la que se plantea en el segundo supuesto, nos podríamos encontrar ante lo que desde algunos foros se ha dado en llamar como la «burbuja inmobiliaria´´.Para encontrar los orígenes de la teoría de ese globo lleno de aire que se está inflando en el interior del mercado inmobiliario, definición que podríamos encontrar de la palabra «burbuja´´ en un diccionario, nos hemos de remitir a informes de expertos donde podemos encontrar estudios que apoyan cualquiera de las dos tesis, pero si además seguimos algunas declaraciones realizadas en los últimos tiempos por especialistas del sector inmobiliario y de la economía, sucedería lo mismo, es decir encontraríamos opiniones que consideran que existe una situación crítica frente a otros que mantienen que aunque con incremento de precios, en ningún caso estamos ante la ya famosa burbuja.Tal vez seria mejor comenzar analizando las razones que han llevado a dictaminar que existe una situación de recalentamiento e incrementos no justificados de los precios (que por otra parte no detectan y niegan los agentes del mercado). Los datos que se aportan desde diversos estudios realizados por economistas se basan entre otros parámetros en el ratio P/E (price/earnings ratio), que establece cuanto están dispuestos a pagar unos inversores por un euro de beneficio, es decir se parte de la voluntad de los inversores (compradores) de adquirir un bien (una vivienda) atendiendo a los beneficios puramente económicos que la compra de la misma les puede reportar. Este ratio ha sido muy criticado por llegar a conclusiones sin que hayan tenido en cuenta todas las variables que inciden en el sector (variables demográficas, sociales, culturales …), además, por otra parte, no se puede considerar que todas las compra-ventas estén basadas en este esquema, no se producen las adquisiciones de un bien como la vivienda (bien necesario y escaso) basándose tan solo en la variable del retorno, es decir lo que puedo ganar con esa adquisición en el supuesto de una futura venta. lo cual puede llevar en algunos momentos a conclusiones alejadas del mercado. Existe también otro modelo de análisis que se ha estado barajando mucho cuando se plantea la posible existencia de la «burbuja´´ y se basa además en el estudio de factores como la demanda de la renta disponible, el empleo juvenil y femenino así como la evolución real de los tipos de Interés. Según este análisis, se parte de una premisa y es que la totalidad de los incrementos de precios de los últimos años han de quedar justificado por las variables macroeconómicas analizadas, pero de ese estudio resulta que hay un 28% del incremento de los precios actuales que no tienen una explicación atendiendo a la oferta y demanda. Esa desviación en los precios, que podría considerarse como el exceso sobre el incremento que realmente el mercado debería generar, lo explican atribuyendo el 13% al «efecto euro´´ (lo que no parece muy justificable atendiendo al hecho que hace ya dos años que el euro se integró en la economía y el 15% restante seria la valoración de una expectativa de beneficios. (posible efecto burbuja)Estos estudios que concluyen cuantificando ese «globo de aire´´ en un exceso del incremento 28% del precio de las viviendas, tampoco tienen en cuenta factores tan significativos para el desarrollo del mercado como la evolución demográfica (pirámide de edad), la tendencia a la formación de nuevos hogares con un menor número de componentes (actualmente se constituyen con la mitad de los miembros por unidad familiar que la componían hace 20 años). El incremento de la inmigración, que, por otra parte además va a ser uno de los factores que más va a dinamizar la demanda de vivienda en los próximos años y tampoco parece que haya influido mucho en el estudio la evolución de la llamada segunda residencia. Estamos en un entorno en el que el mercado de segunda residencia va en aumento, no tan solo por la demanda interna, si no además, y de forma creciente, porque se está produciendo un incremento por parte de miembros de otros países de la Unión Europea.A todo esto se le debe añadir, la falta de coincidencia que existe en relación a la anterior situación en que se desencadenó la crisis del sector inmobiliario en los años 89 a 92, por todo ello no hay que considerar que ese mayor precio del orden de un tercio de los estudios enunciados, deba ser considerado un factor de riesgo excesivo para la economía española. Actualmente a diferencia de aquella situación, no se destruye empleo, la rebaja de los tipos de interés ha sido importante (se han reducido más del 70% con relación a los aplicados en aquellos momentos), consecuencia de ello los prestamos hipotecarios han podido duplicar el plazo de amortización y en consecuencia el esfuerzo económico de las familias no ha seguido el mismo ritmo que el incremento de los precios, los factores antes mencionados han permitido una atemperación de la carga económica familiar mediante un ajuste de la cuota hipotecaria.En contra de la burbuja, se han levantado voces tan autorizadas como la Gregorio Mayayo Presidente de la Asociación Hipotecaria española (A.H.E.), el cual aporta la tesis de que actualmente las familias estas más capitalizadas, es decir que se ha incrementado su riqueza, atendiendo a la evolución de los precios de sus viviendas, en un 210% sobre las adquiridas en 1.992 y en el 197% las compradas en 1.997. Entendemos que aun siendo cierto esto, y lo es, no es tampoco la razón que justifique la actual situación, en todo caso será una consecuencia afortunada (tan solo si quien posee la vivienda tan revalorizada cuando la venda no deba utilizar el importe de la venta para una nueva adquisición, ya que en ese caso, el resultado final seria negativo).Si nos basamos que una burbuja es un exceso de producción atendiendo a unas expectativas de beneficios, lo cierto parece ser, atendiendo a los datos publicados por diferentes organismos, que nuestra situación está muy alejada de ese escenario. El número de viviendas ha ido incrementándose en los últimos años, llegando a final de 2003 con una estimación de 700 mil viviendas iniciadas Si este dato se pone en relación con el volumen de hipotecas que se están formalizando para la compra de viviendas observamos que también esta teniendo una tendencia al alza significativa con un incremento del 18,85% en tan solo 10 meses (de Diciembre del 2002 a Octubre del 2003)Lo cual parece ratificar el dinamismo que mantiene el mercado en cuanto a la adquisición de viviendas construidas, absorbiéndose hasta la fecha la practica total construcción realizada, aunque es cierto, y este es uno de los riesgos que deben ser valorados, que mantener o incrementar más el volumen de nuevas viviendas podría llegar a provocar una saturación en el mercado de oferta alterando el delicado equilibrio que todavía se mantiene de oferta-demanda. La tendencia debería ser y las previsiones así parece apuntarlo, una reducción del número de viviendas iniciadas, una ralentización de los precios de los nuevos productos puestos en el mercado (como ya se ha iniciado en el último trimestre) y en definitiva una ajuste gradual del mercado para adecuarse a la nueva demanda. No existe, según lo expuesto y desde un punto de vista económico, elementos que confirmen la existencia de una burbuja inmobiliaria, ni tampoco, afortunadamente, previsión de que se haya a producir en un futuro próximo, aunque esta constatación no hace desaparecer el riesgo de que llegara a producirse una saturación del mercado si los agentes productores no ajustan la elaboración de nuevas viviendas a la nueva realidad económica, adecuándose tanto en el número de pisos nuevos a construir, como en las características de los mismos atendiendo a las nuevas demandas antes apuntadas, así como a la actual situación de los tipos de interés ( aunque de momentos estables, no admiten mas recorrido a la baja en un horizonte próximo).Joan M. Bermúdez i PrietoAbogadoMaster en Dirección de empresas Constructoras e Inmobiliarias
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