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¿Qué nos propone? ¿Cuáles son sus principales novedades?
El pasado 24 de diciembre, se publicó en el BOE el nuevo “Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012” tras un largo proceso de consultas con todos los estamentos y colectivos del sector y las CC.AA.
Este Plan se publica en un momento muy complicado tanto para el sector inmobiliario como para la economía del país en general. En medio de una crisis económica galopante y con un sector paralizado, agravado con una falta de financiación tanto para el promotor como para el comprador, lo que nos ha llevado al estancamiento no solo de las ventas sino de la nueva producción, creándose así el efecto conocido por todos como “el stock de viviendas”.
En algunos medios se cifra este stock en hasta 1.000.000 de viviendas sin vender, este es el verdadero lastre del sector y por ende de las entidades financieras y como no del comprador, que se ve imposibilitado de acceder a la compra de estas viviendas por falta de financiación. Todo un círculo vicioso difícil de romper en estos momentos pero no imposible.
Éste y no otro es el marco en el que aparece en escena este nuevo Plan Estatal y con el que se tiene que desarrollar. Un recorrido nada fácil en el que para empezar, tendrá que cerrar el acuerdo con las entidades de crédito para su financiación, hecho que aún no se ha producido y que sería muy conveniente y necesario el hacerlo cuanto antes para que pueda arrancar y visualizarse el Plan, para así, transmitir confianza a la sociedad en general y al sector en particular.
Se potencia tanto la Rehabilitación como la nueva figura de la Renovación Urbana
El Plan ya en su propio nombre presenta una novedad, se han dejado las declaraciones de intenciones, del tipo “para facilitar el acceso”…, al escueto y concreto nombre del Plan para realzar una parte del mismo, parte por la que desde hace tiempo muchos ya apostábamos por ella, la “Rehabilitación” entendiéndola como actuación complementaria a la nueva construcción y no sustitutiva.
Es un Plan a nuestro entender bastante continuista del anterior en el que se matizan e introducen algunos aspectos Hay una apuesta clara por el alquiler de viviendas en sus diversas modalidades, tanto a 10 años como a 25 años.
Es en la modalidad de 10 años don por fin y a remolque de diversas CC.AA, como Madrid, Andalucía, Valencia, Castilla La Mancha…, se recoge la acertada fórmula del “alquiler con opción de compra”, posibilidad esta que se adapta muy bien a la situación de crisis actual y permite aplazar la compra de la vivienda a tiempos mejores para todos.
Me parece una falta de claridad, que genera confusión, el no mantener programas específicos de alquiler tanto para jóvenes, universitarios o personas mayores, y haberlos introducido a todos ellos en un críptico apartado de “alquiler para colectivos vulnerables y colectivos específicos”, entendiéndose este último el destinado a la comunidad universitaria en general.
En coherencia con este impulso al alquiler se produce un aumento en el apartado de ayudas para la promoción de viviendas en alquiler por parte del Ministerio, que deberá ser complementada por las diferentes CC.AA.
Se potencia tanto la Rehabilitación como la nueva figura de la Renovación Urbana, que como en el caso del alquiler, las ayudas ministeriales deberán ser complementadas por las CC.AA. Aquí aparece un apartado, que el Plan llama RENOVE, que pienso no aporta nada que no estuviera ya en el Plan anterior, y referido a la mejora energética de los edificios y a su accesibilidad.
De cara a los Ayuntamientos, se les da participación tanto en la definición de Áreas de rehabilitación como en Áreas de renovación urbana y en Áreas de suelo para viviendas con protección pública. Así como en el nuevo apartado donde se les financia, tanto a los Ayuntamientos como a las Empresas Públicas, la creación de “Oficinas de Vivienda” para la gestión e información del Plan.
En el apartado de impulso de Suelo para viviendas con protección pública, donde define los modelos de “Áreas prioritarias de Suelo” con el mismo esquema del Plan anterior, vemos un aumento de las ayudas al promotor de las mismas, que en la mayoría de los casos serán Empresas Públicas dado que la selección de Áreas para incluirlas como objetivos del Plan las hacen las CC.AA con aceptación del Ministerio.
Por último señalar que el Plan trata de dar una salida al “stock de viviendas existentes”, matizando que serán aquellas cuya licencia de obras sea anterior al 1 de septiembre de 2008 y poniendo como condición que cumplan tanto superficie como precio final para calificarlas de protegidas y poder acceder en su caso a ayudas.
Entendemos que dada la gran variedad de viviendas existentes que hay en el mercado y sus diferentes orígenes, en su mayoría serán de precio concertado o precio alto. A mi entender creo que este es un sistema rígido y que ante situaciones excepcionales es necesario adoptar medidas más imaginativas y flexibles. Ya que no hay que olvidar que cada vivienda tiene una forma, tamaño y origen diferente y hacerlas pasar a todas por un único criterio de superficie, 90 m2 útiles, hace que muchas no puedan ni planteárselo, aunque por precio, dada la bajada y el ajuste final en los mismos si pudieran entrar.
Creo que sería más interesante y flexible el ajustar una franja máxima en torno al precio de la concertada y computar a efectos de financiación y ayudas al comprador sólo los primeros 90 m2 útiles, quedando el resto sin computar. Así de esta forma viviendas de superficie mayor podrían entrar dando una mejor solución y mayor respiro al sector.
En coherencia con este impulso al alquiler se produce un aumento en el apartado de ayudas para la promoción de viviendas en alquiler por parte del Ministerio, que deberá ser complementada por las diferentes CC.AA
En resumen es un Plan que aún le queda recorrido para su inicio, desde la firma de los Convenios con las Entidades de Crédito para la financiación, pasando por la firma de los Convenios con las CC.AA, donde se fijan los objetivos territorializados para cada una de ellas. Hasta los Decretos autonómicos de desarrollo del Plan que es donde las diferentes CC.AA fijan los criterios que el Plan Estatal les permite para definir tipos de requisitos a colectivos, superficies…, y en especial las ayudas que complementan a las del Ministerio en sus diferentes modalidades.
Tareas todas importantes y necesarias que deberían ser acometidas con prontitud si de verdad se quiere impulsar la construcción de viviendas con protección pública a un precio asequible y razonable a los ciudadanos, pues el tiempo pasa rápido y la crisis se acentúa cada vez más como mes a mes nos señalan los indicadores económicos oficiales.
Por tanto démosles a todos los estamentos, públicos y privados, implicados en el sector inmobiliario un margen de confianza para que junten esfuerzos e inicien y desarrollen este nuevo Plan estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, pues todos son conscientes de lo mucho que se juegan cada uno en su ámbito y de la responsabilidad que tienen. Y en este camino de seria reflexión siempre nos encontraran con la mano y la mente abiertas para aportar nuestros conocimientos y colaborar de manera eficaz.
Autor: Bernabé Bueno Miralles
Arquitecto Urbanista
Vocal del Consejo de Vivienda de Instituto de Práctica Empresarial (IPE)
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