Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Por Joan M. Bermúdez i Prieto Abogado–Administrador- Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias www.bercoma.com
El autor justifica la, a su juicio, escasa trascendencia que para el sector tienen las medidas adoptadas en relación al desahucio. Propone asimismo algunas otras que podrían resolver o al menos atemperar el drama social que las ejecuciones hipotecarias comportan, sin que supongan nuevas ayudas al sector financiero.
Las hipotecas que no se pagan repercuten en el conjunto de la sociedad, ya sea a través de la inyección de ayudas o de la limitación de créditos para empresas y particulares; además, en el caso de que finalmente puede obtenerse un préstamo, el incremento de los diferenciales encarece el escaso crédito disponible.
¿Por qué no se utilizan parte de los recursos que se facilitan a la banca para comprar, a precios bajos, las viviendas y que pueda la Administración utilizarlas y ofrecerlas como vivienda social?
Cuando lo que se pretende es resolver una pequeña dificultad con grandes recursos o medios, la sabiduría popular lo define como “cazar moscas a cañonazos”. Utilizar más recursos de los necesarios para resolver una cuestión es un derroche que no podemos permitirnos en ninguna circunstancia pero ahora, atendiendo a la situación por la que atraviesa la economía, lo hace todavía más imperdonable. Esta es la sensación que en ocasiones nos invade al ver el tiempo y recursos humanos que se utilizan para pequeñas cuestiones, mientras que situaciones complejas que comportan alteraciones económicas, jurídicas, económicas y sociales relevantes, como son las consecuencias derivadas de la falta de cumplimiento de los compromisos de las hipotecas por parte de los deudores, se pretende resolver en “un par” de encuentros políticos, cual si un hondero balear del año 121 A.C., se tratara, que cuentan las crónicas romanos, podían hundir un barco con una piedra.
Las consecuencias que se producen cuando una hipoteca no se atiende en sus pagos periódicos y llega el momento en el que el banco decide actuar, (tomar medidas para resarcirse del quebranto que le ha supuesto la falta de cobro), son de gran importancia tanto en el aspecto social, como en el económico, consecuencias que paga la sociedad en general. En el aspecto económico, cuando una hipoteca no se paga, debemos ser conscientes que atendiendo a las actuales circunstancias y condiciones que se aplican a los bancos, debido a los medidas, ya sean a través de los acuerdos de Basilea, de la Unión Europea (UE), el Fondo Monetario Internacional (MFI) o directamente las aplicadas por las entidades financieras, comporta una circunstancia a tener en cuenta y es que en último término, esta pérdida o quebranto del sistema bancario, directa o indirectamente, lo termina pagando la sociedad en términos económicos.
A partir de la crisis financiera se han definido los bancos como sistémicos, ello quiere decir que son necesarios/imprescindibles para que funcione la economía y por lo tanto se hace preciso salvarlos. Ayudar a quienes necesiten algún soporte y vigilar que no se deterioren los que actualmente cumplen todos los requisitos. Por ello se estén destinando recursos importantes para resolver en unos casos y prevenir en otras situaciones que puedan perjudicar la solvencia del sistema bancario. Ello comporta dedicar recursos económicos públicos, a tenor de las actuaciones desarrolladas hasta ahora, a este menester.
Por lo tanto, de alguna forma, las hipotecas que no se pagan de alguna forma, terminan repercutiendo en el conjunto de la sociedad, ya sea a través de la inyección de ayudas, o a través de la limitación de créditos para las empresas y particulares, que es otra de las medidas que utiliza el sistema bancario para ajustar sus recursos financieros y en las ocasiones en que finalmente se puede obtener un préstamo, se refleja en el incremento de los diferenciales (margen entre el coste real de dinero que soportan los bancos y el que aplican a los clientes) y que encarece el escaso crédito disponible.
Esta primera referencia, viene como consecuencia de las diferentes peticiones que existen desde la propia sociedad civil, en ocasiones contradictorias, como medidas para resolver lo que se está extendiendo en el conjunto de la sociedad y aquí surge la segunda consecuencia, la dificultad o imposibilidad para hacer frente a las cuotas mensuales de la hipoteca, con el perjuicio que comporta para muchas familias esta situación que afecta a la vivienda que adquirieron con gran ilusión (en ocasiones de manera impulsiva) y ahora es la morada familiar.
Desde la visión económica, se pide – y se necesita – que los compromisos se asuman por parte de quienes en su momento se comprometieron a ello, o en caso contrario poder ejercer las medidas necesarias para poder recuperar en las mejores condiciones posibles el capital prestado. Esta demanda choca directamente con la realidad social y es que la consecuencia es la pérdida del hogar familiar, en muchos casos, con todo lo que ello comporta de drama social.
Llegado a este punto en el que todos podemos (y seguro que lo estamos) de acuerdo, se producen dos tipos de peticiones desde diferentes foros y colectivos para evitar lo que se está convirtiendo en una plaga, la pérdida, no tan solo de la vivienda, si no el endeudamiento casi perpetuo. Por una parte se solicita que se pueda realizar la dación en pago, como procedimiento, casi estándar que permita cancelar la deuda con la entidad financiera. Con ello el deudor quedaría libre de compromisos y el banco (o antigua Caja de Ahorros), obtendría directamente, sin necesidad de procesos de ejecución el piso que era la garantía del préstamo concedido.
Por otra parte hay quienes piden que los bancos no realicen, la dación en pago ni los procesos de ejecución y permitan que las familias se mantengan en la vivienda, aunque estas no puedan hacer frente al pago de la hipoteca, ya que no tienen otro lugar donde ir. Ambas medidas tienen un objetivo común proponer soluciones, aunque son en cierta forma contradictorias, una pide que el banco se quede el piso y de por cancelada la deuda y la otra, solicitando el mismo resultado, pretenden que el piso siga en manos (ocupado) de quienes en su momento fueron propietarios.
Pretender hacer una reflexión social ahora, creo que sería reincidente con todas las que hasta este momento se han expuesto y en las seguro estamos de acuerdo que las familias no pueden quedarse literalmente en la calle y que han de poder disponer de un lugar para vivir, al mismo tiempo también podríamos estar de acuerdo con la idea que ofrecer una salida a las familias para poder cancelar sus deudas a través de la entrega de la vivienda sería una forma de permitir poder recomenzar sin lastres.
Nos deberíamos preguntar si podemos compaginar ambas medidas y en el caso que ello fuera posible, ¿no resultaría más interesante para el deudor, solicitar mantener su residencia en la vivienda que ha perdido por impago de la hipoteca y no realizar la dación en pago? Y lo más importante, ¿quién pagaría estas hipotecas? La respuesta inmediata sería que lo asumieran los bancos, pero debemos ser conscientes que como se indicaba al principio, el sistema financiero, a tenor de las actuales circunstancias, está utilizando recursos públicos, es decir de todos los ciudadanos debido a la grave situación que atraviesan. Si esta situación se agrava con las medidas antes expuestas, precisarán más dinero y este saldrá de dos frentes, uno las arcas públicas, otro de la sociedad directamente, ya sea vía mayor coste del crédito o menor disponibilidad del mismo.
En estos momentos se comienza a hablar de la necesidad de revisar y actualizar la Ley Hipotecaria, para resituarla en función de las necesidades actuales. Posiblemente esta sea una buena medida, pero como cualquier ley deberá afectar a partir del momento en el que se revise y en cualquier caso no se trata de una ley menor que pueda resolverse con dos reuniones entre partidos políticos. Se trata de una norma de gran importancia que ha de requerir para su modificación de la intervención de expertos juristas, ya que implica a su vez un reajuste con los sistemas que actualmente disponemos de seguridad jurídica de nuestros inmuebles.
Si la necesidad surge consecuencia un cambio social, debería ser a través de medidas sociales como se pudiera resolver esta circunstancia. La creación de viviendas sociales sería una medida, si no fuera porque en estos momentos ya existen promociones inmobiliarias de viviendas sociales terminadas y no ocupadas, incluso algunas con las puertas bloqueadas y vigilantes de seguridad para evitarla entrada de “okupas”. ¿Por qué no se comienza por utilizar los medios que actualmente se disponen para dar respuesta a la necesidad social de quienes no tienen vivienda? ¿Por qué no se utilizan parte de los recursos que se facilitan a la banca para comprar (obviamente a precios bajos, en la línea de los que se anuncia se aplicarán al banco malo) las viviendas? De esta forma la Administración dispondría de un patrimonio a bajo coste para poder utilizar y ofrecer como vivienda social.
Las medidas adoptada en el R.D. 27/2012 del pasado 15 de Noviembre, tan solo es un aplazamiento de las consecuencias que la actual situación conlleva, en ningún momento aporta medidas y tan solo se confía en que con tiempo las “cosas” se arreglen. Entrar en los detalles de quiénes y cómo pueden ser beneficiados de la demora, según este R.D., que no de la ejecución, realmente no viene al caso, cuando en 24 meses estas mismas familias se verán abocadas a la ejecución. O tal vez alguien cree que con la actual situación económica y los cinco millones de parados se resolverán en ese periodo de tiempo
No se trata de defender los bancos, pero si aceptamos que son necesarios para el funcionamiento de nuestra sociedad y, aunque no nos guste, debemos ayudarlos – tal vez algunos deberían haber desaparecido, pero ahora ya es tarde – ; el incrementar las razones de su caída no hará más que incrementar a su vez las necesidades de ayuda que precisan, lo que comportaría, como si de una espiral diabólica se tratara, una mayor aportación de los recursos captados por nuestros impuestos.
La provisionalidad en las medidas adoptadas, consecuencia de situaciones coyunturales, comporta ya en el corto plazo en demasiadas ocasiones el efecto contrario del que se pretendía conseguir. Las medidas deben ser tomadas para su permanencia en el tiempo, como la actual Ley Hipotecaria, Texto Refundido de 8 de Febrero de 1.946, que ahora está en cuestión, pero que ha tenido una vigencia de muchas décadas y con un resultado, al menos en la seguridad jurídica de todos (propietarios, Administración, sistema financiero…) remarcable. La dación en pago, no se trata de una opción recogida en las escrituras de constitución de hipoteca, pero no por ello impide que las entidades de crédito puedan, en los supuestos en que ambas partes lo acuerden ejercitar tal opción.
Es cierto que esta posibilidad tan solo se utiliza en los supuestos en los que el acreedor (banco) vea la posibilidad de resarcirse cómodamente de la deuda pendiente, o que, dadas las circunstancias del deudor, considere que es la mejor alternativa que comporta una menor pérdida. La razón está en que no se realizan en nuestro ordenamiento jurídico y por supuesto en nuestros bancos otro tipo de préstamos que los llamados préstamos personales con garantía hipotecaria, entendiendo esta como una súper-garantía a la que aporta a título personal quien firma el crédito, como si de un garante se tratara.
El conocer tal situación, no mejoraría la realidad que ahora vivimos, pero si se hubiera informado en tiempo y forma a los compradores de vivienda que firmaban con cierta alegría una hipoteca, algunos tal vez habrían pensado en otras opciones y de no ser así, al menos sabrían cuáles podrían ser las consecuencias de un impago. Ello de todas formas no justifica que ahora se pretenda retrotraer ciertas medidas a tiempos pasados.
El pasado es tal vez de las pocas cosas que no podemos cambiar y si nos atenemos a las películas de ciencia ficción en las que se realizan viajes al pasado, siempre el mensaje es que cualquier cambio que se realice, afecta de forma significativa y generalmente negativa en el presente. Para que podamos valorar que cada vez que se modifican normas con efectos retroactivos estas puede comportar más dificultades que ventajas, no hace falta este viaje. La experiencia en otras actuaciones nos lo ha confirmado.
Deberíamos dejar que cada sector actuara de forma autónoma, libre y por supuesto asumiendo las consecuencias de sus actos. En el fondo también el sector inmobiliario era sistémico, si atendemos al millón largo de personas que se quedaron sin trabajo cuando la actividad se paralizó y no hubo en ningún momento intención ni voluntad de acudir en su ayuda. El sector financiero ha recibido un volumen significativo de ayudas y previsiblemente tendrán que recibir más, pero al menos no incrementemos los motivos para ello. Actuemos ante las necesidades sociales de quien no puede pagar y de quien se queda sin su vivienda, pero a través de los resortes que permitan que sea la Administración (ya que se utilizarán recursos públicos) quien finalmente lo controle.
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