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Los solares procedentes de un proyecto de reparcelación suelen aparecer inscritos en el Registro de la Propiedad con una afección que reza de manera parecida a la siguiente:
«La presente finca queda afecta al pago de la liquidación definitiva de la cuenta de la reparcelación, siendo el importe del saldo de la cuenta provisional de la reparcelación de X euros, correspondiéndole a la finca una cuota porcentual en la cuenta de liquidación de Y%»
Ante esta situación, el comprador del solar puede plantearse las siguientes preguntas:
– ¿Por qué tiene el solar esta carga?
– ¿Existe algún modo de evitar que aparezca esta carga en el Registro de la Propiedad?
– ¿Cómo puede desaparecer esta carga del Registro?
– ¿Qué peligro puede suponer esta carga para la promoción que se pretende desarrollar en el solar?
A la contestación de éstas y otras cuestiones que suelen originarse en la práctica en relación con la denominada «afección por gastos de urbanización» dedicaremos los siguientes apartados de este artículo. Intentaremos para ello evitar tecnicismos o conceptos jurídicos complejos con el objetivo último de facilitar la comprensión de los asuntos tratados por parte del mayor número de lectores, incluso por los no familiarizados con el urbanismo. Para aquéllos que deseen profundizar más en la regulación de esta afección, les recomendamos la lectura detenida de los artículos 19 y 20 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística. También los artículos 126 y 178 del Reglamento de Gestión Urbanística (Real Decreto 3288/1978) que aún continúan vigentes en la medida en que no contradigan los dos artículos antes indicados y siempre que no haya una normativa autonómica que establezca algo distinto.
¿POR QUÉ APARECE LA AFECCIÓN URBANÍSTICA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD?
El proceso urbanístico mediante el que unos terrenos que no se pueden construir (por ser rústicos o no urbanizables) pasan a convertirse en suelo edificable culmina con la creación, desde un punto de vista registral, de un número de fincas en las que se podrán construir los edificios que prevé el plan urbanístico de que se trate. Son lo que en términos urbanísticos se denominan las fincas de «reemplazo» o «resultado»: en otras palabras, los solares o parcelas ya ajustados a las previsiones del plan que podrán construirse por los propietarios de los mismos.
Ahora bien, los solares que acceden al Registro de la Propiedad no existen en la realidad física sino que para que surjan como tales habrá que ejecutar unas obras de urbanización que den lugar a las calles, aceras, zonas verdes, etc que constituyan, junto a los solares edificables, esa nueva zona de la ciudad. En España, y en la mayoría de casos, los costes que llevan aparejados dichas obras de urbanización son sufragados por los propietarios de los solares que hemos mencionado. La idea es muy básica: esos propietarios van a poder construir en un suelo que antes no se podía construir, pero para ello han de soportar el coste asociado a crear nueva ciudad.
los solares que acceden al Registro de la Propiedad no xisten en la realidad física sino que para que surjan como tales habrá que ejecutar unas obras de urbanización que den lugar a las calles, aceras, zonas verdes, etc que constituyan, junto a los solares edificables, esa nueva zona de la ciudad
Los planes urbanísticos (generalmente, los Planes Parciales) suelen tener entre su contenido un presupuesto de a cuánto van a ascender los costes de urbanización de la zona que se quiere desarrollar (es lo que se denomina habitualmente «sector»). Debe tenerse en cuenta que además de los costes de ejecución de obra urbanizadora, también forman parte de los gastos de urbanización otros conceptos como pueden ser las indemnizaciones a favor de terceros, los costes legales y técnicos de la ejecución de las obras, etc.
Ese presupuesto se distribuye proporcionalmente entre los solares privados que salen de la actuación, de tal manera que a cada solar le corresponde una porción (en cantidad, y también en porcentaje) del total coste de la urbanización. Sin embargo, la cantidad que aparece como presupuesto de la urbanización tan sólo puede ser estimativa o provisional en un principio: de todos es conocido que en la construcción suelen suceder desviaciones de presupuesto al surgir imprevistos durante la fase de ejecución de la obra, con el consiguiente incremento de costes.
Es por ello que junto al presupuesto inicial de la urbanización es más que posible que al finalizar las obras el importe efectivo del coste de la urbanización sea superior al inicialmente previsto. Esta circunstancia es especialmente importante para conocer cómo funciona la afección por gastos de urbanización y también, como veremos más adelante, para fijar el modo en el puede desaparecer del Registro de la Propiedad.
Cuando el solar adjudicado en la reparcelación a un determinado propietario se inscribe por primera vez en el Registro de la Propiedad (cuando se «inmatricula», utilizando el término legal correcto), lo que aparece en la primera inscripción es una mención a que la finca responde por los gastos de urbanización con una mención a su presupuesto inicial: es lo que se denomina el saldo de la cuenta provisional. Una vez que han sido concluidas las obras de urbanización y se está en condiciones de establecer cuál es el coste definitivo de éstas, la normativa permite que se pueda realizar una nota marginal indicado la cantidad final que el propietario en cuestión debe pagar por la urbanización. Sin embargo, no es frecuente en la práctica que se inscriba esta última anotación marginal para hacer constar el «saldo definitivo» de la cuenta de la urbanización.
La afección por gastos de urbanización es en esencia un modo de asegurar que el propietario del solar que ha salido de la reparcelación (que en un principio, como hemos dicho, sólo existe en el Registro de la Propiedad, pero no sobre el terreno porque todavía no se ha hecho la urbanización) va a pagar la parte de los costes de urbanización que le corresponde al solar que se le ha adjudicado en la reparcelación.
En condiciones normales, el Ayuntamiento ( si estamos en un sistema de ejecución urbanístico como el de «cooperación») o la Junta de Compensación (si se ha seguido el sistema urbanístico de «compensación») gira unas cuotas de urbanización a los propietarios de los solares conforme van avanzando las obras de urbanización, de tal modo que sean los mismos propietarios quienes paguen los costes de urbanización. Pero si algún propietario no abona los gastos de urbanización, el solar que se le ha adjudicado a ese propietario responde del pago de las cuotas de urbanización insatisfechas, y a esta eventualidad responde la afección urbanística de la que estamos hablando.
además de los costes de ejecución de obra urbanizadora, también forman parte de los gastos de urbanización otros conceptos como pueden ser las indemnizaciones a favor de terceros, los costes legales y técnicos de la ejecución de las obras, etc.
Ante el impago de las cuotas de urbanización, el Ayuntamiento puede exigir su pago mediante la utilización del apremio administrativo, es decir, sacando a pública subasta el solar del propietario incumplidor para que con el producto de la venta el Ayuntamiento se cobre las cuotas impagadas. En el caso de que estemos en una actuación urbanística donde haya una Junta de Compensación, la situación no sería muy distinta a la descrita: una vez impagada la cuota de urbanización a la Junta de Compensación, la Junta pediría al Ayuntamiento que inicie el apremio administrativo contra el propietario y su solar, para que, una vez vendida la finca en pública subasta, la Junta pueda cobrarse las cuotas impagadas.
El apremio o ejecución administrativa contra la finca es sólo uno de los medios jurídicos de que dispone un Ayuntamiento o la Junta de Compensación para hacer efectivo el pago de las cuotas de urbanización. Aunque en última instancia hay que estar a lo que diga la ley autonómica del suelo de que se trate, lo frecuente es que además del apremio administrativo, existan dos modos adicionales de reaccionar frente al impago, a saber: instar la expropiación del solar dado que el propietario ha incumplido un deber urbanístico (pagar los costes de urbanización) y también exigir el pago de la cuota por la vía civil, esto es, mediante un juicio civil (y no el apremio administrativo). Sin embargo, en cualquiera de estos dos casos (expropiación o acción civil) la afección seguirá cumpliendo su función: sujetar la finca al pago de los costes de urbanización por parte de su propietario.
Como la afección entra en el Registro con ocasión de la primera inscripción del solar en éste, los gastos de urbanización adquieren una preferencia para su cobro frente a otros acreedores del propietario (hipotecas, embargos, etc) que hagan constar sus derechos en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la reparcelación. Pero, y esto es muy importante, la preferencia también afecta a aquellos titulares de derechos que constasen inscritos antes de la reparcelación La única excepción son los créditos tributarios a favor de la Administración, que no se verán afectados por la afección.
La norma dice lo siguiente: «Quedarán afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar, y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística, todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado del expediente de equidistribución, incluso aquéllos cuyos derechos constasen inscritos en el registro con anterioridad a la aprobación del Proyecto«.
Antes de entrar a analizar otros aspectos de la afección urbanística, conviene tener en cuenta una importante precisión: a diferencia de lo que ocurre con la anotación preventiva de embargo, la cifra que aparece en la afección por gastos de urbanización como cantidad por la que responde el solar no es un tope o máximo al derecho preferente del Ayuntamiento (o Junta de Compensación) a hacerse cobro de las cuotas impagadas sobre la finca.
La afección supone una garantía de cobro de las cuotas de urbanización, sujetando el solar a dicho cobro si el propietario no paga voluntariamente, y por ello no supone un plus a las responsabilidades urbanísticas que puede asumir el comprador como consecuencia de la compra.
Un ejemplo puede ayudar a explicar esta idea: si resulta que en la afección se ha indicado que la finca responde por 100 según el presupuesto de la urbanización, y luego resulta que el coste efectivo de la urbanización ha sido superior de tal modo que lo que le corresponde en realidad al solar es 120 (con un exceso por tanto de 20 sobre la estimación inicial), de los cuales el propietario en cuestión deja de pagar 15, ello no significa que el Ayuntamiento no pueda utilizar la afección para cobrarse esos 15 impagados porque la indicación incial de la afección fuera 100.
El motivo de ello es que la afección por gastos de urbanización sirve para garantizar los costes de urbanización con independencia de la cantidad efectiva que el propietario del solar afecto deba satisfacer en realidad: la cantidad que se indica en la nota marginal es meramente indicativa en cuanto al coste inicial previsto de la urbanización e informa a los terceros (compradores, acreedores hipotecarios, etc) de que están pendientes de pagarse unos costes de urbanización, pero sin que haya tope cuantitativo a la afección. Lo contrario significaría que el Ayuntamiento o Junta de Compensación estarían obligados a actualizar constantemente en el Registro de la Propiedad cómo va evolucionando el presupuesto de la urbanización y qué cantidad de éste es el atribuible a la parcela de que se trate.
SUPUESTOS EN QUE ES POSIBLE QUE LA AFECCIÓN NO APAREZCA EN EL REGISTRO.
Como ya hemos indicado, lo habitual es que la afección por gastos de urbanización aparezca en el Registro de la Propiedad dentro de la inscripción del solar procedente de la reparcelación. Sin embargo, la normativa prevé hasta dos supuestos en que es posible evitar que la afección acceda al Registro. Esta posibilidad es especialmente interesante cuando el propietario del solar esté planeando durante la fase de la reparcelación vender o incluso hipotecar el solar. Los dos supuestos son los siguientes:
1. Cuando la obra de urbanización haya sido ya realizada y pagada en el momento en que el solar reparcelado acceda al Registro de la Propiedad.
En estos casos la afección pierde ya su sentido ya que no hay que asegurar el pago de gastos de urbanización por parte del propietario. La normativa debe estar pensando en actuaciones urbanísticas en las que, ya sea por la rapidez con la que se ha realizado la urbanización (o por la escasa envergadura de las obras), o por el retraso en inscribir el proyecto de reparcelación, se invierte el proceso habitual consistente en que la inscripción de la reparcelación es previa a la ejecución completa de las obras de urbanización.
2. Cuando el propietario haya garantizado su obligación de pagar los gastos de urbanización mediante «otro tipo de garantías admitidas por la legislación urbanística aplicable».
Deberá ser entonces la legislación autonómica sobre el suelo la que deba establecer de qué modo puede el propietario del solar reparcelado garantizar su obligación de pago de cuotas de urbanización. Generalmente, la legislación sobre el suelo guarda silencio al respecto, por lo que en última instancia quedará en manos del Ayuntamiento la decisión de qué garantía sustitutiva es la más adecuada. En este sentido cabría hablar de la presumible validez de un aval bancario e incluso de una hipoteca. En cualquier caso, la garantía de que se trate deberá tener una cobertura cuantitativa lo suficientemente amplia como para poder comprender como cantidades garantizadas las posibles desviaciones que experimente los costes de urbanización: es decir, si se establece una cantidad máxima garantizada en el aval o hipoteca, ésta deberá ser lo más amplia posible como para poder comprender todas las cuotas de urbanización que se le puedan girar al propietario del solar, previendo entonces la eventualidad de costes adicionales sobre los presupuestados.
Supuestos en los que la afección no se inscribe en el registro de la propiedad
1. Cuando la obra de urbanización haya sido ya realizada y pagada en el momento en que el solar reparcelado acceda al Registro de la Propiedad.
2. Cuando el propietario haya garantizado su obligación de pagar los gastos de urbanización mediante «otro tipo de garantías admitidas por la legislación urbanística aplicable».
Los dos supuestos anteriormente analizados conllevan que la afección no acceda al Registro de la Propiedad. Junto a ellos, la normativa prevé un caso adicional en que aún existiendo la afección en el Registro, ésta no surte efectos frente a las hipotecas que puedan acceder posteriormente al mismo para garantizar préstamos que tengan como finalidad financiar las obras de urbanización e incluso de construcción de los solares. Para ello es preciso que se cumplan los siguientes requisitos:
(i) Que el proyecto de reparcelación prevea expresamente que la afección por gastos de urbanización no vaya a afectar a los créditos hipotecarios (ya sea a los destinados a financiar las obras de urbanización o bien a los de construcción de las parcelas).
(ii) El Ayuntamiento puede imponer una serie de condiciones para que los créditos hipotecarios a que aludimos no se vean afectados por la afección. La normativa no alude expresamente a qué condiciones pueden imponerse, por lo que habrá que estar al caso concreto para ver qué tipo de salvaguardas puede establecer la corporación municipal para asegurarse de que las obras de urbanización sean efectivamente ejecutadas.
(iii) Si son los créditos hipotecarios para financiar la construcción de los solares los que no se verán afectados por la afección, las obras de urbanización deben estar garantizadas en su totalidad.
¿ CÓMO DESAPARECE LA AFECCIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD?
Son dos las maneras que prevé la ley para que la afección desaparezca del Registro: una es por el mero transcurso del tiempo, y la otra mediante un procedimiento para que la afección se cancele en el Registro. A la primera (paso del tiempo) se le denomina «caducidad», y a la segunda se le denomina «cancelación». A continuación veremos cómo opera uno y otro modo.
Caducidad
El plazo que ha de transcurrir para que la afección caduque y por lo tanto desaparezca del Registro es distinto en función de si lo que consta en éste es el importe del saldo de la cuenta provisional o, por el contrario, el de la cuenta definitiva. Así, si sólo aparece en el Registro la cifra de la cuenta provisional, han de transcurrir siete años desde la fecha en que la afección entró en el Registro.
Si, en cambio, se ha hecho constar en el Registro el importe de la cuenta definitiva, basta con que hayan transcurrido dos años. En este último caso, existirá siempre un tope de siete años para la duración de la afección.
Para hacer valer la caducidad ante el Registrador de la Propiedad, basta que, sin mayores formalismos, el propietario del solar presente una simple instancia mediante la que se haga ver que ha transcurrido, en cada caso, el período que acabamos de mencionar.
Cancelación.
Como veremos a continuación, la cancelación presenta más dificultades formales que la caducidad, y por ello se acudirá a ella cuando no sea posible hacer desaparecer la afección mediante la caducidad en el modo que ya hemos analizado.
el comprador de una finca hereda las obligaciones urbanísticas pendientes de cumplir en relación con dicha finca, entre las que ha de incluirse, cómo no, la obligación de pagar las cuotas de urbanización
La cancelación implica en esencia que hay que demostrarle por escrito al Registrador de la Propiedad que las obras de urbanización ya han sido finalizadas a satisfacción del Ayuntamiento. El modo de realizar esa demostración difiere en función de si la ejecución de la urbanización ha sido efectuada por el Ayuntamiento (pero con cargo a los propietarios, como, por ejemplo, mediante el sistema de cooperación) o por los propios propietarios (como es el caso, por ejemplo, del sistema de compensación).
(i) Obras realizadas por el Ayuntamiento.
El propietario debe presentar una instancia ante el Registro acompañada de una certificación emitida por el Ayuntamiento que acredite que el propietario ha satisfecho en su integridad todas las cantidades que, como cuotas de urbanización, le corresponden a su parcela.
(ii) Obras realizadas por los propietarios.
A la instancia hay que acompañar una certificación emitida por el Ayuntamiento en la que éste exprese que las obras de urbanización han sido recibidas y aceptadas por el Ayuntamiento. Es decir, lo que debe indicar el Ayuntamiento es que ha dado el visto bueno a la ejecución de las obras, y no sólo que se han pagado los gastos.
Si además se ha precisado constituir una Junta de Compensación para hacer las obras, junto al certificado del Ayuntamiento hay que acompañar un certificado emitido por la propia Junta acreditando que el propietario le ha satisfecho todas las cuotas de urbanización.
¿QUÉ RIESGOS REPRESENTA PARA UN COMPRADOR LA AFECCIÓN?
La mera existencia de la afección por gastos de urbanización en el Registro de la Propiedad no representa un problema adicional para el comprador de un solar procedente de una reparcelación. La afección supone una garantía de cobro de las cuotas de urbanización, sujetando el solar a dicho cobro si el propietario no paga voluntariamente, y por ello no supone un plus a las responsabilidades urbanísticas que puede asumir el comprador como consecuencia de la compra.
Dicho de otro modo: lo verdaderamente trascendental para un comprador de este tipo de inmuebles es si las obras están acabadas, y si no, en qué grado de ejecución se encuentran, así como si su vendedor está al corriente o no en el pago de las cuotas. Y ello porque, según establece la normativa urbanística, el comprador de una finca hereda las obligaciones urbanísticas pendientes de cumplir en relación con dicha finca, entre las que ha de incluirse, cómo no, la obligación de pagar las cuotas de urbanización. Por lo tanto, el auténtico riesgo jurídico del comprador procede del hecho de la compra de una parcela que puede que todavía no está urbanizada o no se hayan pagado los gastos de urbanización que le corresponden. Aunque no existiera la afección que venimos tratando, la situación sería igual, es decir, el comprador quedaría obligado a pagar los costes de urbanización que quedaran pendientes. Para lo que sirve la afección es para informar (y que el comprador no se llame a engaño) de que la propia parcela responde por dichas deudas pendientes en el caso de que su propietario (cualquiera que éste sea) no las abone voluntariamente.
Artículo 21 de la Ley 6/1998, sobre régimen del suelo y valoraciones.
Así pues, si la obras no están concluidas o si su vendedor tiene pendiente el pago de cuotas, el comprador deberá valorar el importe económico de las cuotas pendientes y las que se le girarán en el futuro, y descontar la cantidad de que se trate del precio bruto de la parcela.
Si, por el contrario, la operación de compra queda referida a un solar que aparentemente tiene una urbanización alrededor concluida, el comprador deberá hacer una serie de averiguaciones para asegurarse de que no se le van a exigir cuotas de urbanización inesperadas. Desde un punto de vista práctico, el comprador debe comprobar los siguientes extremos:
– que las obras de urbanización ha sido finalizadas en su integridad;
– si el Ayuntamiento está de acuerdo en cómo éstas han sido ejecutadas; y sobre todo,
– si el vendedor ha pagado en su integridad las obras de urbanización.
Si todas las anteriores preguntas pueden contestarse en sentido afirmativo, el comprador no debe preocuparse por la existencia de la afección, ya que no existirá peligro de que se le reclame el pago de cuotas de urbanización pendientes y una vez transcurridos los plazos para la caducidad de la misma, la afección desaparecerá del Registro.
Comprobaciones de un comprador
– que las obras de urbanización ha sido finalizadas en su integridad;
– si el Ayuntamiento está de acuerdo en cómo éstas han sido ejecutadas; y sobre todo,
– si el vendedor ha pagado en su integridad las obras de urbanización.
El que las obras hayan finalizado es una circunstancia relativamente fácil de comprobar mediante una inspección de la zona de actuación, el análisis del Proyecto de Urbanización y, a ser posible, mediante un certificado del técnico encargado de las obras de urbanización acreditando la finalización de las mismas. En todos los casos es importantísimo conocer qué obras de urbanización estaban a cargo de los propietarios de la zona («sector», «polígono», etc) donde se encuentre el solar, ya que pudiera ser que dichas obras se encuentren hasta fuera de dicha zona (por ejemplo, ejecución de un vial externo). En este sentido resulta recomendable estudiar bien el Plan Parcial de turno e incluso los convenios urbanísticos que pudieran haberse suscrito con el Ayuntamiento. Además, conviene tener en cuenta que puede haber cantidades todavía pendientes de pagar que no tienen que ver exactamente con la ejecución de obras: puede ser el caso, por ejemplo, de una indemnización a favor de tercero que todavía no esté satisfecha íntegramente porque esté pendiente de juicio o recurso.
Por lo que respecta a la aceptación por parte del Ayuntamiento de las obras, es bien sabido que en la práctica los Ayuntamientos no suelen decepcionar formalmente la urbanización, por lo que difícilmente será posible que el comprador pueda tener evidencia escrita de esta circunstancia. Así pues, lo más posible es que el visto bueno del Ayuntamiento a la correcta y completa ejecución de la obra urbanizadora tenga que inferirse de otro modo, como por ejemplo, el transcurso de un período prudencial de tiempo desde que la urbanización quedó concluida sin que el Ayuntamiento haya puesto reparos a la misma.
Para lo que sirve la afección es para informar de que la propia parcela responde por dichas deudas pendientes en el caso de que su propietario (cualquiera que éste sea) no las abone voluntariamente.
Por último, la prueba de que el vendedor (o el propietario anterior que haya debido pagar las cuotas de urbanización) ha abonado todas las cuotas que le eran exigibles puede ser documental si existió una Junta de Compensación ya que sería fácil haber conseguido de ésta un certificado sobre este extremo. Igualmente se podría conseguir un certificado del Ayuntamiento sobre dicho pago en los casos en que se hubiera actuado mediante el sistema de cooperación. En defecto de ello, y a falta de algún otro medio que dé tranquilidad al comprador respecto a que en el futuro no le van a ser exigibles cuotas de urbanización, el comprador deberá obtener del vendedor algún tipo de garantía contractual al respecto, como pudiera ser un aval, una retención del precio, etc.
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