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En un contrato de arrendamiento, sea éste de vivienda o de uso distinto, el arrendatario se encuentra obligado a prestar la correspondiente fianza, con las peculiaridades de uno y otro caso, que veremos más adelante. La obligatoriedad de la fianza se debe al articulo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (en adelante LAU), al establecer el carácter imperativo de, entre otros, su Título IV «Disposiciones Comunes´´, en el que se encuentra regulada la prestación de dicha fianza.
De esta forma, las partes de un contrato de arrendamiento no son libres a la hora de regular la obligación de prestar fianza en el correspondiente contrato.
las partes de un contrato de arrendamiento no son libres a la hora de regular la obligación de prestar fianza en el correspondiente contrato
Asimismo, la fianza se ve afectada por la propia LAU en la que se dispone la obligación de depósito de la misma, si las correspondientes Comunidades Autónomas así lo han regulado. Se descubre así la existencia de una doble función de la fianza en los contratos de arrendamiento: como garantía de las obligaciones del arrendatario y como depósito administrativo obligatorio
PRIMERA FUNCIÓN: GARANTÍA DEL CUMPLIMIENTO DE LAS
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
La prestación de fianza por parte del arrendatario al arrendador como garantía
del cumplimiento de las obligaciones contractuales del primero, se encuentra
regulada en el artículo 36 LAU.
Teniendo en cuenta esta primera función de garantía, la fianza arrendaticia es
considerada por parte de la doctrina como una prenda irregular pecuniaria, ante
la afectación de una cantidad de dinero al resultado final del contrato. Por lo
tanto, se trata de una relación accesoria al propio contrato de arrendamiento.
Entre las obligaciones del arrendatario cuyo cumplimiento se garantiza con la
fianza, deben considerarse comprendidas la obligación de pago de la renta y
aquellas otras cantidades cuyo pago corresponde al arrendatario, así como la
indemnización por lo daños causados al inmueble o a sus accesorios y la
indemnización por falta de restitución de la posesión del mismo al arrendador
una vez resuelto el contrato.
Respecto a la posibilidad de compensar la fianza con las rentas adeudadas por el arrendatario, debe indicarse que existen
pronunciamientos de nuestros tribunales en los que se admite tal compensación siempre que se haya producido la resolución del contrato y la puesta a disposición del inmueble por parte de la propiedad, y sin embargo, tal compensación no es admitida si no se encuentran acreditados los presupuestos anteriores. Sin embargo, debemos señalar que la compensación suele ser utilizada en la inmensa mayoría de las resoluciones de contrato por mutuo acuerdo las partes
Forma, cuantía y actualización de la fianza:
Respecto a la forma y cuantía en la que la fianza ha de prestarse, la ley exige que la fianza se preste en metálico. En cuanto al importe, para los contratos de arrendamiento de vivienda será el equivalente a una mensualidad de renta y para el caso de contratos de arrendamiento de uso distinto (arrendamientos por temporada, actividades industriales, comerciales, artesanales, profesionales etc), el equivalente a dos mensualidades de renta.
Debe tenerse en cuenta que la no prestación de la fianza por parte del arrendatario o no cumplir con su actualización es considerado como motivo suficiente para promover la extinción del contrato
El carácter imperativo de este precepto legal obliga expresamente a que los importes de la fianza se ajusten a estas cantidades, por lo que pueden ser contrarias a la ley con los efectos correspondientes, aquellas cláusulas contractuales que dispongan importes distintos a los legalmente establecidos.
La cuestión de la cuantía de la fianza, nos lleva a analizar otro punto que suele
estar relacionado: si la garantía adicional prevista en el apartado 5 del artículo
36 LAU puede ser también prestada en metálico. Es claro que estas garantías
complementarias se encontrarían abiertas a cualquier modalidad del mercado
como por ejemplo, la entrega de un aval bancario, un tercero que actúe como
fiador, etc.
Respecto a la actualización de la fianza, los apartados 2 y 3 del citado artículo
36 LAU establecen la posibilidad de actualización de la misma. Tal actualización nunca podrá producirse antes del transcurso de 5 años de duración del contrato. Viene siendo habitual, sin embargo, el pacto en el que las partes acuerdan la actualización de la fianza con anterioridad a dicho plazo, cuestión que nuevamente nos obliga a recordar el carácter imperativo de estos preceptos y por lo tanto, tales cláusulas contractuales serán contrarias a la ley.
Transcurridos 5 años de duración del contrato, la citada actualización podrá efectuarse hasta alcanzar el importe de una mensualidad de la renta actualizada para arrendamientos de vivienda y de dos mensualidades en el caso de contratos de uso distinto. El sistema de actualización de la fianza para la duración del contrato que exceda de los 5 años, puede ser pactada expresamente por la partes, pero en caso de no haber dispuesto nada al efecto, se estará al sistema de actualización de la renta.
Debe tenerse en cuenta que la no prestación de la fianza por parte del
arrendatario o no cumplir con su actualización es considerado como motivo
suficiente para promover la resolución del contrato conforme a lo establecido
por el artículo 27.2.b LAU.
pueden ser contrarias a la ley con los efectos correspondientes, aquellas cláusulas contractuales que dispongan importes distintos a los legalmente establecidos
Una vez finalizada la relación arrendaticia el arrendador devolverá la fianza, habiendo comprobado previamente el estado del inmueble arrendado, ya que si tiene daños o desperfectos causados por el arrendatario, su valoración económica podrá deducirse de la cantidad entregada como fianza. La LAU no dispone plazo para esta entrega, aunque establece que ante la falta de restitución, los intereses empezarán a correr a partir de un mes desde la entrega de llaves.
Supuestos especiales:
La LAU no regula expresamente la fianza en el caso de contratos de arrendamiento de viviendas amuebladas al contrario de lo que venía regulado
en la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En este supuesto especial, se viene entendiendo aplicable, la cuantía exigida para
los contratos de vivienda, es decir el equivalente a una mensualidad de renta,
si se trata de un arriendo de vivienda como residencia permanente del
arrendatario.
Otro supuesto no expresamente regulado es el subarrendamiento, considerando la doctrina mayoritaria que no es necesaria la prestación de una nueva fianza, con independencia de que las partes en el subarrendamiento puedan pactar otras garantías.
Por otra parte, con respecto a las viviendas suntuarias, es decir aquéllas cuya
superficie sea superior a 300 metros cuadrados o cuya renta inicial pactada en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en
cómputo anual (para el año 2005 establecido en 7.182.- Euros), a falta de
regulación legal expresa para las mismas, la doctrina mayoritaria entiende que también es de aplicación la fianza equivalente a una mensualidad de la renta pactada.
Un supuesto que ha planteado importantes discusiones doctrinales es el de los
contratos de arrendamiento de fincas urbanas por temporadas, que tal y como
dispone la LAU, tienen la consideración de contratos de uso distinto y en los que, por tanto, el arrendatario habrá de prestar dos mensualidades de renta como fianza. La doctrina viene comentando que la aplicación estricta de la LAU a estos supuestos puede resultar absurda, pudiéndose dar el caso de que para contratos de duración de tan sólo 15 días, se haya de prestar dichas dos mensualidades de renta como fianza.
Supuestos especiales de fianzas
viviendas amuebladas sin regulación especial: una mensualidad de renta
subarrendamiento: no es necesaria la fianza
viviendas suntuarias, (+ 300 m2 o renta superior a 5,5 veces el SMI una mensualidad de renta
viviendas de temporada: dos mensualidades de renta como fianza.
SEGUNDA FUNCIÓN: DEPOSITO OBLIGATORIO EN SEDE
ADMINISTRATIVA
En su vertiente administrativa, como decíamos, la fianza ha de ser depositada
conforme a lo previsto en la LAU y su desarrollo posterior por las correspondientes Comunidades Autónomas. El depósito de las fianzas arrendaticias, al no generar intereses a favor del depositante, es considerado como una importante fuente de financiación de las políticas de vivienda autonómicas y por ello, esta obligación legal se ha mantenido desde su establecimiento en 1949 y todavía se encuentra en vigor para aquellas Comunidades Autónomas que no hayan regulado específicamente la materia. Las comunidades con regulación específica son Andalucía, Aragón, Canarias, Cantabria, Principado de Asturias, Baleares, Castilla y León, Castilla La Mancha, Cataluña, Extremadura, Galicia, Madrid, La Rioja, Murcia, Navarra, Valencia, País Vasco.
Este sistema de depósito como decimos es obligatorio para el arrendador y se
complementa en la legislación autonómica con una serie de sanciones a los
arrendadores que no efectúen el citado depósito e incluso recargos para los
que lo realicen fuera del plazo establecido por cada Comunidad Autónoma.
En algunas Comunidades Autónomas existe un régimen de conciertos que permite que aquellos arrendadores con cierto volumen de contratos de arrendamiento, estén obligados al depósito del 90% de las fianzas, reservándose el resto para la devolución de las que le vayan siendo exigidas.
De forma anual y/o semestral, se realiza un sistema de liquidación entre las
fianzas cuya devolución le ha sido exigida y las nuevas fianzas que han de
depositarse en sede administrativa. Se propone, a título de ejemplo, un modelo
de concierto autonómico con liquidación anual, en el que se puede observar
todas las circunstancias señaladas.
Resuelto el contrato de arrendamiento, el arrendador habrá de solicitar ante la
correspondiente administración la restitución del depósito, devengándose el
interés legal sobre el importe depositado una vez transcurrido un mes desde la
finalización del contrato. Según la doctrina mayoritaria, este precepto parece
referirse a que el plazo de devengo de intereses se iniciará desde la fecha de
solicitud de la devolución de la fianza ante la administración, por el arrendador
y no propiamente a la fecha de resolución del contrato.
Finalmente, debe tenerse en cuenta que si el arrendador renunciara a exigir la
fianza al arrendatario, pacto que entre las partes sería válido, estaría obligado
no obstante, al depósito del importe correspondiente ante el organismo público
competente y asimismo, estaría sujeto a las correspondientes sanciones y
recargos si incumpliera tal obligación.
MODELO DE CONCIERTO DE DEPÓSITO DE FIANZAS
En ´´., a ´´ de ´´ de 2005
De una parte ´´´´´´´´´´´´ (Representante de la Administración competente);
De otra parte ´´´´´´´´´´. (el ARRENDADOR);
Ambas partes se reconocen la capacidad legal necesaria para formalizar el
presente CONCIERTO, y en consecuencia
E X P O N E N
´´´´
Las empresas o propietarios que tengan autorizado el régimen de concierto de
fianzas, sustituirán la consignación de éstas por el ingreso directo y anual en
(Administración competente y entidad bancaria colaboradora), quedando a
disposición de ésta el 90% del volumen total de las fianzas que tengan en su
poder, y de las que en lo sucesivo se constituyan, reservándose el 10%
restante para atender a la devolución de las fianzas que aisladamente le sean
exigidas y para liquidar las responsabilidades a que aquéllas estén afectadas.
Las Entidades o propietarios que hayan concertado este régimen con
(Administración competente), no podrán pedir la devolución parcial del depósito
hasta la realización de la liquidación.
Estando interesado (ARRENDADOR) en que se le autorice el régimen de
concierto, habiéndose acreditado el cumplimiento de los requisitos para
acogerse al citado régimen, y en atención a las garantías ofrecidas por la
solicitante, se lleva a cabo la formalización del presente CONCIERTO, de
acuerdo con las siguientes
C O N D I C I O N E S
PRIMERA.- Se asigna el número de concierto ´´´´ a (ARRENDADOR).
SEGUNDA.- El concertado realizará directamente el ingreso del 90% del
volumen total de las fianzas que tenga en su poder y de las que en lo sucesivo
se constituyan, reservándose el 10% restante para atender a la devolución de
las fianzas que aisladamente le sean exigidas y para liquidar las
responsabilidades a que aquéllas estén afectadas.
TERCERA.- El concertado deberá presentar en el mes de enero de cada año,
un estado demostrativo de las fianzas constituidas, de las devueltas durante el
año anterior, y de las responsabilidades liquidadas con cargo a las mismas,
utilizando al efecto el modelo´´. El saldo resultante constituirá la base para
efectuar el ingreso antes del 31 de enero de cada año y, cuando la cuantía de
las fianzas constituidas supere a las de las devueltas y responsabilidades
liquidadas con cargo a las mismas, se realizará por el concertado un ingreso
del 90% correspondiente; en caso contrario, la administración competente
realizará la entrega del importe que corresponda en el plazo de ´´ .
CUARTA.- Tras la formalización del presente CONCIERTO, el concertado
deberá depositar, en los términos establecidos en las condiciones segunda y
tercera anteriores, el importe de las fianzas correspondientes a los
arrendamientos, formalizados con anterioridad a la fecha del presente
CONCIERTO, que se detallan en el anexo´´.
QUINTA.- Este régimen será de aplicación a partir de la fecha de la
formalización del presente CONCIERTO, y, quedará automáticamente sin
efecto, cuando el concertado incumpla alguno de los requisitos establecidos
por la norma autonómica correspondiente, para acogerse al régimen de
concierto, o a algunas de las condiciones establecidas anteriormente.
´´..
Administración competente Concertado
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