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En el presente artículo se realiza un análisis del subarriendo de habitaciones, los requisitos a tener en cuenta para el mismo, y las consecuencias que el incumplimiento de lo establecido para el subarriendo en la vigente de Ley de Arrendamientos Urbanos acarrea para las partes que integran el contrato de subarriendo.
En los últimos años, y debido a la situación del mercado inmobiliario y más concretamente el del alquiler, con una oferta escasa y con precios que muchas veces no se corresponden ni con la localización de la vivienda ni con el estado de la misma, un gran sector de la población se encuentra en serias dificultades a la hora de poder arrendar una vivienda, lo que ha llevado a una práctica cada vez más habitual, fundamentalmente para el colectivo formado por jóvenes e inmigrantes, consistente en el subarriendo de parte de la vivienda y, en particular, de habitaciones, con el claro objetivo de minorar los gastos que conlleva el arrendamiento de la misma.
Lo primero que debemos tener en cuenta al respecto es la diferencia existente entre la figura del subarriendo y la cesión de la vivienda. Así, si bien la cesión conlleva la transmisión de derechos y obligaciones por parte del arrendatario a un tercero, de modo que el cedente se desvincula de la relación arrendaticia al ocupar su lugar el cesionario, en el caso del subarriendo se produce la entrada de un tercero en la relación arrendador-arrendatario, siguiendo éste último vinculado al arrendamiento de la vivienda, puesto que el subarrendatario es ajeno a la relación original entre el arrendador y arrendatario.
Asimismo, el subarrendamiento supone un segundo arrendamiento que se encuentra conectado al contrato de arrendamiento original de forma que no puede subsistir sin éste, gozando de sustantividad propia, y constituyendo una nueva relación contractual que deberá ser definida y regulada en un documento independiente del contrato de arrendamiento original.
La cesión conlleva la transmisión de derechos y obligaciones por parte del arrendatario a un tercero y, en el subarriendo se produce la entrada de un tercero en la relación arrendador-arrendatario, siguiendo éste último vinculado al arrendamiento de la vivienda
La actual Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, “LAU”), regula el subarriendo de fincas urbanas en su Art. 8.2, estableciendo los siguientes requisitos legales:
a) La vivienda únicamente se podrá subarrendar de manera parcial.
b) Será necesario el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
c) El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que lo subarrendó.
d) El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.
e) El subarriendo se rige por la LAU cuando la parte de la vivienda subarrendada se destine por el subarrendatario a vivienda permanente. En caso contrario, se regiría por lo pactado entre las partes.
En base a lo establecido en el apartado e) anterior, y con el objetivo de poder determinar la normativa aplicable a los subarriendos, debemos diferenciar los dos tipos de viviendas existentes:
– Viviendas cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, en las cuales, conforme a lo anteriormente establecido, el subarriendo quedará regulado por las mismas disposiciones que regulan el arrendamiento y que se enmarcan en del Título II de la LAU.
– Viviendas que tengan un destino distinto al anterior, por ejemplo, viviendas de uso temporal o vacacionales, en las cuales el arrendatario y subarrendatario, podrán pactar las cláusulas, derechos y obligaciones que estimen convenientes, ya que prima la autonomía de la voluntad de las partes.
Por lo tanto, únicamente el subarriendo de habitaciones destinado a cubrir la necesidad permanente de vivienda del subarrendatario quedará regulado por la LAU, siéndole de aplicación los anteriormente citados requisitos legales del Art. 8.2.
Cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó la habitación, la condición de subarrendatario se extinguirá en cualquier caso cuando lo haga, a su vez, la del arrendatario, es decir, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó la habitación.
Analizando los mencionados requisitos legales, el requisito legal de que el subarriendo de la vivienda sea parcial, resulta totalmente coherente, ya que de ser total, se convertiría en una mera cesión del contrato de arrendamiento en la que el arrendatario cedente sería sustituido por el arrendatario cesionario. No obstante, existen varias opiniones doctrinales en relación con el subarrendamiento total de vivienda, sin que haya unanimidad de criterios, y primando finalmente las corrientes más conservadoras que abogan por una prohibición del subarriendo total de la vivienda. En cualquier caso, parece claro que el tenor literal de la norma establece que, “la vivienda arrendada solo se podrá subarrendar de forma parcial”.
En cuanto al consentimiento previo y por escrito del arrendador, en principio parece no haber mayores dudas al respecto, sin embargo, han sido muchos los supuestos prácticos en los que se ha cuestionado si ese consentimiento previo del arrendador podría ser tácito, o incluso oral, de forma que el conocimiento por parte del arrendador se asimile a su consentimiento. No obstante, la jurisprudencia ha sido tajante en este punto estableciendo que el consentimiento, como manifestación indirecta de la voluntad, viene integrado por hechos concluyentes («facta concluentia») y, como tales, inequívocas y terminantes, sin que sea lícito deducirlo de actitudes o expresiones de dudosa significación, ni del mero conocimiento, pues el hecho de conocer no significa por sí mismo consentir (STC del TS de 20 de enero de 1.997). De cualquier modo, y a pesar de la literalidad y claridad de la LAU en éste sentido, como establece la citada sentencia, la carga de la prueba constituye en estos casos uno de los quebraderos de cabeza con mayor dificultad probatoria, por lo que se deberá estar al caso concreto de cada supuesto.
Por lo que se refiere a la duración del subarriendo, la norma es clara en este sentido, estableciendo que, con independencia de la duración pactada entre las partes, la condición de subarrendatario se extinguirá en cualquier caso cuando lo haga, a su vez, la del arrendatario, es decir, que el derecho de subarriendo se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó la habitación. En base a lo anterior, nada obsta para que arrendatario y subarrendatario pacten un plazo inferior de forma independiente a la duración de la relación arrendaticia entre arrendador y arrendatario.
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