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Por Jaime Cabrero García. Presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Madrid.
Sumario:
Código Deontológico
Conductas de mala praxis y falta de control
Desde que en 2000 fue liberalizada la actividad de intermediación, la profesión de agente de la propiedad inmobiliaria ha tenido que hacerse paso ante numerosas vicisitudes. Una de ellas es la dificultad que tienen los consumidores y usuarios para identificar a los profesionales con más capacitación técnica, ya que al no existir colegiación obligatoria no hay posibilidad de acudir a un lugar de referencia para conocer a quién se solicita asesoramiento.
Código Deontológico
Por este motivo, cuando se nos pregunta lo que nunca debe hacer un vendedor de pisos hay que acudir a la regulación existente que hay en vigor sobre la actividad profesional de intermediación inmobiliaria, ya que se trata de fuentes normativas de carácter voluntario, pero que sin duda ofrecen seguridad jurídica a los consumidores y a los propios profesionales. Me estoy refiriendo al Estatuto de cada colegio profesional y, por supuesto, al Código Deontológico. Es precisamente en el seno de los colegios profesionales donde pueden tener efectividad estas disposiciones y reflejan el control que pueden realizar sobre sus colegiados. Cada colegiado tiene un número de adscripción a la corporación y está sometido a las disposiciones del Estatuto y del Código Deontológico, por lo que en caso de que se produzcan situaciones de mala praxis, existe una respuesta concreta y que tiene la utilidad de poder identificar las conductas del presunto infractor y aplicar las medidas sancionadoras previstas. No sucede así con quienes no están colegiados.
No obstante, las normas deontológicas también son una pauta que puede servir de guía en la actuación de profesionales no colegiados –aunque no se les aplique el código-, pues son una serie de prescripciones que recogen indicaciones muy elementales de buenas prácticas y que son conocidas en el sector inmobiliario.
Conductas de mala praxis y falta de control
Podemos analizar algunas conductas más frecuentes de mala praxis en el mercado inmobiliario. Muchas de ellas suceden y surgen precisamente ante la falta de controles, porque, como hemos indicado, no es necesario estar colegiado –y por tanto no hay que acreditar formación ni capacitación alguna- para realizar las actividades propias de la intermediación inmobiliaria.
En relación con los consumidores y usuarios, cabe destacar las conductas referentes a la publicidad engañosa, las malas prácticas en materia de honorarios, la falta de diligencia en la preparación de la documentación, la falta de conocimientos técnico-jurídicos o las infracciones en el ámbito de la exclusividad.
Respecto a la actuación con otros profesionales, habría que resaltar todo lo relacionado con la competencia desleal.
En lo que se refiere a las obligaciones relacionadas con la Administración, hay que prestar atención a los incumplimientos relacionados con la legislación sobre vivienda.
La malas prácticas con la publicidad engañosa son las que, últimamente, están teniendo más visibilidad, debido a las tendencias que surgen en un mercado actualmente al alza, en el que puede existir la tentación de conseguir clientes de cualquier forma, como puede ser el buzoneo de anuncios por parte de vendedores que se hacen pasar por supuestos particulares que quieren comprar un inmueble. Es una fórmula engañosa que pretende obtener información para captar viviendas y ofrecerlas al mercado.
Cobrar cantidades dinerarias por adelantado en concepto de gestiones para localizar una vivienda a un comprador es una infracción recogida en el Código Deontológico, que establece expresamente que únicamente se pueden recibir provisiones de fondos a cuenta de suplidos y siempre rindiendo cuentas sobre ellos. Los honorarios del profesional que asesora al cliente únicamente se pueden recibir en concepto de comisión sobre el precio final de la transacción, que normalmente es un 3%. Actualmente, se está observando que hay comisiones que alcanzan el 5%. Es decir, no se pueden exigir al cliente cantidades en concepto de honorarios antes del cierre de la operación. O lo que es lo mismo, no se pueden retener cantidades entregadas por el interesado en la operación para detraer de ellas los honorarios.
Tampoco se pueden pedir cantidades al comprador por haber realizado las gestiones para localizar la vivienda que desea o para realizar la propia actividad de enseñar un inmueble.
Los abusos en el ámbito de la exclusividad se producen cuando se pretende que el vendedor firme la exclusividad con una sola agencia. En sí no es una mala práctica, el problema viene cuando el agente no hace ninguna gestión comercial ni de anuncios ni de dar publicidad a sus clientes del producto en exclusiva, y luego pretende cobrar una comisión por algo que no ha realizado o que no ha llevado a buen fin, aprovechándose de la venta de otro y quiere cobrar unos honorarios que no ha generado, sino por el solo hecho de haber tenido una exclusiva en un pasado.
Las infracciones deontológicas relativas a la documentación de los contratos, que están muy relacionadas con la ausencia de conocimientos técnico – jurídicos, técnicos, pueden indicarnos muy bien si nos encontramos ante un profesional preparado o no. La falta de la comprobación de la situación registral del inmueble o el desconocimiento sobre la existencia o no de cargas evidencian la mínima falta de pericia o competencia técnica. Una redacción defectuosa en el contrato de compraventa, en el que no aparezca por ejemplo uno de sus elementos esenciales –precio del inmueble, forma de pago, etc.,- permite igualmente abrir los ojos ante un posible asesor falto de competencia.
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