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El sector de la edificación es tradicionalmente uno de los pilares de la economía, gran generador de empleo y habitualmente y por su naturaleza un sector de difícil apertura a las nuevas tecnologías.
Debido a la gran repercusión que tiene este sector en la sociedad y al estado de bienestar alcanzado en los últimos años, los demandantes de viviendas se han hecho más exigentes en cuanto a calidad y a la demanda de tecnología utilizada en los edificios, no disponiéndose en España pero sí en Europa (Directivas Europeas 85/384/CEE) de ninguna directriz legal adaptada a la importancia del sector, es por ello que en 1999 se configura la edificación dentro de un marco legal, teniendo como objetivo primordial el regular los sistemas de responsabilidades de los agentes intervinientes en todo el proceso de la edificación; siendo el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación (en adelante L.O.E.) del 5 de noviembre de 1.999 la que el que regula las garantías a los propietarios y terceros adquirientes de los edificios o parte de los mismos.
Recientemente se ha ampliado la regulación en el sistema de responsabilidades en la edificación con la Ley de Subcontratación (Ley 32/2006); regulando la subcontratación asegurando un uso racional de esta práctica habitual en el proceso constructivo, aumentando las garantías mínimas de calidad y de profesionalización del sector.
SISTEMAS DE RESPONSABILIDADES EN L A L.O.E.
Antes de la entrada en vigor de la L.O.E., los sistemas de responsabilidad del contratista por los daños ocasionados por ellos y por los subcontratistas se encontraban regulados por el Código Civil en los artículos 1.591 y 1.596, en los que la jurisprudencia ha establecido (en doctrina reiterada), que el contratista responda por los daños ocasionados por el subcontratista que actúa de forma independiente, con los medios de su propia organización empresarial.
Los criterios de responsabilidad por los defectos de la construcción que han ido surgiendo y adquiriendo progresivamente arraigo en la práctica jurídica han significado un trabajo extraordinario de interpretación y reconstrucción del sistema tradicional. Con unos pocos artículos del Código Civil se han conseguido logros excepcionales, pero no suficientes, que trascienden la lógica tradicional del contrato y la regla general de la responsabilidad por culpa, dando un impulso a la responsabilidad por los riesgos de actividades económicas y también a la responsabilidad profesional, todo esto incentivado constantemente por la jurisprudencia que en teoría, al más mínimo indicio del desmerecimiento de las responsabilidad por los defectos de construcción, empuja lo necesario para que el sistema adquiera de nuevo la inercia aprendida para una protección efectiva de los intereses contractuales del comitente o, en otro caso, del adquiriente de la vivienda.
Con la entrada en vigor de la L.O.E. salvo con algunas excepciones, el día 6 de mayo de 2.000, se regula entre otras cuestiones los sistemas de responsabilidades en la edificación, siendo la diferencia principal entre los regímenes jurídicos los plazos de garantía y prescripción, plazos que es importante diferenciarlos pues bajo la regulación del Código Civil, va ligado el plazo durante el que debe detectarse el defecto para que pueda surgir la acción pues para el ejercicio de la acción de responsabilidad por vicios derivados de la construcción es preciso que los posibles defectos se detecten en el periodo de garantía fijado en a Ley. Otro plazo es el de la prescripción de la acción, es decir, el periodo de tiempo durante el cual, detectado el vicio o defecto debe ejercerse la acción.
El plazo tradicional surgido del Código Civil, es el llamado plazo de garantía decenal previsto en el articulo 1.591; mientras que en la L.O.E. pasa a desglosarse en tres plazos de garantía dependiendo de la naturaleza del vicio y/o daño ( 10, 3 y 1 año) . tal y como se refleja en el artículo 17. Estos plazos reflejados en este artículo son:
Se modifica igualmente el plazo para el ejercicio de la acción pues en el caso de las acciones del artículo 1.591 del Código Civil, se dispone de un plazo de 15 años desde que se detecta el defecto o vicio (artículo 1.964 Cc). El plazo de 10 años derivado del artículo 1.591 del Cc. Que se conoce como “responsabilidad decenal” era considerado como un plazo de garantía, dentro del cual deberían aparecer los daños o vicios constructivos derivados de la mala ejecución. Una vez producidos los daños o detectado el vicio dentro de ese plazo de garantía, la acción tenía un plazo de prescripción de 15 años.
Es de resaltar que respecto al artículo 1.591 del Cc que establece un periodo de garantía de 10 años y uno de prescripción de 15 años implica que bajo este régimen jurídico nos encontramos con un plazo máximo de 25 años de responsabilidad de los agentes de la edificación (bajo la hipótesis que el defecto o vicio de construcción aparezca al final del plazo del plazo de garantía). Mientras que siguiendo la doctrina de la L.O.E. se reduce significativamente el plazo de prescripción a 2 años, lo que tendría como consecuencia que la máxima responsabilidad de los agentes de la construcción (bajo la hipótesis que el defecto o vicio de construcción aparezca al final del plazo de garantía), el propietario, adquiriente o usuario dispondría en el mejor de los casos de 12 años de garantía por vicios ruinógenos, 5 años para los vicios de habitabilidad o medio ambientales y tres años para los defectos de acabado.
El inicio de los plazos de garantía según la L.O.E. comenzarán a partir de la fecha de la recepción de la obra, ya sea ésta expresa, por haber suscrito el promotor el acta de recepción o tácita, cuando han transcurrido 30 días desde que fuera notificada por el constructor al promotor la finalización de la obra, sin que este último hubiera puesto de manifiesto reserva o rechazo motivado por escrito (artículo 6.4º de la L.O.E.)
LA RESPONSABILIDAD DECENAL
Sobre la responsabilidad decenal en las obras de modificación o reforma, podríamos decir que al incluir el art. 2.2 de la L.O.E., al lado de las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, nos planteamos la interrogante de si el legislador, al extender la nueva normativa a las obras de modificación o alteración, y no sólo a las de nueva construcción, se refiere a una cuestión de distribución de funciones entre los profesionales implicados (arts. 8 al 13, L.O.E.), o se quiere más bien apuntar que las reglas especiales de responsabilidad previstas en los arts. 17 y siguientes actúan de igual modo para las actividades de reforma o modificación.
Si nos basamos en la literalidad de la L.O.E. en su artículo 2.2, letra b, la doctrina se muestra favorable a la extensión del régimen de responsabilidad del art. 17 también a las obras de modificación o alteración de los edificios; esta forma de comprender la ley está respaldada por un amplio sector doctrinal.
La jurisprudencia con anterioridad a la L.O.E., admitía la responsabilidad decenal en las obras de reforma, modificación y derribo de edificios.
LA RESPONSABILIDAD TRIENAL
La responsabilidad trienal protege la habitabilidad de la construcción, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reserva o desde la subsanación de las mismas.
Este plazo de garantía se basa en dos supuestos diferentes;
• Los daños materiales por vicios o defectos de los elementos constructivos.
• Aquellos otros que afecten a sus instalaciones y que ocasionan el incumplimiento de los requisitos básicos relativos a la habitabilidad.
En definitiva, se trata de defectos o vicios que generen un daño grave en relación a la higiene, salud, medio ambiente, aislamiento térmico y acústico, energía, instalaciones o elementos constructivos que afecten la habitabilidad o al uso satisfactorio del edificio.
La habitabilidad del edificio es concepto criticado por un sector doctrinal al no establecer pautas clarificadoras o cuantificables, dejando a la libre interpretación el concepto; tal y como ha sido el concepto desarrollado por la jurisprudencia de “ruina funcional” el cual en la mayoría de los casos ha quedado en largos procesos no resueltos.
Si tenemos en cuenta la doctrina jurisprudencial que se desarrolló en torno al concepto de ruina, según el art. 1.591 del Cc.nos encontramos que la L.O.E. significa un retroceso en las garantías de los terceros adquirientes o usuarios de los edificios; ya que siguiendo la jurisprudencia en torno al referido artículo del Cc. Nos encontramos con una reducción del plazo de garantía de 7 años.
De allí las críticas a la responsabilidad trienal, ya que cualquier producto industrial que compremos (televisores, coches, lavadoras, etc.…) tienen más garantías que las instalaciones de un edificio, que se suponen son para el disfrute humano y que corresponden actualmente el destino de gran parte del salario familiar; lo cual vulnera claramente la dignidad de una vivienda y al disfrute de la misma, tal y como lo recoge la Constitución Española en su artículo 47.
LA RESPONSABILIDAD ANUAL
Como cita el artículo 17.1 letra b) pár. 2º de la L.O.E.: “El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año”
Parece que el constructor es el único responsable por los vicios o defectos constructivos de terminación y/o acabado, no siendo del todo cierto, ya que se puede atribuir responsabilidades a otros agentes intervinientes en el proceso constructivo, tal y como señalaremos más adelante.
Sin embargo frente al perjudicado (usuario o adquiriente), la L.O.E., autoriza la reclamación al promotor en todo caso, lo que significa que el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes en el proceso constructivo ante los posibles adquirientes de los daños materiales ocasionados por los vicios o defectos de construcción. Quedando el Promotor en primera línea de imputación en las posibles reclamaciones por defectos constructivos.
Cabe destacar, que cualquier clausula en la que se exonere o se renuncie a cualquier plazo de garantía, será nula por ser considerada una clausula abusiva.
Por lo que se deduce que al final del proceso son los constructores lo que están obligados a garantizar durante un año, mediante seguro de daños materiales o seguro de caución, el resarcimiento de los referidos daños materiales; el cual podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5% del importe material de la obra, según lo contenido en el artículo 19.1 de la L.O.E.
En la práctica, los defectos de acabado son la mayor fuente de quejas y reclamaciones de los usuarios o propietarios, por lo que las diferentes asociaciones de usuarios califican de acertada la inclusión de esta responsabilidad.
A pesar de ser el Promotor el responsable subsidiario, éste tiene el derecho a que se subsanen los vicios o defectos sin abono de cantidad suplementaria alguna o la reducción del precio en proporción a dichos defectos, por parte del constructor.
LA RESPONSABILIDAD INDIVIDUAL.
Cada uno de los agentes intervinientes en el proceso de la edificación (Promotor, Contratista, Director de Obra, Director de Ejecución de la obra, etc.) tienen su respectiva misión y por consiguiente su respectiva responsabilidad por la obra mal proyectada, ejecutada o dirigida, siendo la responsabilidad exigible de forma individualizada o como reza el art. 17.3 de la L.O.E. se podrá exigir mancomunadamente.
Para este tipo de reclamación, es necesario determinar el responsable por los defectos o vicios de construcción; una vez atribuida la responsabilidad personalizada, no puede extenderse al resto de los agentes interventores en la edificación.
La responsabilidad personalizada tiene las siguientes excepciones:
• Cuando no pueda individualizarse la causa de los daños.
• Cuando quede probado la concurrencia de culpas, sin que pueda precisarse el grado de imputación entre los distintos implicados.
• En los casos de actuación conjunta.
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