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El Instituto Nacional de Estadística (INE), ha vuelto a confirmar el descenso de compraventa de viviendas. El pasado mes de marzo el descenso fue de un 38,6% respecto del mismo mes el año pasado.
Las promotoras e inmobiliarias después de fuertes inversiones y numerosas ventas realizadas en el momento de la gran burbuja inmobiliaria han visto como desde el año 2.007 el mercado inmobiliario ha cambiado sustancialmente. Ya no se venden pisos.
Aún así existe una demanda latente que, no obstante, o bien se encuentra con dificultades para encontrar financiación o bien está a la espera de que los precios de los inmuebles ofertados sigan bajando.
Está claro que nos encontramos en un período de crisis financiera e inmobiliaria y de acuerdo con el refrán –el hambre agudiza el ingenio–, las inmobiliarias y promotoras han hecho emerger una serie de instrumentos jurídicos y financieros para conseguir así vender los inmuebles que se encuentran en el mercado.
Alquiler con opción de compra
Una de las fórmulas que empieza a utilizarse, rescatada de décadas atrás es el Alquiler con opción de compra.
Este régimen de financiación viene siendo usado por muchas Comunidades Autónomas para la Vivienda de Protección Oficial porque supone la adquisición de una vivienda sin que el comprador tenga que realizar un gran desembolso inicial como representa el pago de la –entrada–.
En concreto, consiste en la suscripción de un Contrato de Arrendamiento con Derecho de Opción de Compra mediante el cual se recoge una relación de arrendamiento con una duración máxima determinada, según los casos y las Comunidades Autónomas, durante los cuales queda congelado el precio de la vivienda, concediéndole al arrendatario un derecho de opción de compra sobre el mismo.
Esta figura ofrece una gran ventaja para el arrendatario-optante, pues aquel dinero que ha ido abonando mediante rentas mensuales de alquiler –aunque las mismas sean superiores a las de mercado- no caen en saco roto.
Al precio de la vivienda, en el momento de ejercer el derecho de opción de compra, se descontarán aquellas mensualidades de alquiler que hayan sido abonadas, no obstante, aunque el arrendatario tiene hasta un plazo máximo para ejercitarlo cuanto más tarde menos dinero de alquiler se rebajará.
Para conseguir que el cliente ejercite la opción de compra en el plazo de dos años, la vendedora puede combinar esta figura con descuentos. Por ejemplo, una rebaja de un 4% sobre el precio de la venta durante el primer año de alquiler, comprometiéndose a descontar del importe de venta el 90% de lo pagado en concepto de alquiler; el segundo año una rebaja y un descuento inferior y, hacer desaparecer cualquier rebaja al tercer año de arrendamiento, actualizándola además a las variaciones del Índice de Precios al Consumo y descontándose únicamente el 50% de lo pagado por alquiler.
Como ya hemos dicho con anterioridad, dado que en muchos casos el problema radica en la falta de financiación por parte del cliente como consecuencia del endurecimiento de las exigencias por parte de las entidades bancarias en la concesión de préstamos hipotecarios, este sistema concede más tiempo a los clientes para negociar las hipotecas o esperar a que sus condiciones mejoren.
Al tratarse de un instrumento jurídico usual no representa complejidad jurídica aunque sí fiscalmente y es por ello que seguidamente pasamos a analizar su repercusión fiscal:
En términos generales, la concesión por un empresario o profesional de una opción de compra sobre un inmueble afecto a una actividad empresarial o profesional, es considerada a efectos del IVA, una prestación de servicios (al tipo del 16% IVA) y no una entrega de bienes (viviendas, al tipo del 7% IVA).
El arrendamiento de vivienda es igualmente considerado como una prestación de servicios, sujeta pero exenta de IVA, siempre que el objeto de arrendamiento sea –edificios o partes de los mismos que sean destinados exclusivamente a viviendas, incluidos los garajes y anexos accesorios a estas últimas–. No obstante dicha exención no comprenderá los arrendamientos con opción de compra de viviendas.
Ello implica que el arrendamiento con opción de compra de viviendas indicado, no estará exento de IVA siempre y cuando la entrega de la vivienda no lo esté –lo que ocurre normalmente en las entregas de viviendas nuevas o primeras transmisiones- y a la inversa.
En este sentido, después de la utilización ininterrumpida del inmueble por el arrendatario-optante por un plazo no superior a dos años, estará sujeta y no exenta de IVA, pues se considera primera entrega. Sin embargo, no se considerada primera entrega –y por tanto es una entrega exenta de IVA-, la transmisión a un tercero –que no fue arrendatario-optante- de ese inmueble que estuvo arrendado con anterioridad por un plazo superior a dos años.
También debemos tener en cuenta que en los casos de sujeción a IVA, ambas operaciones quedarán también sujetas al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) si se otorga en escritura pública, normalmente al tipo impositivo del 1%, aunque hay variaciones dependiendo de la Comunidad Autónoma.
En caso que la entrega de la vivienda esté exenta de IVA por considerarla segunda entrega, la operación quedará sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) al tipo del 7% (puede variar en función de las Comunidades Autónomas).
Por último, debemos reseñar que si la promotora lleva a cabo las operaciones de arrendamiento con opción de compra y se consideraran exentas las mismas, no generarían el derecho a la deducción del IVA soportado. Si adicionalmente la promotora realizara operaciones no exentas que sí dan derecho a la deducción del IVA soportado, las cuotas soportadas solo podrían deducirse en una proporción determinada, (la prorrata) que se calcula conforme a determinadas reglas.
Resulta claro que el objetivo del vendedor es conseguir vender el inmueble al arrendatario durante los dos primeros años de alquiler.
Compraventa en documento privado con pago aplazado garantizado con título ejecutivo y reserva del dominio
Otro instrumento jurídico utilizado es la Compraventa en documento privado con pago aplazado garantizado con título ejecutivo y reserva del dominio.
Este tipo de contrato, que no supone novedad alguna, puede ser un modelo adecuado para sustituir la fórmula típica consistente en un contrato de compraventa realizado mediante escritura pública con el consiguiente préstamo con garantía hipotecaria sobre el bien objeto de la transmisión.
Mediante esta fórmula, se resuelve uno de los principales problemas a los que nos enfrentamos en la actualidad, esto es, la obtención de financiación por parte del adquirente de un inmueble que, como ya hemos constatado, es el gran problema al que nos estamos enfrentando.
Como hemos dicho, la demanda sigue existiendo, de eso no hay duda, pero los potenciales compradores no obtienen la financiación necesaria por parte de las entidades financieras, pues estas han pasado de conceder créditos de forma casi descontrolada, a ser de una extrema prudencia en las operaciones inmobiliarias, siendo estas cada vez más reacias a financiar operaciones de este tipo.
Este contrato se caracteriza por ser un contrato privado de compraventa en el que se aplaza una parte importante del importe total del inmueble, reservándose el vendedor el dominio del mismo hasta que se haga efectivo el pago total del precio de la compraventa.
Los beneficios para el adquirente son evidentes, como ahora veremos.
- Por un lado, le permite, desembolsar solo una cantidad inicial que puede consistir en el 10% del importe total por ejemplo o lo que se pacte, y aplazar el resto de la cantidad para hacerla efectiva en un plazo que puede ser de entre dos y cuatro años, – o los que se pacten – , y hasta el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, disponiendo de ese tiempo para obtener la financiación necesaria.
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