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Características y diferencias (incluye modelo)
La utilización del modelo y la normativa aplicable no siempre es clara. Y el ejemplo más evidente es la época veraniega.
Llegada la época estival, el propietario de viviendas en zonas turísticas se plantea la posibilidad de alquilar su vivienda. Ante esta situación realizamos ¿un contrato de alquiler de temporada sujeto a la LAU? o ¿un contrato de vivienda vacacional sujeto a normativa propia?
¿ y si, como consecuencia de un nuevo trabajo o estudio, nos destinan a una localidad por diez meses¿ ¿ y si quiero sacar provecho de mi vivienda y a través de internet alquilo mi vivienda a turistas por una semana ?
CONTRATOS DE TEMPORADA
Estos contratos de arrendamiento de temporada son contratos de alquiler de finca urbana que se celebran por un plazo de varios días que se considera que forman un conjunto ya sea durante las vacaciones estivales o en cualquier otro período (ej. vacaciones de Navidad o Semana Santa). El elemento básico y fundamental es que el plazo de duración o temporada tenga una duración inferior a doce meses. Se permite que el plazo que se pacte sea no sólo para un determinado año natural sino para sucesivos años naturales. Es decir, que el arrendatario tenga derecho a utilizar un apartamento durante los primeros quince días naturales del mes de agosto de cada año.
A veces no es sencillo determinar si se trata de un contrato de temporada o no (ej. sucesivos contratos de temporada por once meses). Para saber si nos hallamos ante un verdadero contrato de temporada, se debe analizar la intención y voluntad de las partes (arrendador y arrendatario) en el momento de redactarlo.
El elemento fundamental para que se entiende que se trata de un contrato de arrendamiento de temporada es que su finalidad no sea la de proporcionar al arrendatario un domicilio o residencia habitual.
¿Cuál es la normativa que se aplica a este tipo de contratos?
La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanas considera que el contrato de arrendamiento por temporada, sea ésta de verano o cualquier otro, se clasifican entre los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
El hecho de que la ley haya considerado este contrato como un arrendamiento para uso distinto del de vivienda hace que las medidas de protección previstas legalmente para los arrendamientos de vivienda (en cuanto al plazo mínimo de duración, límites a la actualización de las mensualidades, posibilidad de efectuar subrogaciones) no se apliquen. En los contratos de temporada, la ley deja un amplio margen de maniobra para que establezcan las cláusulas que estimen pertinentes.
Concretamente, este tipo de contratos se rigen, en primer lugar, por lo que las partes hayan acordado. En su defecto, es decir en lo no previsto por las partes, se aplicará el contenido del Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, por último, se aplicará el contenido del Código Civil en relación con los contratos de arrendamiento.
APARTAMENTOS TURÍSTICOS VACACIONALES
Frente a los arrendamientos de temporada, nos encontramos con los llamados apartamentos turísticos vacacionales. Estas viviendas y apartamentos se rigen por el RD 2877/1982 de 15 octubre 1982 de 15 de octubre de apartamentos y viviendas turísticas vacacionales.
Los arrendamientos de apartamentos turísticos, son unos contratos que presentan una naturaleza sui generis con elementos propios del contrato de arrendamiento y otros propios del contrato de hospedaje o alojamiento.
Entre los objetivos del reglamento se encuentra el conseguir un aumento del nivel de garantías para el consumidor, al exigir a los titulares de estos apartamentos o viviendas el cumplimiento de una serie de requisitos y la constitución de una fianza para responder de la correcta prestación de los servicios al cliente.
Se trata de un contrato de carácter mixto, que reúne elementos propios del arrendamiento y también del contrato de alojamiento, en tanto que lo característico de los apartamentos turísticos, es que deben estar dotados de mobiliario, instalaciones, servicios y equipo para su inmediata ocupación, y para su explotación se exige autorización administrativa, requisitos que no se encuentran en los arrendamientos de temporada, cuya regulación en la LAU se desborda en el caso de estos arrendamientos turísticos.
Las Empresas explotadoras deberán efectuar por separado y debidamente diferenciada la publicidad de los apartamentos turísticos de los de las viviendas turísticas vacacionales, en el caso de incluir éstas en su oferta. Además, la respectiva condición deberá hacerse constar en forma bien visible en el interior de los alojamientos, y en el exterior.
Según la definición contenida en el Artículo.1.1 RD 2877/1982 de 15 octubre 1982 se configuran como turísticos, los bloques o conjuntos de apartamentos, y los conjuntos de villas, chalets, bungalows y similares que sean ofrecidos empresarialmente en alquiler, de modo habitual, debidamente dotados de mobiliario, instalaciones, servicios y equipo para su inmediata ocupación por motivos vacacionales o turísticos. Para su apertura y funcionamiento, deberán ser previamente clasificados por la Administración mediante reconocimiento formal de sus características y categorías.
Podrán ser ofrecidos para su ocupación en las modalidades de bloques y conjuntos; entendiéndose por bloque el edificio o edificios integrados por apartamentos que se ofrezcan en su totalidad bajo una sola unidad empresarial de explotación y por conjunto el agregado de apartamentos turísticos situados en uno o varios edificios, y/o de bungalows, villas, chalets o similares, que se ofrezcan como alojamientos turísticos bajo una sola unidad empresarial de explotación.
Se prevén distintas categorías de clasificación de los apartamentos turísticos en atención a sus instalaciones, mobiliario, equipo y servicios.
Las Empresas explotadoras de bloques o conjuntos de apartamentos turísticos deberán constituir una fianza para responder de la correcta prestación de los servicios concertados con sus clientes en proporción con el volumen del negocio previsto y a los medios técnicos de que dispongan para desarrollar su actividad y cuya cuantía y condiciones se fijará reglamentariamente. Esta fianza no será exigida cuando la titularidad de la Empresa explotadora corresponda a las mismas personas físicas o jurídicas propietarias de los alojamientos, o a Administradores de Fincas o Agentes de la Propiedad Inmobiliaria Colegiados, que sin embargo, deberán dar cuenta a la Administración Turística competente de su condición de Empresa explotadora de apartamentos turísticos.
Si la explotación de los apartamentos turísticos comprendidos en esta disposición no se realiza directamente por sus propietarios, las relaciones entre éstos y la Empresa explotadora deben constar en un contrato por escrito en el que libremente las partes determinen sus condiciones. Además, esta circunstancia deberá ser comunicada a la Administración mediante escrito conjunto.
En la publicidad o propaganda impresa de los apartamentos turísticos, deberán figurar de forma que no induzca a confusión los servicios comprendidos en la oferta de precios y la de aquellos que sean opcionales para el cliente.
La cesión del apartamento turístico comprende el uso y goce del mismo, de los servicios e instalaciones anejas a él y de los comunes al bloque o conjunto en que se encuentre.
Los precios serán fijados libremente para los distintos meses y temporadas sin más obligación que la de notificar anualmente a la Administración Turística, para la debida información y orientación del usuario, las tarifas máximas vigentes en las distintas épocas y respetarlas en su aplicación, sin que puedan ser alterados al alza durante el transcurso del año de su vigencia.
Estos precios habrán de ser aceptados por escrito por el cliente, sin que sean válidos los pactos que contradigan la normativa reguladora, es decir, este Real Decreto o las normas autonómicas al respecto.
En el precio estarán siempre comprendidos los siguientes servicios:
a) El suministro de agua.
b) El suministro de energía eléctrica.
c) El suministro de energía para la cocina, calefacción y agua caliente.
d) La entrega del alojamiento, mobiliario, instalaciones y equipo del mismo, en las debidas condiciones de limpieza y de conformidad con lo que se establezca en la reglamentación.
e) La recogida de basuras.
f) La atención al usuario durante el tiempo que dure la ocupación del alojamiento en todos aquellos asuntos relacionados con los servicios, tanto obligatorios como voluntarios, cuando éstos hayan sido aceptados por el cliente.
Asimismo, son servicios comunes, asimismo comprendidos en el precio del alojamiento:
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