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Desde hace unos años ha aumentado la oferta de viviendas particulares para uso turístico o vacacional a terceros. Ello ha movido a las administraciones autonómicas competentes a regular dicha actividad ejercida mayoritariamente por particulares no profesionales
Guzmán López y Miguel, Socio Director. Carolina Reyes Kahansky, Abogada. Carmen Martín de Bustamante de la Iglesia, Abogada. Dpto. Derecho Inmobiliario ADARVE ABOGADOS
1. Introducción
De unos años a esta parte se ha incrementado exponencialmente la oferta de viviendas particulares para uso turístico o vacacional a terceros a través de webs especializadas, a turistas que optan por este alojamiento alternativo al hotelero, lo que ha creado un boyante mercado que compite con el hotelero tradicional. Dicha situación ha creado, a juicio del legislador, una situación de “intrusismo y competencia desleal” así como la existencia de una actividad económica desregulada administrativamente que no da garantías al consumidor, donde no se especifican claramente los derechos y obligaciones de las partes, amén de esquivar con cierto éxito la fiscalidad y tributación por dichos ingresos. Todo ello, unido a la innegable presión del lobby hotelero, ha movido a las administraciones autonómicas competentes a regular dicha actividad turística ejercida mayoritariamente por particulares no profesionales. De este modo, ha habido una erupción de nuevas normas (cada cual con su propio criterio, no uniforme) que regulan la misma, algunas de las cuales pasamos a analizar esquemáticamente.
2. Requisitos para comercializar para uso turístico una vivienda privada
En el ordenamiento jurídico español los arrendamientos urbanos se encuentran regulados por la LAU, la cual tras su última modificación de junio de 2013, incluye en su artículo 5 el apartado “e”, que excluye de la regulación de la ley un nuevo supuesto de hecho que describo a continuación:
Art 5.e: “La cesión temporal de uso de totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando está sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.
El artículo 148.1.18º de la Constitución española otorga a las CCAA la posibilidad de que asuman las competencias en materia de promoción y ordenación del turismo en su ámbito territorial, las cuales, a través de sus Estatutos de Autonomía, asumen el desarrollo normativo de dicha materia.
En los arrendamientos de pisos para uso vacacional habrá que comprobar si la CA correspondiente ha desarrollado un régimen específico para regular dicha materia, pudiendo existir las situaciones siguientes:
– Si existe un régimen regulado por la CA, el propietario no podrá acogerse a la regulación de la LAU para los denominados contratos de temporada, sino que operará la excepción del art. 5.e LAU citada, y este supuesto de hecho quedará regulado por la normativa turística de la CA.
– Si la CA no ha desarrollado aún un régimen especial para los contratos de arrendamiento de vivienda de uso turístico, el propietario sí podrá acogerse a la regulación del “contrato de temporada” de la LAU (art. 3 y 4).
3. MADRID: Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid.
3.1. Requisitos:
– Objeto y ámbito de aplicación: El Decreto 79/2014 tiene por objeto regular los requisitos que deben cumplir los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico en el ámbito territorial de la Comunidad de Madrid.
– Estancia: La estancia en viviendas de uso turístico se computarán por días, semanas o meses, a efectos de precios. En cuanto a las viviendas para uso turístico no podrán contratarse por un periodo inferior a cinco días.
– Uso turístico: Las viviendas de uso turístico no podrán utilizarse como residencia permanente, ni con cualquier otra finalidad distinta del uso turístico.
– Inicio de actividad: Deberá presentarse declaración responsable de inicio de actividad.
– Precios: Los precios de todos los servicios que se oferten se expondrán en lugar visible.
– Placa distintiva: Deberá exhibirse en lugar visible placa identificativa del tipo de alojamiento.
– Condiciones: En cada vivienda de uso turístico deberá especificarse un número de teléfono de atención permanente, para las consultas que los usuarios puedan plantear.
– Inscripción en el registro: Inscripción del inmueble en el Registro de Turismo de Madrid. Una vez realizada la inscripción, se asignará a cada vivienda un número de registro. El número de referencia de inscripción en el Registro deberá constar en toda forma de publicidad.
3.2. Régimen sancionador: El régimen sancionador aplicable a las viviendas de uso turístico se rige por lo dispuesto en el capitulo II, de la disciplina turística del título IV “Del control de la calidad” de la Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid.
4. ISLAS BALEARES: Ley 8/2012 de 19 de julio de Turismo de las Islas Baleares
4.1. Requisitos:
– Objeto y ámbito de aplicación: La ley 8/2012 tiene por objeto regular los requisitos que debe cumplir la vivienda unifamiliar aislada o pareada en el ámbito territorial de las Islas Baleares para su cesión temporal como estancias turísticas. Se prohíbe la actividad en viviendas plurifamiliares, salvo que todo el bloque sea de uso turístico.
– Estancia: Las estancias comercializadas tendrán que consistir en la cesión temporal del derecho de goce y disfrute de la totalidad de la vivienda por periodos de tiempo no superior a dos meses.
– Inicio de actividad: No podrán comercializarse estancias turísticas en viviendas que no hayan presentado la declaración responsable de inicio de actividad turística ante la administración turística competente.
– Condiciones: Se podrán comercializar estancias en viviendas para uso vacacional siempre que se cumpla la prestación de los siguientes servicios:
- Limpieza periódica de la vivienda.
- Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general y reposición de estos.
- Mantenimiento de las instalaciones.
- Servicio de atención al público en horario comercial.
- El comercializador de estancias turísticas en viviendas deberá disponer de un servicio de asistencia telefónica al turista o usuario del servicio turístico prestado durante 24 horas.
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