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La subida de tipos de interés, la desaceleración del mercado inmobiliario y el temor desatado en el mercado de capitales por la crisis de las hipotecas basura en EEUU han repercutido en las valoraciones de las grandes compañías constructoras y las inmobiliarias españolas. Sin excepción, todas han sufrido un correctivo en bolsa, lo que ha supuesto una pérdida de capitalización conjunta cercana a los 10.000 millones de euros en menos de dos meses.
La pregunta es si este castigo es merecido u obedece a una cuestión subjetiva o de percepciones. En el ámbito de la construcción, ni las empresas afectadas, ni las agencias de calificación de riesgo, detectan que esas circunstancias justifiquen esta situación.
Lo cierto es que todas las compañías no comparten el mismo perfil: ACS o Ferrovial, que se han deshecho de sus divisiones y participaciones inmobiliarias en España, tienen diferente nicho de mercado que Acciona o Sacyr Vallehermoso.
Todos los analistas y las empresas coinciden en que el endurecimiento de las condiciones de crédito pasará alguna factura al crecimiento futuro. Un poco antes de encenderse las primeras alarmas, a mediados de julio, los gigantes del sector cerraron sin problemas las financiaciones y refinanciaciones de sus principales proyectos de inversión, la mayor parte destinados a adquisiciones en el mercado energético (Endesa, Iberdrola y Repsol). También se completaron con éxito las emisiones de deuda dirigidas a financiar su estrategia de crecimiento.
A partir de ahora los bancos van a ser ahora más selectivos y exigirán mayores coberturas de riesgo a la hora de respaldar nuevos proyectos. La ralentización que atraviesa el mercado residencial en España tampoco tiene el mismo impacto en todas las inmobiliarias. Las que más sufrirán las consecuencias de este cambio de ciclo son las inmobiliarias tradicionales, cuya facturación proviene del desarrollo de viviendas. Las cotizadas Reyal-Urbis, Martinsa-Fadesa o Realia y la mayor parte de las inmobiliarias españolas se dedican a este menester. Sin embargo, otras, como Metrovacesa o Colonial, cimientan su negocio en el patrimonio: su fuente de ingresos proviene del alquiler de inmuebles. Otra de las cotizadas, Renta Corporación, que no sigue ni el modelo patrimonialista, ni el promotor, también se queda al margen de los vaivenes del ciclo de la vivienda. La compañía se dedica a la compra, transformación y venta de edificios.
Dentro de las promotoras tradicionales, también existen diferencias. Tras diez años de buen negocio, algunas de estas inmobiliarias han optado por reinvertir los ingresos obtenidos durante esta década en diversificar la actividad tanto en otros productos, como geográficamente. (Martinsa-Fadesa estima que la actividad internacional representará el 50% de sus ventas en dos años). Por su parte, Reyal-Urbis prevé que a corto plazo la actividad patrimonial aportará el 25% de los ingresos, frente al 14% actual.
Este endurecimiento de los créditos también lo están notando las compañías inmobiliarias, que han visto cómo en los últimos meses, sobre todo a raíz del caso de Astroc, las entidades financieras comenzaban a mirar con lupa los préstamos que concedían y revisaban los ya suscritos. En este punto, las inmobiliarias más afectadas han sido nuevamente las promotoras de viviendas, por el mayor riesgo que conlleva la compra de un suelo o el inicio de una promoción. Pero las patrimonialistas (con mayores ratios de apalancamiento) también han vivido la renegociación de su deuda. Los expertos del sector consultados consideran que la crisis de las hipotecas de alto riesgo (subprime) de EEUU no tiene nada que ver con las hipotecas españolas, pero que, sin embargo, está generando un efecto contagio sobre los mercados financieros y las bolsas europeas y contribuye a desprestigiar y contaminar aún más la imagen del sector inmobiliario, dañada por los escándalos de Marbella y la crisis de Astroc.
A pesar de este aparente pesimismo del sector. Todos los datos aquí ofrecidos no son sino ejemplos claros de la vitalidad del sector, capaz por sí mismo de buscar soluciones frente a los momentos que se vislumbran.
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