Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Un año más finalizamos el curso y llegan los cierres contables de la mayor parte de las inmobiliarias y promotoras. ¿Pero vuelven las prisas por cerrar operaciones? Pues parece que no; seguimos con el mismo temple que estos meses de otoño, nubarrones en el horizonte y sobre nuestras cabezas.
Parece que sí es para tanto la coyuntura en la que nos desenvolvemos hoy en día, aunque ¿hemos levantado la vista y hemos tratado de entrever entre esas nubes? ¿Hay luz al final del túnel? Llevamos casi dos años comiéndonos las uñas pensando en aquello de ¿a dónde va esto? y el tiempo se nos escurre entre los dedos rápidamente. Lo que trato de ver es a dónde podemos ir o¡ llegar, así que para ver las soluciones o entrever el futuro, lo primero que hay que hacer es conocer el pasado reciente y el presente ¿Es una causa extrínseca al mercado inmobiliario todo lo que está pasando? ¿Es intrínseca? A esto último yo diría que no, y por eso la viabilidad futura pasa por que haya movimientos en diferentes sentidos.
Hace casi cuatro años nos amanecemos con las embestidas contra el mercado de las viviendas, contra el promotor y las subidas de precios, contra los valores de suelo como activo, y finalmente hoy por hoy la gente sigue esperando que bajen las viviendas. Este punto ya se ha resuelto, puesto que quien cargó contra los precios, de vivienda y suelo, se ha dado cuenta de su imprudencia, y ahora nos queda la inercia mediática, que pasará, dado que los precios ya no están en boca de todos, tenemos otros problemas que los del acceso a la vivienda y son aquellos que afectan a las necesidades de ingreso vía laboral.
Hace un año nace una ley del suelo que tumba los balances de los grandes propietarios de suelo sin desarrollar, y el valor de los suelos pasa de 100 a 1 de la noche a la mañana. Esta legislación hace unos meses que va dando resultados no esperados inicialmente, como concursos de acreedores e insolvencias. Igualmente parece que se está encauzando esta cuestión, porque también se han dado cuenta del descalabro que se ha hecho. Por otro lado, empiezan a subir los tipos de interés, que pesan en el mercado de las transacciones inmobiliarias, y las pocas que se iban produciendo tienden a desaparecer. Al hilo de cuestiones financieras, empezamos una crisis internacional. Nos aparece una titulización de créditos hipotecarios basura en Estados Unidos, con un rating increíblemente optimista, y que todo el mundo estuvo encantado de comprar, ¿y alguien se extraña del caso Madoff?
Empieza una crisis en Estados Unidos y esas hipotecas, que se sabía, sin lugar a ninguna duda, que eran de casi imposible cobro empiezan a aumentar su morosidad, y por tanto esos paquetes de deuda que se vendieron son papel mojado, o papel ardiendo según lo veamos. Resulta que casi todo el mundo ha comprado estos vehículos de inversión. Ahora, las entidades financieras desconfían unas de otras y llega el cierre del grifo interbancario, los tipos siguen al alza y se apagan los manantiales de crédito, el usuario final se queda sin crédito. ¡Vaya perspectiva! Además de que la gente espera para comprar (por eso de que bajarán los precios), llega la entidad financiera y no le da un crédito, por lo que hay que buscar otra forma de acceder a una vivienda. Al final, como no tenemos ni un euro en el banco, no hay quien compre inmuebles. En ese momento, quien compró por inversión, no puede vender, porque la demanda es insolvente, y quien está promoviendo no puede terminar su proyecto y no puede seguir con la construcción; así que la contrata de la obra sufre, la gente se va al paro, y al final tenemos un lío económico de escalofrío.
quien compró por inversión, no puede vender, porque la demanda es insolvente, y quien está promoviendo no puede terminar su proyecto y no puede seguir con la construcción; así que la contrata de la obra sufre, la gente se va al paro, y al final tenemos un lío económico de escalofrío.
Las empresas sufren y no consiguen financiación, más despidos, estos parados no pueden pagar sus créditos anteriores. Las empresas o bien tienen que reducir costes, o bien no pueden pagar, así que también se ve afectado el mercado de oficinas, aumenta el riesgo de desocupación y por tanto suben
las rentabilidades exigidas a las inversiones, caen los valores.
El ciudadano de a pie teme el paro, todos tienen hipotecas, todos están pagando otros créditos que tampoco podían pagar. Y como nos podemos quitar de todo menos de comer, dejamos de consumir. Ahorramos en compras impulsivas, no salimos a comer… sufre el comercio, y por tanto las grandes superficies comerciales, y como consecuencia suben las rentabilidades de estos productos en inversión. La pescadilla que se muerde la cola. Aunque ¿pueden bajar más lo valores? Lo vemos más adelante.
En este momento ¿a quién tenemos en escena? Pues por un lado fondos distress que están brujuleando desde hace más de un año por el mercado en busca de la ganga, y que a día de hoy no han cerrado grandes operaciones.
¿Siguen esperando? Pues claro. Por otro, los míticos fondos soberanos, que parece que son como los ojos del Guadiana, aparecen y desaparecen y al final buscan lo mismo que los anteriores. Asimismo, las entidades financieras se hacen con una ingente cantidad de activos que se les pueden atragantar y tienen que aprender a gestionar en muchos casos. Se montan sociedades (de esas mismas entidades financieras) para desinvertir, a precios de deuda y con financiación. Y finalmente el usuario final o comprador final, agobiado por su tensión económica a la que no sabe cómo hacer frente. ¿Y dónde está el dinero?
Han cambiado los actores, el promotor tiende a ir tras el telón y aparece en escena la financiera (este año también ha dado beneficio) y afronta un periodo de desinversión con precios de venta quizá a valor de deuda. Así que empiezan las rebajas de Navidad. Pero ¿cuánto van a tardar esas entidades
en sacar producto al mercado y con financiación? Pues supongo que poco, aunque tienen que trabajar duramente en esta tarea.
Así, ya sabemos qué ha pasado, dónde estamos, quienes son los actores y sólo nos faltan el cuándo y el cómo. Pero démosle la vuelta a todo lo que ha pasado, y pensemos que algo fundamental para resolver cualquier problema es conocerlo, eso he tratado de explicar a grandes rasgos.
Ahora nos encontramos con varios parámetros que potencian enormemente la actividad inmobiliaria.
La Bolsa es inestable y el ladrillo siempre permanece, la inversión inmobiliaria con rentabilidades muy al alza nos ofrece un valor de compra excelente, seguro y por supuesto por encima de la deuda pública, aunque el inmobiliario sea a largo plazo y con una liquidez escasa. Los tipos de interés bajan y eso inyectará dinamismo al sistema, supondrá la concesión de créditos y por tanto movimiento en empresas y particulares, a ver si no nos sale otro “artista de la inversión” como el de estos días.
Además se esperan descensos mayores en un plazo corto de tiempo. El euribor nos da un respiro con caídas continuadas, y más que debe haber, y quienes pagan sus créditos en función de esta variable pueden volver a niveles de stress económico-doméstico soportables, de hecho esperamos bajadas continuadas hasta primavera de 2009. Las administraciones públicas a nivel internacional se han dado cuenta de la situación, aunque ha costado, y están planteando soluciones, esto no puede ser si no positivo para la economía; otra cosa será si los medios aplicados son exactamente los adecuados.
Lo que tenemos que hacer en primer lugar es hacer desaparecer el nivel de pesimismo global, olvidarnos de este otoño que estamos pasando, y afrontar el invierno que viene con otra mentalidad; vamos a pasar frío, pero hay otras cuestiones que pueden ser agradables en estas fechas.
Vivimos una época de oportunidades (sí ya sé, también de dificultades) pero debemos plantear soluciones, no quedarnos parados esperando que nos pille el toro. Tomemos el mercado inmobiliario por lo que es, por un mercado cíclico, con subidas y bajadas (que nada puede subir infinitamente…), no nos den miedo las bajadas de valor de los inmuebles, y actuemos en consecuencia, las similitudes del mercado inmobiliario y la bolsa son más de las que parece, así que compremos a la baja y vendamos al alza, nuestros activos variarán de valor en las cuentas de nuestra empresa, pero eso es normal, pasa cada cierto tiempo. En mercados más profesionalizados que el nuestro, como puede ser
el británico, de donde nosotros procedemos, lo tienen claro, y son serios a la hora de aguantar y vender en momentos malos.
Las fluctuaciones inmobiliarias son normales, aunque se nos han juntado con las ganas de comer (financieros, bolsa, estafas…). Aprendamos de esta situación para el futuro y estemos prevenidos, ayudemos a dar salida a los bancos para desatascar, y empecemos a gestionar este mercado como lo que es, un gran motor de la economía.
Autor: Jose Manuel Sánchez
Director de Análisis Knight Frank
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