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La mayoría de las relaciones arrendaticias tanto de viviendas como de locales se sujetan a la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, ley 29/1994, de 24 de noviembre. La ley trata en sus artículos 17 a 20 de la renta. El artículo 17.1 dice textualmente «La renta será la que libremente estipulen las partes´´. La renta, como dice el citado artículo, se pactará libremente, normalmente por contrato, por las partes, así como los conceptos que, aparte de la renta se deban por el arrendatario
Gastos generales .- El contrato de arrendamiento determinará cuáles son las cargas y gastos aparte de la renta del arrendamiento, de los que se hace cargo el arrendatario. Aunque normalmente es el arrendador el que asume estos costes, la LAU establece que las partes pueden pactar que los gastos generales del inmueble, tributos, cargas, etc. generales de la finca que no sean individualizables se repercutirán sobre el arrendatario, en función de la cuota de participación, cuando la finca está en régimen de propiedad horizontal. Estos gastos suelen coincidir con la cuota periódica de comunidad de propietarios (exceptuando algunas partidas como el fondo de reserva y las pólizas de seguros por ejemplo). Pero para que este precepto sea aplicable ha de constar por escrito y su cuantía anual estar determinada a la fecha del contrato.
Los gastos generales se pueden actualizar con un máximo del doble de lo que suba la renta al ser incrementada en función al IPC.
Gastos individualizables.- En cambio los gastos individualizables, esto es, los medibles a través de aparatos de medición, como los contadores, son a cargo del arrendatario.
Obras de conservación.- En cuanto a las obras de conservación, es el arrendador el obligado a realizarlas al ser una de sus obligaciones el mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad, lo cual no da derecho a la elevación de la renta. Sólo en caso de que el arrendatario haya de soportar las obras de conservación y éstas duren más de 20 días éste tendrá derecho a una disminución de la renta en ese período.
Pero las pequeñas reparaciones derivadas del uso diario corren a cargo del arrendatario.
Obras de mejora.- Después de los cinco primeros años de arrendamiento si el arrendador realizase mejoras (no simples obras de conservación) tendrá derecho a elevar la renta anual en una cuantía que es la resultante de aplicar el IPC incrementado en 3 puntos al monto de la inversión realizada, sin que pueda ésta exceder del 20% de la renta vigente.
Actualizaciones de renta.- El artículo 18 establece que solo podrán ser actualizadas conforme al IPC anual al cabo del primer año de alquiler, permaneciendo así durante los 5 primeros años.
La renta actualizada será exigible desde el mes siguiente a la notificación por el arrendador de la actualización al arrendatario.
IBI.- No es infrecuente que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que grava la mera titularidad de un inmueble, y cuyo sujeto pasivo es, lógicamente, el propietario, recaiga, en virtud de pacto contractual sobre el arrendatario, sobre todo en casos de arrendamientos de larga duración o en los arrendamientos de renta antigua. En este caso normalmente el propietario paga previamente el impuesto y luego se lo exige al arrendatario.
Contratos anteriores a 9 de mayo de 1985.- Para los arrendadores con contratos anteriores a 9 de mayo de 1985 (tanto de viviendas como de locales) la ley establece una serie de derechos, salvo pacto en contra:
– La repercusión de este impuesto ñIBI- es un derecho para el arrendador.
– El arrendador puede repercutir el coste de las obras de reparación necesarias en determinados casos, abonándose por los arrendatarios afectados hasta un 10% anual de las cantidades, incrementadas en el IPC, con el límite de la menor de:
* (Renta anual + cantidades asimiladas) x 5
* Salario Mínimo Interprofesional anual
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