Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
En ocasiones, dada nuestra experiencia en
el sector inmobiliario, nos asalta la duda
sobre si estamos bien asesorados, si necesitamos
un abogado especialista en urbanismo
o si nos podemos valer de nuestros conocimientos
para salir airosos en una negociación
urbanística.
Sea como sea, la verdad es que todo propietario
de suelo que esté inmerso en un
ámbito de transformación urbanística debe
tener asesoramiento específico de un determinado
equipo de profesionales dedicado al
urbanismo.
Dos son los tipos de argumentos, los que principalmente
harán que nos postulemos para
contestar afirmativamente a la cuestión.
A. Argumentos negociales
1) Por motivos económicos: El primer motivo
es el económico, es fundamental que el propietario
tenga la constancia de que un profesional
está velando por sus intereses, ya
que hay múltiples decisiones que tienen
trascendencia económica y que el propietario
debe tener en cuenta y consentirlas si
esta de acuerdo, tanto por lo que respecta
al pago propiamente dicho de cuantías económicas
(como por ejemplo el pago de
derramas urbanísticas), como por el hecho
de consentir situaciones jurídicas de contenido
económico (como por ejemplo estar de
acuerdo en que se expropie a un propietario
no adherido y no negociar más con él, la
voluntad de adquirir un determinado volumen
de metros a precio determinado, o a la
inversa aceptar la valoración de una construcción,
etc).
2) Por motivos de transacción inmobiliaria: Es
básico que el propietario esté asesorado a la
hora de poder negociar la venta y/o promoción
directa de este suelo, ya que en función
de cómo negocie la transacción podrá ser
rentable o casi ruinosa. En este sentido,
deberá saber si es conveniente hacer, en
función de cómo se desarrolle la transformación
urbanística:
a. Una venta directa como terreno cierto.
b. La venta de fincas resultantes con la
asunción de los costes de urbanización que
esto supone.
c. Hacer una permuta pura.
d. Hacer una permuta mixta.
e. Promocionar directamente y, una vez se
haya construido:
i. Vender el producto acabado ( lo que comporta
asumir la condición de promotor).
ii. Quedarse la construcción resultante como
parte de su patrimonio (es decir, patrimonializar
el producto).
3) Por motivos de credibilidad ante el resto
de propietarios, los redactores del planeamiento,
así como los diversos organismos
públicos que intervienen (Ayuntamiento,
Comunidad Autónoma, Medioambiente,
RENFE, Delegación de Costas, Delegación de
Carrreteras, AENA, etc). Indudablemente, no
tiene la misma credibilidad ante los múltiples
equipos técnicos que intervienen en
el Plan Parcial, el propietario que tienen un
asesoramiento específico que el que no lo
tiene, ya que siempre está más considerado
quien está bien asesorado que quien
se deja llevar por la mayoría. Esto supone
que el propietario que tiene asesores propios
siempre tenga un plus de ventajas
como:
a. Las fincas que aporte, por lo general, no
menguarán de cabida si esto no se
demuestra indubitadamente en el topográfico
a realizar cuando se tenga que elaborar
el proyecto de reparcelación.
b. Las fincas resultantes siempre serán
mejor que el resto de parcelas (a pesar de
regir el criterio de proximidad en nuestro
derecho, éste es interpretable, ya que se
dice que se respetará siempre que sea
posible).
c. Los excesos de cabida y defectos de
aprovechamiento perjudican tradicionalmente
a este tipo de propietarios.
d. Los coeficientes de homogeneización
e intercambio de los mismos siempre
benefician a los propietarios debidamente
asesorados.
e. La valoración de las posibles construcciones
a indemnizar dentro del ámbito deben
ser defendidas desde una óptica particular
frente a la colectividad (Junta de compensación u organismo público en casos de cooperación,
concierto o expropiación).
B. Motivos técnico jurídicos
1. Por motivos de defensa de los intereses personales
frente a los generales. Cuando se elabora
un Plan Parcial ya sea por iniciativa particular,
o de oficio por la administración competente,
debemos tener en cuenta que el equipo
redactor del mismo defiende los intereses del
colectivo, si, pero principalmente defienden los
intereses del propietario mayoritario que ha
propuesto su contratación. Y es por esto por
lo que el resto de propietarios debe tener su
propio grupo de asesores, para comprobar
que exista igualdad de trato entre todos, ya
que en otro caso la tendencia es siempre a
beneficiar a unos en perjuicio de otros.
Debemos tener en cuenta que en derecho
urbanístico existe una máxima que es el
Principio de Equidistribución de cargas y
gravámenes , pero precisamente éste es el
motivo principal que da origen a la interposición
de la mayoría de los recursos contenciosos
administrativos interpuestos por los
propietarios y las personas legitimadas
antes los tribunales, ya que al ser éste un
concepto jurídico indeterminado, da mucho
juego a la hora de interpretarlo, tanto a los
equipos redactores, como a los municipios
intervinientes y al resto de agentes públicos.
2. Por motivos de discusión técnica de redacción
de los proyectos de reparcelación y de
urbanización:
a) Esto tiene la virtualidad de poder contrastar
la redacción de los propios instrumentos
y configurar unas fincas con resultado
beneficioso para el cliente y que al
mismo tiempo no esté penalizado frente al
resto de propietarios (situación, proximidad
con la finca original, exceso o defecto de
cabida, evitación de pro indivisosÉ)
b) Se interviene en la contratación del agente
urbanizador, evitando contrataciones
más costosas para los intereses del cliente.
c) Se puede analizar la propuesta de derramas
a girar/pagar por los diversos propietarios.
d) Se proporciona asistencia a las diversas
reuniones de la Junta de compensación,
defendiendo los intereses de la colectividad,
pero sobre todo, la postura más beneficiosa
para nuestro cliente concreto. (es necesario
señalar que en las reuniones de las Junta
también asiste un representante municipal).
e) Se puede interveir en la contratación de la
empresa urbanizadora del ámbito, ya sea de
forma directa (junta de compensación) o de
forma indirecta vía asociación administrativa
(proyectos de iniciativa y desarrollo público).
3. Por la propia complejidad de los procesos
de transformación urbanística y de los
negocios que paralelamente se aprueban:
En primer lugar debemos asegurarnos de
que el Plan Parcial que definitivamente se
apruebe garantice su viabilidad técnica, es
decir la rentabilidad para los propietarios
del sector. Posteriormente, en segundo
lugar, se deberá tramitar el proyecto de
reparcelación, que aprobará inicialmente la
Junta de Compensación y será aprobado
definitivamente por el Ayuntamiento tras
un trámite de Exposición pública, período
en el cual las personas que se consideran
legitimadas podrán realizar alegaciones al
proyecto.
Una vez aprobado, se debe esperar un mes
para poder declararlo firme y será entonces
cuando se podrá inscribir en el Registro de la
Propiedad. Durante esta, los propietarios no
adheridos y otros legitimados (arrendatarios,
Ayuntamiento, ACA, tramitación, etc.) que no
estén de acuerdo con el mismo, podrán interponer
recurso contencioso administrativo, el
cual no paraliza la ejecución del proyecto, pero
su sentencia si puede tener consecuencias
sobre las fincas resultantes de este proyecto.
Además se deberá tramitar el proyecto de
urbanización y ejecutarlo, por lo que se debe
evitar que hayan sobre costes añadidos que
graven la contribución de los propietarios en
concepto de cargas de urbanización.
4. Por la fiscalidad aplicable en este tipo de
procesos y transacciones: Con carácter
previo cabe señalar que a nivel fiscal
asume la condición de sujeto pasivo de
IVA cualquier propietario de terrenos que
estén afectos a un ámbito de transformación
urbanística siempre que las obras de
urbanización del sector en cuestión se
hayan iniciado efectivamente. Es importante
saber en qué momento se pueden
transmitir las fincas, gravándolas por IVA y
no por ITP, sin que sea necesario renunciar
expresamente a la exención del IVA
en el caso de las personas jurídica (la
sujección directa a IVA supone tributar
AJD al 1%, en cambio en caso de renuncia
supone en algunas CCAA tributar al
1.5 % y en otras al 2%). Estos conocimientos
supondrán un ahorro para el futuro
comprador y por tanto se podrá negociar
un precio más interesante por parte
del vendedor del suelo.
Por todos estos motivos consideramos que
todo propietario de suelo en ámbitos y/o sectores
de transformación urbanística debe tener
un asesoramiento específico, aunque exista un
equipo redactor general que asesora a la globalidad
de los propietarios.
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