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Por Fernando Mosteiro, Director de Operaciones de AFINCO – Administración de Fincas-
Son variadas las actividades que nuestra legislación prohíbe en el seno de las complicadas relaciones vecinales y que genéricamente denomina “molestas, insalubres, nocivas o peligrosas”. El presente artículo concreta cuales han de considerarse como tales y los procedimientos para poner fin a las mismas.
Las ordenanzas municipales contra el ruido suelen aplicarse todo tipo de vibraciones sonidos, también los producidos por equipos de TV, electrodomésticos, aires acondicionados, instrumentos musicales, fiestas privadas, animales domésticos, etc.Es aconsejable incluir en el reglamento interno un apartado específico de “Obras” que concrete, entre otros aspectos, los horarios de las mismas, la obligación de mantener limpias las zonas comunes durante su ejecución o la de forrar los ascensores para la subida o bajada de materiales.
Son varias las actividades prohibidas que se pueden dar en las comunidades de propietarios. Por un lado podemos encontrarnos con aquellas actividades recogidas en la amplia normativa vigente (nacional, autonómica y municipal) y por otro con las que vienen determinadas por los propios estatutos y reglamentos internos que tienen algunas Comunidades.
Se puede distinguir entre aquellas en las que el propietario o comunidad afectada pueden acudir directamente a los organismos e instituciones públicas para solucionar el problema o bien las que deben ser solucionadas por la propia comunidad mediante acuerdos en la junta de propietarios, pudiendo llegar incluso a la interposición de actuaciones judiciales.Actividades prohibidas más comunes por las que el propietario o la comunidad afectada pueden acudir directamente a los organismos e instituciones públicas:
Una de las causas que genera mayores problemas en una comunidad de propietarios son las molestias por ruidos.
A este respecto cabe indicar que todos los ayuntamientos suelen tener ordenanzas específicas en materia de contaminación acústica. Así, en el caso de que un propietario sufriera molestias por ruidos provocados por otro propietario o inquilino de la comunidad desde dentro de la finca o desde el exterior (por ejemplo, una fiesta en vía pública), el afectado tiene la posibilidad de llamar a la Policía Municipal para que se haga cumplir la ordenanza vigente.
En este punto se encuentran los siempre polémicos horarios en que se permite realizar obras en pisos o locales. Por poner un ejemplo, la ordenanza del Ayuntamiento de Madrid indica que el horario en el que está prohibido realizar obras interiores es el siguiente:
– Obras interiores (en viviendas y locales), de 21.00 a 8.00 (laborables), o de 21.00 a 9.30 (sábados, domingos y festivos).
Este mismo horario se aplica también a las mudanzas y al arrastrado de muebles.
Siempre que se incumpla esta ordenanza, como en el caso de la realización de una obra un domingo entre las 21:00 y las 09:30 horas, el propietario afectado o el presidente de la comunidad podrán llamar a la Policía Municipal y parar la obra.
Respecto al problema de las molestias por ruidos, las ordenanzas municipales suelen establecer unos máximos medidos en decibelios que no está permitido sobrepasar. Éstos varían según el momento del día en que nos encontremos siempre buscando la tranquilidad de los vecinos y su correcto descanso.
Utilizando como ejemplo nuevamente de la Ordenanza de Contaminación Acústica del Ayuntamiento de Madrid, se determinan tres periodos horarios según sea día laboral o festivo:
– Días laborables: de 7.00 a 19.00 (diurno), de 19.00 a 23.00 (vespertino-tarde) y de 23.00 a 7.00 (nocturno).
– Días festivos: de 8.00 a 19.00 (diurno), de 19.00 a 23.00 (vespertino-tarde) y de 23.00 a 8.00 (nocturno).
Si un propietario sufre molestias por fuertes ruidos, por ejemplo música alta a las 23:45 horas (horario nocturno), deberá llamar a la Policía Municipal. Ésta se personará y medirá el volumen en decibelios de dichos ruidos y comprobará si sobrepasan la ordenanza municipal en el tramo horario en el que se están produciendo. En caso de que así sea se tomarán las acciones oportunas señaladas la citada ordenanza como parar la música, inicio de expediente sancionador, etc.
Como es de imaginar, el nivel de decibelios permitidos en horario nocturno siempre es mucho menor que el permitido en horario diurno o vespertino.
Esta misma ordenanza será aplicable a cualquier tipo de ruido, vibraciones o impactos que sobrepasen los límites marcados producidos por equipos de radio, TV, electrodomésticos, aires acondicionados o cualquier otra fuente sonora doméstica, instrumentos musicales, fiestas privadas, ruidos de otros animales domésticos, etc.
Otro motivo de confrontación común en las comunidades de propietarios y que genera muchas molestias son las instalaciones de aire acondicionado.
Las instalaciones de equipos de aire acondicionado están reguladas por las normativas municipales, tanto su ubicación como el nivel de ruido y calor que emiten.
De hecho, aunque forman parte de la estética de muchas de las fachadas de Madrid, la instalación de aires acondicionados en las fachadas exteriores está totalmente prohibida por el Ayuntamiento de esta ciudad.
En cuanto a la instalación de aires acondicionados en los patios interiores la normativa también es muy clara al respecto: se permite siempre que éstos cumplan las distancias mínimas determinadas en la ordenanza municipal respecto a las ventanas más cercanas a los equipos instalados, así como al nivel de decibelios y a la emisión de calor permitido.
Respecto a la transmisión de calor que originen las instalaciones de aire acondicionado, no podrán en ningún caso elevar la temperatura del interior de los locales o viviendas próximos en más de 3ºC, medidos a 1,10 metros de distancia de la ventana más afectada por la instalación, estando la misma abierta.
Si algún propietario se ve afectado por el ruido o calor emitido por un equipo de aire acondicionado instalado cerca de su ventana, puede solicitar al ayuntamiento que realice una verificación de dicha instalación a fin de comprobar que la misma cumple con la normativa.
Actividades prohibidas más comunes que deben ser resueltas por la propia comunidad de propietarios:
En las comunidades de propietarios nos podemos encontrar con una serie de actuaciones prohibidas en las que no entraría, en principio, la Administración Pública. Éstas deben ser resueltas por la propia comunidad llegando incluso, en caso de ser necesario, a acordar en Junta la solución por vía jurídica de las mismas.
Algunos ejemplos de este punto serían:
– Obras particulares que dañan elementos comunitarios o zonas comunes.
– Suciedad en escaleras, ascensores y zonas comunes, derivada de una obra particular.
– Ocupaciones no consentidas de zonas comunes (principalmente fondos de patio).
– Ruptura por un particular del modelo estético uniforme de la Comunidad: chapado exterior de puertas de pisos, toldos en fachadas exteriores, retirada de lamas en tendederos exteriores, etc. Especial referencia al cierre de terrazas al exterior.
– Actos de barbarie y destrozos por particulares (propietarios, inquilinos, menores de edad, visitas).
– Mal uso, aparcamiento o depósito de enseres en garajes comunitarios.
– Prohibición de fumar en zonas comunes en cuanto a centro de trabajo del portero/conserje, ascensores, parquecitos y piscinas infantiles.
Estas actuaciones deben ser comunicadas de forma inmediata al administrador o, en su caso, al presidente de la comunidad a fin de que se dirija al propietario o inquilino que ha incurrido en ellas. Si fuera necesario, estas actuaciones se denunciarían ante la junta de propietarios de la comunidad para que se tomen las medidas oportunas para la subsanación o reclamación de daños y perjuicios a la persona que ha incurrido en estos actos.
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