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Hoy en día los ascensores constituyen el medio de transporte más utilizado en España, siendo nuestro país el segundo, después de China, con más número de elevadores. Ese avance técnico ha exigido establecer una normativa, que posibilite su instalación para facilitar el acceso a la vivienda de personas con especiales dificultades. La Comunidad como propietarios puede incurrir en responsabilidad por su mala instalación o funcionamiento.
• La Comunidad debe contratar una empresa que debe revisar, mantener y comprobar la instalación y,muy importante, interrumpir el servicio cuando se aprecie riesgo de accidentes hasta que se lleve a cabo la reparación.
• En caso de avería o mal funcionamiento, la empresa sería la única responsable de los daños, de ahí que sea aconsejable contratar con una compañía solvente y que tenga contratado un seguro de responsabilidad civil
• Cuando la Comunidad carezca de liquidez para responder de los daños, el perjudicado podrá dirigirse contra los vecinos , por el porcentaje de su cuota, pero habrá de demandarlos
Sumario
I. Introducción
II. Normativa
III. Obligaciones de la Comunidad de Propietarios
IV. Comunidad como responsable por daños económicos causado por el uso del ascensor
I. Introducción
Seguramente si les preguntan por el medio de transporte más utilizado en nuestro país pensarán en el vehículo, el avión u otro semejante. Sin embargo, el medio de transporte más utilizado no es otro que el ascensor. Éste desplaza diariamente 6 veces la población que vive en España, lo que no es de extrañar cuando por número de elevadores es el segundo país del mundo, después de China, rondando las 700.000 unidades, siendo el primero en instalarse en el número 5 de la Calle Alcalá de Madrid en 1877.
Como todos sabemos, el ascensor, como sistema de transporte, no es más que un mecanismo vertical diseñado para desplazar dentro de un espacio acotado, personas u objetos a diferentes elevaciones o niveles, en sentido ascendente o descendente, y compuesto por elementos mecánicos y electrónicos que actúan conjuntamente y, como tal, exige de un plus de regulación en cuanto a unos mínimos estándares de seguridad.
La primera referencia que se tiene de un “elevador” aparece en las obras del arquitecto romano Vitruvio, atribuyendo éste a Arquímedes, por el año 236, pero no es hasta mediados del siglo XIX (en 1857), cuando se instala el primer ascensor en unos grandes almacenes de Nueva York, que se desplazaba movido por la fuerza del vapor y que podía ascender hasta 5 pisos en 1 minuto, lo que sin lugar a dudas contrasta con la velocidad que en la actualidad pueden alcanzar, en concreto, los ascensores de uno de los edificios más altos del mundo, el Sear Tower (Chicago), que puede subir 412 metros en menos de 1 minuto.
Ese avance técnico ha supuesto a la par la de la normativa al respecto, de tal manera que no sólo ha atendido a cuestiones puramente técnicas, funcionales (o de comodidad) y de seguridad a la hora de conformar ésta, sino también, podríamos decir, “sociales”, posibilitando la instalación de estos donde ciertas personas, por sus condiciones físicas (por la edad o porque sufran algún tipo de minusvalía) les supone una gran dificultad acceder a su vivienda (con independencia del piso en el que residan).
II. Normativa
Así, el art. 10 de la Ley Propiedad Horizontal (complementado por los art. 11.3 y 17) recoge que será obligación de la Comunidad realizar las obras necesarias para asegurar la habitabilidad y accesibilidad, incluso instalando los dispositivos mecánicos y electrónicos que sean precisos, mandato éste, el de la supresión de las barreras arquitectónicas, contemplado en el art. 49 de la Constitución, en cuanto a que se impone a los poderes públicos promover las condiciones necesarias y desarrollar la normativa correspondiente para hacer efectivos los derechos de las personas con movilidad reducida.
Dicho esto, y con independencia de la razones en que la normativa se haya basado a la hora de regular la instalación, mantenimiento y utilización de estos, es cierto que como cualquier aparato mecánico, su instalación y utilización contiene un elemento implícito de peligrosidad, que aunque ha disminuido por los avances tecnológicos, también ha aumentado proporcionalmente al número de unidades instaladas, lo que exige ante todo el cumplimiento por parte del propietario de las normas que regulan su conservación y mantenimiento.
Esto explica que la normativa de aplicación sea muy categórica al respecto y, en este sentido, ha sido la Directiva del Parlamento Europeo y del Consejo 95/16/CE sobre ascensores la que ha armonizado las distintas legislaciones existente en los Estados miembros, modificando los procedimientos de certificación de ascensores y sus componentes, y con ello los requisitos esenciales que deberán cumplir, en su fabricación y antes de su comercialización, y con ello, la aprobación del RT 1314/1997, como complemento del RD 2291/1985 de 8 de noviembre sobre aparatos de elevación y su manutención.
Cuando hablamos de propietarios también nos referimos a las Comunidades de Propietarios, que tendrán la obligación de llevar a cabo las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios, de modo que éste reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad, elementos y servicios entre los que se encuentran los aparatos elevadores, cuidando de mantener su correcto estado e impidiendo el funcionamiento de éste cuando tenga conocimiento de que el mismo no está en perfecto estado de uso, pues para el caso de producirse algún accidente, siendo titular, la responsabilidad recaería sobre éste.
III. Obligaciones de la Comunidad de Propietarios
De ahí que respecto del mantenimiento del ascensor por parte de la Comunidad de Propietarios se haga necesario observar una mayor atención y diligencia, pues además de prestar el correspondiente servicio, su uso tiene implícito ese mayor grado de peligrosidad, y que no parte más que de los propios usuarios y vecinos, estos últimos por una doble vía, viniendo obligados a, entre otras:
1. Reunirse por lo menos 1 vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas.
2. Procurar adoptar las medidas necesarias para el adecuado sostenimiento de la finca, velando además por su cumplimiento, y que a efectos del ascensor comienza por la contratación de una empresa (debidamente inscrita en el Registro de Empresas Conservadoras de los Órganos Territoriales competentes de la Administración Pública), que deberá llevar a cabo: revisión, mantenimiento y comprobación de la instalación, así como las distintas revisiones rutinarias, reparación de averías, implementación de las modificaciones normativas que se dicten al respecto de la seguridad, alertando a la Comunidad de los elementos que deban ser sustituidos, y muy importante, interrumpir el servicio cuando se aprecie riesgo de accidentes hasta que se lleve a cabo la reparación.
En caso de avería o mal funcionamiento, y siempre que la Comunidad de Propietarios haya observado las advertencias relativas a su correcto uso y mantenimiento, dicha empresa sería la única responsable de los daños causados, de ahí que sea aconsejable contratar el mantenimiento con una compañía solvente y de prestigio que, por cierto, deberá tener contratado un seguro de responsabilidad civil.
Además de la Junta de vecinos, las Comunidades de Propietarios cuentan con órganos de gobierno, que deberán procurar su realización, como es el Presidente, y en su caso, el Vicepresidente, el Secretario y el Administrador. En principio, los acuerdos aprobados por la Junta deberán ser llevados a cabo por el Presidente, quien actuaría como mandatario, y con ello su representación, que lleva implícita la de todos los propietarios en juicio y fuera de él, y que si bien podrían incurrir en responsabilidad por su falta de diligencia en el ejercicio de sus obligaciones, y con ello un perjuicio a un tercero o vecino, ésta se restringirá al ámbito interno de la Comunidad, y no frente a los anteriores, pues respecto de éstos será la Comunidad la que tenga que responder, si bien a ésta le quedaría la posibilidad de repetir contra el órgano de gobierno para el caso de que se acreditase que se extralimitó en sus funciones.
A pesar de que las Comunidades de Propietarios carecen de personalidad jurídica propia, eso no les impide que puedan operar con normalidad en el tráfico económico y jurídico como sujetos de derechos y obligaciones, y con ello el cumplimiento de las adquiridas bien desde un ámbito contractual, sea por el suministro de electricidad y agua, o sea por la contratación de trabajadores, como porteros o conserjes, amén de las tributarias y fiscales (todas las Comunidades de Propietarios tienen un CIF), bien extracontractual, y con ello la responsable frente a las posibles daños que pudieran causarse por el mal funcionamiento del ascensor o de cualquiera de sus elementos.
En contra de lo se podría pensar, no cabría considerar la instalación, y con ello su uso, una actividad de riesgo, pues la Comunidad no realiza nada en este sentido que se pueda considerar como tal, así quien reclame por dichos daños, deberá acreditar además la culpabilidad de la Comunidad, lo que será muy difícil cuando se encuentre una empresa de mantenimiento de por medio, amén del seguro que posiblemente ambas hayan suscrito en este sentido.
IV. Comunidad como responsable por daños económicos causados por el uso del ascensor
No es muy habitual que una Comunidad de Propietarios acabe respondiendo económicamente por posibles daños causados como consecuencia de la utilización del ascensor, y mejor, ya que, a pesar de que el art. 22 de la Ley Propiedad Horizontal reconozca que la Comunidad de Propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los créditos a su favor, la verdad es que es muy dificultoso hacer efectivo el crédito que se ostente contra ésta.
Es cierto, sin embargo, que cabría el embargo de aquellos saldos que pudieran disponer en su tesorería o en la correspondiente entidad bancaria (siempre limitada a aquellas cantidades destinadas al mantenimiento de los elementos y servicios comunes, además del fondo de reserva, contemplado para hacer frente a los gastos de conservación y reparación propios de la finca), incluso derechos que éstas pudieran ostentar como consecuencia de la explotación de alguno de sus elementos comunes, a saber, la azotea o la fachada. El problema aparece cuando éstas no cubren toda la deuda.
En este caso, no hay que olvidar que las Comunidades no pueden ser titulares de cualesquiera bienes fuera de su propio ámbito interno o comunitario, de ahí, entre otras, su dificultad para embargarlas, ya que los bienes anexos a la Comunidad (excepto en algún caso aislado como podría ser la portería), en ningún caso son susceptibles de división y por tanto de embargo, tal como preceptúa el art. 396 del Código Civil.
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