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Por Rocío Viñas . Asesora Técnica de ThyssenKrupp Encasa
Tanto la Ley de Propiedad Horizontal como la Ley 15/1995 de límites al dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas, que la reformó, establecen importantes obligaciones para las comunidades de propietarios, que se traducen en la necesidad de ejecutar y costear obras o establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras.
El derecho básico a la libre movilidad es uno de los temas que atrae la atención de la sociedad en su conjunto. Todos hemos presenciado o convivimos con una persona que vea limitada su movilidad por la existencia de barreras que le impiden el acceso a diferentes lugares, tanto comunes como a su propia vivienda. Se trata de un problema que de forma cotidiana produce repercusiones en la calidad de vida de todas estas personas. Un colectivo que engloban a aquellos con una discapacidad de nacimiento, o bien transitoria, y hasta a quienes son mayores y necesitan ayuda para moverse.
La actuación de la comunidad de vecinos para dar una respuesta favorable a estas necesidades es sencilla y, sobre todo, práctica. No se requiere más que adecuar la distribución del mobiliario y adaptarlo, para que sea posible maniobrar en él sin impedimentos para nadie, cuidando aquellos detalles que pueden hacer que, en un mismo ambiente, se sientan cómodas tanto personas con todas sus capacidades como aquellas con necesidades diferentes: el ancho de la puerta, la existencia de rampas, de ascensores, etc.
Pueden exigir obras de accesibilidad las personas discapacitadas o mayores de 70 años que residan en el edificio
Actualmente, la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal, que ha sufrido varias modificaciones a lo largo del tiempo, ha sido reformada de acuerdo a la convención internacional sobre derechos de las personas discapacitadas, y la Ley 15/1995, de Límites al dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas de las personas con discapacidad, asegura el derecho de las personas discapacitadas a tener una vivienda digna. Ambas establecen la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas. Pero todavía es necesario conocer el detalle de las obligaciones que les competen a las comunidades de propietarios, para que las leyes se cumplan, e identificar los elementos que impiden su cumplimiento cabal.
¿Por qué modificar el entorno?
Los principios generales que regulan la convivencia están encabezados por el respeto a la dignidad de todos los seres humanos. Una manera de expresar esta dignidad es el derecho a la autonomía. En el caso de personas con capacidades limitadas, la arquitectura que representa un obstáculo a su libre movilidad es un atentado contra su dignidad.
En una sociedad que valore la diversidad y por tanto, la inclusión, es el entorno el que debe ser apto para toda forma de expresión de la diversidad humana, favoreciendo la participación social en igualdad de condiciones con todos los demás. Y no se trata de eliminar barreras solo para que unos pocos las aprovechen. Si consideramos que actualmente la décima parte de la población española, o sea, más de cuatro millones de personas, vive con algún tipo de discapacidad, y que más de la mitad de todos ellos encuentra dificultades arquitectónicas para acceder con normalidad al edificio donde vive, nos damos cuenta que modificar el entorno es una necesidad social urgente. Recordemos además que en un futuro, todos necesitaremos de más o menos facilidades para gozar de movilidad en el entorno, puesto que la gran mayoría llegaremos a tener más de 70 años, edad en que las capacidades físicas se ven disminuidas y se nota profundamente la diferencia entre subir un escalón o usar un salvaescaleras.
El objetivo de impulsar una accesibilidad universal se orienta a impedir que estas diferencias físicas se conviertan en un motivo de desigualdad para el desarrollo de los seres humanos. La accesibilidad se transforma en una de las claves de justicia social y equidad social, bases sobre las que se edifica la sociedad moderna.
¿Quiénes tienen la facultad de decidir la instalación de elementos que eliminen las barreras arquitectónicas?
En principio, al tratarse de edificios en régimen de propiedad horizontal, la ley señala que los propietarios deben estar de acuerdo en instalar accesos que faciliten la movilidad de todas las personas, con o sin discapacidad. Hablamos generalmente de salvaescaleras, plataformas elevadoras y rampas en diferentes versiones: inclinadas, de obra, etc. Para ello, se requiere que la mayoría esté a favor y que además esta mayoría represente el mayor porcentaje de las cuotas de participación, es decir, el 51 %, no obstante, con la actual reforma del artículo 10, de la Ley de Propiedad Horizontal, redactado en la Ley 8/2013, según el punto 1, toman carácter obligatorio y sin requerir un acuerdo en Junta aquellas obras que no excedan doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (una vez descontadas subvenciones y ayudas públicas); sin eliminar la obligatoriedad, de llevar a cabo las obras, si el resto del coste, obviando las doce mensualidades, las costean aquellos que han solicitado la actuación.
Quienes inician la petición de un cambio arquitectónico son usualmente las personas que necesitan de estos elementos, o los propietarios en cuya vivienda habitan o trabajan personas con discapacidad. El protocolo empieza con una solicitud escrita al Presidente de la Comunidad, apelando al artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. La mención se incluirá obligatoriamente en la siguiente Junta, que se celebre, siempre y cuando sea necesario un acuerdo de la Junta para llevar a cabo la actuación, y de llegarse a un acuerdo favorable a la petición, según el artículo 18.4, las obras deben ser ejecutadas.
Si el coste de las obras no excede de doce mensualidades de gastos comunes, la Comunidad está obligada, en todo caso, a ejecutarlas y costearlas; si exceden de tal importe sólo está obligada si se acuerda por la mayoría de los propietarios.
En aquel caso, donde el coste de la obra o actuación supere las doce mensualidades de gastos comunes, la Comunidad estará en la obligación de ejecutar y costear las obras de accesibilidad, según el artículo 10.2 de la norma, cuando así lo determine la mayoría de los propietarios (los votos ausentes de la junta se consideran votos a favor, en tanto no se comunique un desacuerdo formal dentro de los siguientes 30 días), teniendo la obligación de contribuir todos sin excepción, incluso los que han votado en contra. Si no se pudiese conseguir una mayoría, un Juez competente, tras estudiar los hechos y escuchar a los contradictores, se pronunciará con lo que determine en un plazo de 20 días, incluyendo lo que proceda respecto al pago de costas.
Por este acuerdo, los propietarios asumen que pagarán el costo de las modificaciones arquitectónicas, conforme al porcentaje de participación fijado en el título de la división horizontal de la casa, y no según el criterio de que pagan más quienes más uso hagan de las instalaciones proyectadas.
Cuando la Comunidad rechaza la propuesta para llevar a cabo obras de accesibilidad
En este caso, si la mayoría de la junta de propietarios estuviera en contra de la propuesta para mejorar la accesibilidad, ya sea por motivos económicos (los más comunes) o porque no lo ven conveniente para la estructura de su propiedad, la decisión es impugnable, según reza el artículo 18 de la Ley 49/1960. Entonces, se puede solicitar a un juez la anulación del acuerdo y que se declare la obligación de realizar la instalación o modificación de los elementos solicitados.
Con obligatoriedad, y sin ser necesario un acuerdo previo en Junta de vecinos, se deben llevar a cabo aquellas actuaciones que tengan por objeto la accesibilidad universal, cuando vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas por aquellas personas con discapacidad, o mayores de 70 años, ya sean propietarios, trabajen o presten servicios voluntarios en la comunidad, siempre que su repercusión económica anual (descontadas ayudas públicas o subvenciones) no exceda doce mensualidades ordinarias de gastos comunes
Si la respuesta más bien se inclina por oponerse a realizar modificaciones o las alternativas no satisfacen las necesidades de la persona interesada, esta puede interponer una demanda civil en los tribunales que, generalmente, fallan a su favor, ya que la Comunidad, bajo ningún concepto, puede negarse a hacer nada cuando un vecino con discapacidad lo solicita.
¿Acudir a los tribunales?
Sucede en ocasiones que una mayoría de vecinos de un edificio aprueba realizar obras a favor de la accesibilidad y los acuerdos se han firmado. Sin embargo, no se materializan o bien se van retrasando indefinidamente. La opción que les queda a los interesados es acudir ante un juez para instar a la realización de la obra, o denunciar la situación ante el Servicio de Urbanismo Municipal de la Localidad o también a la Consejería de Urbanismo de la Comunidad Autónoma de residencia.
De igual modo, los tribunales se brindan como una salida cuando hay rechazo de parte de la comunidad, tanto para aportar con los gastos como para aceptar la instalación de elementos destinados a las personas con discapacidad. Sin embargo, existe mucha resistencia para que la gente acuda a estas instancias a realizar la respectiva denuncia, ya que es obvio que se pueden generar roces en la convivencia, algo que nadie desea, y menos aún la persona con discapacidad.
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