Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Por Joan M. Bermúdez i Prieto. Abogado-Licenciado en Ciencias Políticas. Bermúdez Consulting & Management, SL
No es una novedad vincular el incremento de actividad industrial con la evolución del crédito y consecuentemente con el aumento de las ventas en cualquier tipo de mercados. El inmobiliario, no tan solo no es ajeno a esta circunstancia, sino que le resulta imprescindible que exista disponibilidad crediticia para su desarrollo. Es precisamente la capacidad de obtener financiación, lo que marca el punto de partida de los proyectos inmobiliarios.
1. Introducción
Sabemos que actualmente la concesión de créditos de los bancos, no está en uno de los momentos de mayor dinamismo (entendido este como la disponibilidad a conceder). Hasta hace poco el proceso generado desde el Banco Central europeo (B.C.E.), de aportar liquidez al sistema financiero (los bancos) para que estos concedieran crédito, no ha resulta tal se esperaba, aunque les permitía obtener excelentes márgenes de beneficio, al depositar los recursos disponibles en deuda del estado, al tiempo que le facilitaba la labor a los bancos (menos riesgo, menos trabajo, menos problemas) les permitía obtener un óptimos resultados económicos. Ahora esta circunstancia ha cambiado, los tipos de interés (oficial del B.C.E.) tienden a cero por lo que invertir en deuda del estado ya no es tan interesante, llegando incluso en algunas subastas a tipos de interés con diferencial negativo, lo cual comporta la perdida de una de las más interesantes fuentes de ingresos.
Ello está obligando a los bancos a ingeniárselas con nuevos productos, nuevos procesos, nuevos servicios para poder mantener el nivel de ingresos sin recurrir a incrementar las líneas de concesión de créditos, actividad que si bien comienza a recuperar un cierto ritmo sigue en unos niveles bajos en relación a la necesidad de los sectores productivos. Por ello se centran en generar nuevos procesos de captación y vinculación de clientes a través de domiciliación de recibos, tarjetas de crédito etc., olvidando intencionadamente lo que hasta hace pocos años era (definición propia de los bancos) el producto estrella de la vinculación y de margen de beneficio, las hipotecas a los compradores de viviendas.
2. El mercado inmobiliario como fondo de inversión
Por otra parte, aunque ahora pudiera parecer contradictorio, el mercado inmobiliario siempre ha sido (y es) un refugio para el dinero. Se ha utilizado en momentos de euforia y de mucha actividad para obtener beneficios asumiendo un riesgo moderado, este era de hecho el criterio del sistema financiero, que prefería dar préstamos con garantía real (hipotecas sobre bienes inmuebles) aunque fuera a largo plazo, antes de otro tipo de financiaciones. Pero también es un refugio en los momentos en que los mercados están más retraídos, con menos actividad y previsiblemente, con menos margen para el beneficio.
Si bien en el primer escenario (el de euforias, híper actividad y grandes construcciones) no hace falta incidir, por ser de sobras conocido (y en muchas ocasiones sufrido), en el segundo escenario (en estos momentos de mayor ralentización) aparecen nuevas realidades. Observamos por una parte como grandes fondos de inversión extranjeros están invirtiendo en edificios y nuevos proyectos en nuestro mercado, si bien de manera selectiva en cuando a los entornos geográficos en los que adquieren proyectos atendiendo a estudios que apuntan a interesantes rentabilidades actuales, que se mantienen en márgenes en torno al 7 %, e incluso superiores en algunos supuestos y futuras revalorizaciones en un escenario en torno a los cinco años, mientras que los empresarios de autóctonos que también apuestan también por invertir en el sector inmobiliario, estos lo hacen buscando mercados exteriores.
Un ejemplo muy paradigmático es el incremento de precios y la escasez de producto en ciudades como Madrid o Barcelona en entorno determinados, que comportan un alza de los precios de los escasos edificios que existen en el mercado por la demanda de compra de los mencionados fondos externos, al tiempo que se produce una situación de cierta similitud, por ejemplo en Londres, donde en los últimos tiempos se ha invertir más de tres mil millones de euros, básicamente en oficinas por parte de empresarios españoles.
Esta paradoja que se produce donde los fondos extranjeros invierten en España y los españoles en el extranjero, recuerda una frase de Quevedo que utilizó en su obra “La visita de los chistes”, cuando un personaje dijo “Quien no te conozca, que te compre”. Parece que esta es la realidad, el capital abandona los mercados que conoce y se sitúa en los que no conoce. En nuestro mercado este trasvase de posiciones ha generado un nuevo esquema de desarrollo del mercado.
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