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Por Joan M. Bermúdez i Prieto. Abogado-Licenciado en Ciencias Políticas. Bermúdez Consulting & Management, SL
La crisis económica ha ido provocando un cambio de escenario en el mercado inmobiliario, donde se han generado cada vez más viviendas que iban quedando vacías, comportando un cambio en la demanda de pisos, abandonando la petición de compra por parte de los demandantes, e incrementando a unos niveles superiores a los que hasta la fecha se habían conocido, la petición de viviendas en régimen de alquiler.
- Introducción
En los años posteriores al inicio de la crisis de 2006, que comportó la paralización de la concesión de préstamos y el inicio de la pérdida de puestos de trabajo, conllevó también como causa y consecuencia al mismo tiempo la paralización brusca de la mayor parte de los proyectos inmobiliarios que había en proceso de construcción, y la crisis económica en la que se ha visto envuelto el mercado durante estos últimos años.
Conllevó consecuencias directas entre los que habían sido adquirentes de viviendas a través de la financiación hipotecaria, con la ejecución hipotecaria por parte de los acreedores financieros de los préstamos, en unos casos, y las daciones y desalojos negociados, en otros, lo que a su vez generó un stock muy importante de viviendas que se iban quedando vacías en consecuencia, y en poder de la banca.
Este cambio de escenario en el mercado inmobiliario, donde se iban generando cada vez más viviendas que iban quedando vacías, comportó un cambio en la demanda de pisos, abandonando la petición de compra por parte de los demandantes, e incrementando a unos niveles superiores a los que hasta la fecha se habían conocido, la petición de viviendas en régimen de alquiler. Este cambio de paradigma, llevó a pensar que finalmente se había conseguido lo que desde hace muchos años vienen demandando ciertos sectores, tanto sociales como políticos, que se abandone la idea de compra de una vivienda para establecer la residencia familiar, y se apueste por una vivienda en alquiler.
- Evolución del alquiler y de la venta de pisos
Al tiempo que iba creciendo la demanda de alquiler de pisos, se ponía de manifiesto que la oferta que existía en el mercado era escasa, no pudiendo atender a los nuevos demandantes con un stock escaso en comparación a la oferta creciente. Mientras los bancos iban acumulando viviendas vacías, que en una primera etapa tan solo estaban dispuestos a ofrecerlas en el mercado a la venta (lo cual generaba una cierta contradicción). Posteriormente, como ya es conocido, el mercado de la vivienda de alquiler se ha ido adaptando e incrementando el stock de nuevos productos. Fueron los bancos, que han dedicado parte de su volumen de pisos adquiridos, ya sea por ejecuciones hipotecarias, daciones, e incluso de proyectos propios, los que comenzaron a dedicar una parte de los mismos para el alquiler, al reconocer que la venta, en las circunstancias actuales de escaso crédito, de bajos ingresos en las unidades familiares y de precariedad en el empleo, difícilmente se podían generar.
También los particulares que pretendían en su momento vender su vivienda, tuvieron que optar (aunque fuera tan solo temporalmente, como algunos manifestaban), por situarla en el mercado del alquiler. Con ello se consiguió un doble objetivo, que la demanda de viviendas en alquiler pudiera ser atendida sin tensiones, al tener respuesta con una oferta más amplia, y también que el importe de los alquileres que como consecuencia de la escasez de stock habían comenzado a incrementarse, se pudiera ajustar e incluso reducir.
Ciertamente, la decantación del mercado de la vivienda hacia el alquiler en detrimento de la compra, no ha tenido el soporte necesario para que este mercado pudiera crecer de forma sostenida en tiempo, y generar realmente un mercado estable, al contrario, las medidas fiscales que daban cierto soporte tanto a los arrendadores como a los arrendatarios han ido cada vez reduciendo las pocas ventajas que existían, sin aportar incentivos reales ni a posibles inversores, que son los que finalmente deberán aportar productos nuevos al mercado (con la pérdida de las bonificaciones), ni a los inquilinos con la reducción en la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.), del periodo de duración del contrato a tres años.
La actividad del arrendamiento ha llevado posiblemente a un error de apreciación, desde nuestro punto de vista. Se ha considerado que el crecimiento del mercado de arrendamiento era consecuencia de un cambio de tendencia, y que finalmente se abandonaba, de forma mayoritaria la compra, y por lo tanto ya estaba resuelto, o al menos en vía de solución, sin tener que tomar más medidas que apuntalara el incipiente cambio de hábitos. No se tuvo en cuenta lo que realmente ha sido la razón del incremento de este mercado de alquiler, y se ha considerado que ya era definitivo. Lo cual, ahora se comienza a demostrar que tal vez se pecó de exceso de optimismo.
A partir del momento en el que se comenzaron a generar los desahucios de las viviendas, y aumentó la liberación de pisos de compra que por diferentes medios, consecuencia de la imposibilidad de poder atender los pagos, quedaban vacíos, comportaba cada uno de estos casos a su vez la necesidad de una nueva vivienda para esa familia que perdía la que hasta ese momento era su residencia.
Se generó a partir de ese momento una situación paradójica, y es que a medida que se iban vaciando unos pisos, se generaba la necesidad de disponer de otros. Obviamente la demanda de los nuevos pisos como residencia de las familias que habían perdido su vivienda habitual, se establecía con dos condiciones básicas, la primera, obviamente que fuera de alquiler, la anterior la habían perdido precisamente por ser de compra y no poder atender los pagos que ello comportaba, la segunda que fuera la mensualidad de un importe bajo.
Sucedía el efecto contrario de las épocas en las se vivía la gran euforia compradora en la que se iban dejando vacíos los pisos que reunían menos requisitos, más pequeños, peor situados etc…, y sus propietarios se iban a nuevas residencias con mejores condiciones, y estos fueron ocupados en gran medida por emigrantes con recursos económicos escasos, lo cual permitió lo que se dio en llamar la escala ascendente de compra de vivienda, ahora estos mismos pisos que han quedado vacíos, en muchos casos porque sus anteriores ocupantes han vuelto a su lugar de origen, o simplemente no se llegaron a ocupar nunca, han servido para poder atender la demanda que se generaba con los desocupados de los pisos que pasaban a engrosar el stock de los bancos.
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