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Por Javier Muñoz Méndez. Abogado de Corporate Pérez-Llorca
Si tenemos en cuenta la evolución histórica de las arras, vemos que inicialmente éstas cumplieron una función de señal o indicio confirmatorio de la celebración de un contrato. Más adelante desempeñaron una función de garantía del cumplimiento de las obligaciones pactadas y, por último, se les asignó una función de facultad de desistimiento del contrato principal por las partes intervinientes.
1. Concepto y regulación legal
Si tenemos en cuenta la evolución histórica de las arras, vemos que inicialmente éstas cumplieron una función de señal o indicio confirmatorio de la celebración de un contrato. Más adelante desempeñaron una función de garantía del cumplimiento de las obligaciones pactadas y, por último, se les asignó una función de facultad de desistimiento del contrato principal por las partes intervinientes. En consecuencia, debido a las diferentes funciones que se han atribuido a las arras no resulta fácil dar una definición unívoca de las mismas.
A modo de síntesis, podemos definir las arras como la entrega por una parte a otra de una cantidad de dinero (cabría también que se tratase de otras cosas fungibles) en el momento de la celebración de un contrato, con el fin de probar o confirmar que se ha celebrado dicho contrato, garantizar su cumplimiento, o permitir a cualquiera de los contratantes desistir libremente del mismo.
La regulación legal de las arras es muy escasa, limitándose en Derecho común a lo dispuesto en el artículo 1.454 del Código Civil respecto de las llamadas arras penitenciales: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”. Algunos autores achacan la escasa regulación del Código Civil a la existencia de una regulación de distintas modalidades de arras en el Código de Comercio, en concreto en sus artículos 83 (arras penales) y 343 (arras confirmatorias).
En los derechos forales, encontramos la regulación de las arras en Derecho Navarro, el cual establece una regulación más amplia que comprende (i) la presunción de las arras como confirmatorias; y (ii) la admisión del pacto expreso que dote a las arras de carácter penitencial.
2. Modalidades y efectos
En la actualidad, la escasa regulación del Código Civil plantea la dificultad de determinar si en Derecho común únicamente caben las arras penitenciales o si, por el contrario, son admisibles otros tipos de arras.
A este respecto, el Tribunal Supremo y la doctrina vienen admitiendo diferentes modalidades de arras:
(i) Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias tienen como función probar la celebración del contrato principal al que se refieren, reforzando el vínculo jurídico entre las partes al confirmar que el contrato se ha perfeccionado, y ha comenzado a ser cumplido.
Las arras confirmatorias son un anticipo del precio, que producen en quien las recibe el efecto de pensar que el propósito de cumplir el contrato por quien las ha entregado es serio, confiando por ello en que el resto del precio será pagado igual que se entregaron las arras.
Las arras confirmatorias se distinguen de las penitenciales en que las arras confirmatorias no permiten a las partes desistir del contrato principal.
En caso de incumplimiento, la parte cumplidora podrá acogerse al régimen del artículo 1.124 del Código Civil y pedir el cumplimiento del contrato principal o su resolución, en ambos casos con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, si procede. A este respecto, las arras confirmatorias no limitan por su cuantía la indemnización por daños y perjuicios ni facultan a la parte cumplidora a retener dicha cuantía en concepto de pago de tal indemnización. Por tanto, en caso de incumplimiento, los daños y perjuicios deberán ser cuantificados y probados conforme al régimen general aplicable.
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