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Por Lourdes Tejedor Pérez. Socia-directora de Administraciones DTI
1. Introducción
En los tiempos de crisis que vivimos, resulta necesario, y así nos lo exigen cada vez más, que los Administradores de Fincas busquemos fórmulas a los fines de conseguir rebajar las cuotas que mensualmente abonan los comuneros. Dentro de estas fórmulas se encuentra la revisión contratos de mantenimiento que debe de realizarse al vencimiento de estos, anualmente por lo menos. Pero también debemos de tener en cuenta que podemos conseguir ingresos extras mediante la proposición del abono de ciertas cantidades por el uso de instalaciones y/o servicios que, antes de la entrada en la crisis actual, nadie pensaba que se deberían de pagar fuera de la cuota mensual.
Es lo que se conoce como el copago en las Comunidades de Propietarios y consiste en “pagar lo que se usa”. Si bien el tema es interesante a efectos de conseguir estos ingresos extras, conviene tener en cuenta varios aspectos que no se nos deben escapar, sobre todo en orden a conseguir que esos pagos sean obligatorios y, por ende, puedan resultar exigibles a los usuarios de los servicios.
2. Forma de establecer fórmulas de copago
En primer lugar, cabe que analicemos si esta posibilidad es factible y de qué forma se pueden establecer estas fórmulas de pago.
La Ley de Propiedad Horizontal (artículo 5) establece que los Estatutos podrán establecer disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso y destino del edificio, sus instalaciones y servicios, conservación y reparación. En cuanto a los elementos comunes es claro que los Estatutos deben establecer las normas de uso de los mismos por parte de todos los copropietarios, fijando los límites del uso de cada uno de ellos, para el respeto del derecho de uso de los demás y el buen funcionamiento y orden de la Comunidad de Propietarios, pues esos elementos comunes son los necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio.art.396 CC
El carácter imperativo de los Estatutos determina la obligación de todos los propietarios de respetar y atenerse a estas normas de utilización de los elementos comunes, así como la necesidad de unanimidad para su modificación. Por esta razón, bajo mi punto de vista, lo primero que tenemos que tener en cuenta es que, para poder establecer la obligatoriedad de pago en caso de uso de las instalaciones comunitarias es necesario que esta cuestión se incluya en los Estatutos, siendo por tanto necesaria la unanimidad para la adopción del acuerdo. Debe tenerse en cuenta que, si esto no viene establecido ab initio, desde la constitución de la Comunidad, estamos modificando el sistema de reparto de gastos, por ello entiendo necesaria la unanimidad para que la norma establecida resulte obligatoria.
Es importante también tener en cuenta que a la hora de analizar a qué servicios se va a aplicar la fórmula del copago debemos tener en cuenta si resulta posible el aprovechamiento del servicio por separado y de forma individual por cada cotitular.
La no contribución a los gastos generales afectantes a los servicios que no sean susceptibles de individualización se produce sobre la base de que el servicio haya sido efectivamente individualizado, esto es, a la hora de adoptar el acuerdo, debe de quedar muy claro a qué servicios se aplicará, no podemos establecer normas genéricas.
Bien, una vez aprobada la norma, la siguiente pregunta es si ésta se aplica por igual a propietarios e inquilinos, siendo la contestación, evidentemente, afirmativa pues como ya es sabido y, en este sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo, durante la duración del arrendamiento, el arrendatario tiene, no solo el derecho de uso o disfrute del elemento privativo, sino de todos sus elementos accesorios y de tal uso queda privado el propietario quien entre sus obligaciones tiene la de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato.
3. Cuánto va a costarle el uso de la instalación al usuario
Por otro lado, debemos de establecer unas pautas para determinar de forma objetiva cuánto va a costarle el uso de la instalación al usuario del mismo pues, es claro, que de esta circunstancia depende que nuestra propuesta tenga éxito. Debe evitarse también que el coste del uso de la instalación sea excesivo puesto que esto pudiera derivar en que al final la instalación quede abandonada por un no uso y no es esto lo que pretendemos. Bajo mi punto de vista, la fórmula consiste en presentar un estudio de los gastos producidos por la instalación en los doce meses anteriores a la realización de la propuesta (luz, limpieza y mantenimiento), y estos gastos prorratearlos entre las veces que ha sido utilizada la instalación.
De esta forma nos aseguramos que el precio propuesto es el adecuado. Igualmente y, esto es obvio, en la contabilidad de la Comunidad crearemos una cuenta en la que se reflejarán los ingresos y gastos de la instalación que nos permitirá ir ajustando el precio por uso de la instalación. Igualmente, presentaremos un presupuesto de la instalación con una propuesta de cuotas anual y un presupuesto de gastos generales de la Comunidad del cual excluimos la instalación cuyos gastos se hayan individualizado.
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