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Por César Espert Rodríguez. Abogado de Ejaso Estudio Jurídico
El proceso judicial para la recuperación de un inmueble arrendado, en caso de falta de pago de la renta o en caso de expiración del plazo contractual pactado, se ha transformado en un proceso ágil y eficaz gracias a las modificaciones introducidas por la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, y por la Ley 4/2013, de 4 de junio.
- Introducción
Antes de que entrasen en vigor las modificaciones introducidas por las citadas leyes los propietarios eran más reticentes a la introducción de sus inmuebles en el mercado de alquiler, ante el riesgo de impago y la incertidumbre que representaba un procedimiento judicial que no garantizaba la recuperación de la posesión del inmueble en un tiempo razonable. Y esto era así, entre otros motivos, porque la sentencia que declaraba el desahucio (que habla sido obtenida tras un proceso judicial más o menos largo) debía ser ejecutada mediante la iniciación de un nuevo proceso ejecutivo.
El hecho de tener que ejecutar la sentencia mediante la interposición de una demanda ejecutiva, con la consecuente tramitación de un proceso ejecutivo, duplicaba en la práctica el plazo en el que el Juzgado practicaba el lanzamiento (acto por el cual se desaloja al arrendatario del inmueble arrendado).
En la actualidad, el proceso verbal de desahucio por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas a la renta, o por expiración del plazo contractual, se ha convertido en un proceso ágil y eficaz que permite al demandante obtener la ejecución de la eventual resolución favorable en un tiempo más que razonable.
Analizaremos a continuación algunas de las modificaciones introducidas por las Leyes 19/2009 y 4/2013 que, a juicio de este letrado, han mejorado y agilizado los procesos de desahucio.
2. Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios:
I.- Se introdujo un sistema particular de emplazamiento al demandado en el proceso de desahucio, mediante la modificación de los artículos 155 y 164 de la Ley de la Enjuiciamiento Civil (LEC). En la actualidad ya no es necesario averiguar el domicilio del arrendatario por padrón municipal u otros registros públicos, pudiendo consignar en la demanda como domicilio el del inmueble arrendado.
Por otro lado, si en el resto de procedimientos la comunicación edictal es el último recurso para notificar o emplazar al demandado tras diferentes averiguaciones infructuosas, en el caso del proceso de desahucio la notificación edictal se acordará directamente por el Secretario en caso de no haber podido notificar la demanda en el domicilio del inmueble arrendado.
Con estas modificaciones se consiguió reducir enormemente el plazo de notificación de la demanda de desahucio al demandado. Con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/2009, la notificación de la demanda al inquilino podría demorarse varios meses, siendo necesario practicar diferentes averiguaciones judiciales antes de que el Secretario acordase la citación edictal. Con la nueva regulación procesal la notificación de la demanda de desahucio no suele demorarse, en el peor de los supuestos, más allá de un mes.
II.- Siguiendo la misma línea marcada con la modificación de los actos de comunicación, se modificó igualmente el régimen de notificación de la sentencia en caso de rebeldía (incomparecencia del demandado en el proceso). Con la nueva regulación, la notificación de la sentencia al demandado citado en forma, que no hubiera comparecido en la fecha señalada, se efectuará mediante publicación edictal, sin necesidad de intentar previamente notificar la sentencia en el domicilio del demandado.
III.- En la actualidad, el plazo para dictar sentencia en los juicios de desahucio es de cinco días tras la celebración de la vista, mientras que para el resto de procedimientos verbales el plazo estipulado es de diez días. Comprobamos cómo el legislador redujo a la mitad el plazo para dictar sentencia en los procesos de desahucio, agilizando aún más la conclusión del procedimiento.
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