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El presente estudio analiza la figura del contrato de opción, en sus modalidades de compra y venta sobre bienes inmuebles, desde un punto de vista práctico, destacando las cuestiones más relevantes a incluir en los contratos desde la perspectiva de cada una de las partes implicadas
Rafael Medina Pinazo Socio Director de Medina Pinazo Abogados. Raquel Barrientos López Abogada de Medina Pinazo Abogados
1. Introducción
El contrato de opción es el negocio jurídico por el que una de las partes (concedente) otorga a la otra parte (beneficiario u optante), o a la persona que aquélla designe (en el supuesto de la opción mediatoria) una oferta irrevocable referida a un contrato final, válida durante un cierto plazo. El concedente queda vinculado, únicamente, al contrato proyectado y el optante adquiere el derecho preferente a decidir su definitiva conclusión.
Esta figura, carente de regulación expresa en nuestro Código Civil, se ha configurado por la doctrina jurisprudencial, y es en la actualidad uno de los instrumentos más utilizados en el campo de la contratación inmobiliaria y bursátil, generalmente incorporado a otras operaciones negociales (por ejemplo, contratos de arrendamiento, opciones sobre préstamos, y contratos concertados a propósito de negocios de mediación).
2. Elementos esenciales
Los elementos fundamentales que caracterizan a este tipo de contrato son los siguientes:
2.1. La opción que se concede a una de las partes para que decida sobre la celebración del contrato de compraventa, ya sea en su calidad de comprador o de vendedor.
De este modo, perfeccionada la opción, no se requiere declaración de voluntad o actuación alguna posterior del concedente, quedando la perfección de la compraventa a la entera voluntad del optante.
2.2. El plazo en el que debe ejercitarse la opción.
La doctrina y la jurisprudencia son unánimes al afirmar que la opción sólo puede concederse por un plazo determinado, ya que de lo contrario quedaría a la pura voluntad del optante la posibilidad indefinida del ejercicio del derecho.
Durante dicho plazo, el concedente queda vinculado a la eventual decisión del optante (de ejercer o no el derecho de opción), no pudiendo retirar la opción hasta que transcurra el plazo convenido. Si la opción no se ejercitó dentro del plazo, el concedente debe y puede considerarse automáticamente liberado de la relación contractual que le unía al optante.
No obstante lo anterior, si atendemos al principio de autonomía de la voluntad, nada impide que las partes expresamente pacten la posibilidad de prorrogar el plazo de duración de la opción y, por consiguiente, del ejercicio del derecho.
En el caso particular de la opción de compra, durante su plazo de duración, el concedente está obligado a no disponer de la cosa.
Por último, es necesario distinguir entre dos plazos: el de ejercicio de la opción y el de pago efectivo del precio, que queda así pospuesto, lógica y temporalmente, al ejercicio de la opción.
2.3. Determinación de la cosa objeto del eventual contrato de compraventa.
Hay que tener en cuenta que el concedente de la opción se encuentra ya vinculado al contrato de compraventa posterior. Por lo tanto, sus elementos han de preverse y, de algún modo, fijarse en el contrato de opción, sin que pueda concederse al optante la facultad de fijar unilateralmente los requisitos objetivos de aquél. Deben concurrir en él, pues, tanto los requisitos propios del contrato de opción como los del contrato final proyectado, que generalmente será el contrato de compraventa.
Cuando recaiga sobre una finca, se debe entender igualmente posible que el objeto sea una parte de ésta, siempre y cuando se encuentre perfectamente determinada (aunque no se haya hecho la necesaria futura segregación).
2.4. Fijación del precio de adquisición del bien o de los criterios para su ulterior fijación.
Dado su carácter consustancial al derecho de opción, es imprescindible la determinación del precio de adquisición o venta del bien, sin embargo, nada impide que en el contrato se establezcan los criterios para una posterior fijación o, incluso, que la cuantificación del precio pueda dejarse al arbitrio de un tercero, siempre y cuando se produzca con anterioridad al ejercicio del derecho de opción.
Por el contrario, esta determinación no puede atribuirse a una sola de las partes. Así, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (RDGRN) de 25 de septiembre de 2003, no admitió que el precio del inmueble fuese fijado por una sociedad de tasación y, si el optante no estaba de acuerdo, pudiese acudir a otra sociedad de tasación, siendo el precio final la media de ambas tasaciones, y ello porque aunque la persona (sociedad de tasación) sea determinable, el sistema no ofrecía iguales posibilidades para las dos partes contratantes, ya que el concedente de la opción no tenía facultad de intervenir en el precio y el optante sí.
En el supuesto en el que la opción recaiga sobre varias fincas, no pactándose el ejercicio necesariamente conjunto del derecho de opción, se hace necesario especificar el precio que corresponde a cada una, de forma que no exista duda de cuál es el precio por el que el optante puede adquirir o vender cada una de ellas.
Por tanto, es imprescindible que se delimite el contenido del futuro contrato y se conceda a una de las partes el derecho o facultad de poder perfeccionarlo por su exclusiva voluntad en un determinado plazo, de tal forma que toda promesa que no contenga esta facultad y en la que se precise un posterior acto de asentimiento del concedente, habrá de ser calificada de precontrato o promesa unilateral de contrato, pero nunca constituirá una verdadera opción.
3. Inscripción de la opción de compra en el Registro de la Propiedad
Cuando la opción de compra recae sobre bienes inmuebles, como es el caso que aquí nos ocupa, es recomendable, aunque no obligatorio, efectuar su inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que proporcionará al optante los beneficios que frente a terceros de buena fe produce la publicidad registral. A este respecto, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario exige, para su acceso al Registro, que la opción reúna las siguientes circunstancias:
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