Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Cuando un promotor proyecta la construcción de un nuevo inmueble para la venta, siempre hace unas previsiones de plazos de desarrollo de obra, así como de los costes que la misma le va a representar en función de las características del mismo y consecuencia de todo ello, aunque atendiendo a la situación del mercado al que va dirigido, establece y concreta el precio de venta.Cuando alguno de los muchos elementos que ha de tener en cuenta el promotor para establecer el precio del producto final, se altera por cualquier circunstancia, ya sea por demoras en su ejecución, cambios en el proyecto, modificaciones en los materiales etc, tienen siempre una repercusión en los costes. En muchas ocasiones (y en ello voy a centrar mi análisis), estos cambios vienen dados por la actuación los agentes encargados del cumplimento de las diferentes normativas que inciden en le desarrollo de un proyecto atendiendo condicionantes ya sean de carácter estatal, comunitario o local, se presentan no por incumplimiento de las mencionadas normas legales, si no por la adecuación, o interpretación de quien debe permitir su desarrollo, en algunas de las diferentes fases en que se revisa y controla un proyecto. Lo cual nos ha de dar garantía de que el producto final acceder al mercado en las condiciones y requisitos necesarios para cumplir con garantías su cometido.Todos debemos estar de acuerdo en que son necesarios e imprescindibles para evitar el riesgo de actuaciones que pudieran darse poco adecuadas, pero que sucede cuando estas propuestas de modificaciones no surgen como consecuencia directa de la norma legal, si no de una interpretación de la misma, o cuando esta norma tienen unas connotaciones estéticas de carácter, casi personal y por supuesto en ningún caso afecta a las garantías de calidad del producto resultante (cualquier negación de este principio estaría fuera de lugar). Es en este momento cuando, atendiendo al adquirente, se puede producir una cierta paradoja, y es que pretendiendo atender al beneficiarlo del producto inmobiliario, puedan llegar a producirle un perjuicio económico para el mismo Alguien tiene en cuenta que todos los costes, como en cualquier producto industrial, terminan a lo largo de la cadena productiva repercutiendo en el precio final y en definitiva en el comprador?. A veces parece que se produjera un corte entre los costes de fabricación o construcción y el precio del bien resultante, la realidad es que, y así debemos asumirlo, que cualquier coste incorporado en la construcción repercute de una forma lógica, en el producto final. Con ello no pretendo establecer una consecuencia directa de tanto más coste, tanto más precio, pero su repercusión es inevitable. La pregunta en cierto modo retórica que me hago de si cuando se producen ciertas paralizaciones de obras, nuevos tributos y cambios generalmente sobrevenidos a los cuales me referiré posteriormente, que afectan a los proyectos inmobiliarios, alguien tiene en cuenta que comportarán un mayor precio para el adquirente de la vivienda y tiene cierta actualidad por la situación por la atraviesas cada vez más los proyectos inmobiliarios cuando ya han obtenido la licencia de edificación y se supone que tienen ya la autorización para construir y a titulo meramente enunciativo indicaré tres grupos que incidena) Las prospecciones arqueológicas o hallazgos de interés.b) Las condiciones de construcción establecidas por las normas municipales a través de sus técnicos (tipos de tejados), balcones etc.c) Recientemente, aunque todavía no está en vigor en todas las CC.AA., los incrementos de costes de los Actos Jurídicos Documentados (A.J.D.)Nadie pone en duda que debemos ser respetuosos con los hallazgos arqueológicos, con restos de civilizaciones antiguas, con muestras de otras formas de vida. Si no fuera así perderíamos cualquier referencia con nuestro pasado e incluso con nuestros orígenes, por lo tanto no se trata de discutir su conservación cuando corresponda, su cuidado, su salvaguarda y su archivo documental, si no la situación que en algunos entornos está surgiendo, en aras a los interés antes expuestos, de bloquear una obra indefinidamente una vez iniciada, cuando hay indicios de poder hallarse cualquier resto arqueológico.Cuando surge esta situación es el promotor el que atiende a la mayor parte de los costes, cuando no a la totalidad, que comporta la actuación de los arqueólogos, tanto en el propio desarrollo de su labor, como soportando los costes financieros que conlleva una paralización de cualquier obra. No pretendo definirme ante la calidad de los hallazgos, no me corresponde a mi, pero si, desde el punto de vista de los costes, entiendo que nadie es culpable de tener la suerte (debería ser), aunque a tenor de los resultados, la desdicha, de estar afectado por un resto de interés, ya que atendiendo al bien común, es el promotor quien soporta estos costes, pero que de forma secuencial terminan apareciendo el precio del producto final. Tal vez deberían establecerse procedimientos y medios para que la carga fuera atendida de forma general por los organismos públicos y no por los adquirentes de las viviendas.Las normas constructivas a nivel municipal, están todas, o han de estar perfectamente detalladas y conocidas por los profesionales del sector. En este caso por los Arquitectos, lo que debería permitir terminar un proyecto, presentarlo en el Ayuntamiento correspondiente obtener de la licencia municipal y una vez obtenido el permiso comenzar las obras, pero en la práctica no es así, por dos razones básicamente, en primer lugar porque las normas no son siempre tan concretas como se quisiera y también otros supuestos en los que interviene la opinión del técnico municipal en su concesión, en cualquier caso esta falta de concreción o amplitud de interpretaciones, comporta nuevamente demoras que una vez mas inciden el precio final. Podría indicar situaciones que se producen por las razones expuestas, y a modo ejemplo recuerdo dos situaciones, una de ellas el proyecto fue devuelto al técnico de la promotora porque las tejas eran de diferente color (marrones en lugar de rojas) y otro en que el escalón de entrada era 1,5 cm. más alto de lo previsto. Si no cumplían los requisitos debían modificarse, ¿pero era necesario devolver el proyecto para presentarlo de nuevo en otro momento y volver a revisarlo por el técnico municipal ( más tiempo)?, o tal vez existía la posibilidad de que se resolviera a expensas de presentar estas modificaciones posteriormente. Un tercer elemento expuesto, son los cambios normativos que se están produciendo a efectos tributarios, una vez más es el sector de la construcción y al final los adquirentes de las viviendas quienes tienen que soportar el incremento de la carga fiscal. No es suficiente con que deban pagar en el momento de la adquisición de una vivienda a un promotor dos impuestos, el correspondiente IVA, además el de los Actos Jurídicos Documentados, a diferencia de las adquisiciones que se realizan entre particulares en las que tan solo atiendo a impuesto de Trasmisiones Patrimoniales. Ahora las Comunidades Autónomas, todavía no todas, es cierto (Cataluña, Madrid, Canarias entre otras) han incrementado el porcentaje de tributación, que en algunos casos llega al doble del soportado anteriormente.En resumen, somos conscientes que las demoras en el tiempo, las lagunas en las normas, los intereses generales y las necesidades recaudatorias, van añadiendo cada vez más costes a las ya caras viviendas. Al final debemos valorar nuestros intereses como comunidad e intentar que unos no actúen con cargo a los otros.
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