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Actualmente se está tramitando en el Congreso de los Diputados el Proyecto de Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal. Este texto prevé la adopción de diversas medidas para detectar y regularizar los incumplimientos tributarios, introduciendo modificaciones en diversas leyes actualmente vigentes, algunas dictadas en el ámbito de los impuestos (p.ej. IVA, IRPF, Impuesto sobre sociedades) y otras, en cambio, reguladoras de materias no estrictamente tributarias (p.ej. ley hipotecaria y ley del notariado).
En el ámbito del sector inmobiliario queremos hacer referencia a tres medidas que se prevén aprobar. Las dos primeras que afectarán directamente a todos los ciudadanos que adquieran o constituyan cualquier inmueble o derecho real, y la tercera que sólo repercutirá a quienes adquieran acciones o participaciones de sociedades cuyo activo esté constituido de forma mayoritaria por inmuebles.
Estos comentarios se realizan a modo de mera introducción sobre la materia, porque insistimos que todavía estamos ante un proyecto de ley, que puede ser objeto de numerosos cambios y enmiendas.
los notarios deberán consignar los medios de pago en las transmisiones de inmuebles
Una de las medidas que se plantea instaurar es exigir a los notarios que consignen en las escrituras públicas el NIF de todos los intervinientes, así como los medios de pago empleados por las partes. Estas obligaciones serán exigibles en cualquier escritura relativa a la declaración, transmisión, gravamen, modificación o extinción de la propiedad o cualquier otro derecho real sobre un bien inmueble.
Como medida adicional se establece que no podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad ninguna escritura de transmisión de inmuebles ni de constitución de derechos reales si no constan los citados datos del NIF de todos los intervinientes y la expresión de los medios de pago empleados.
Asimismo, también se obligará a que se incluyan en las mencionadas escrituras de transmisiones de la propiedad de inmuebles o de constitución de derechos reales, la referencia catastral del citado bien inmueble. Con esta medida se pretende mejorar el control y seguimiento de las transmisiones de inmuebles.
A fecha de hoy el artículo 108 de la Ley del Mercado de Valores establece que la transmisión de acciones o participaciones de sociedades cuyo activo esté constituido de forma mayoritaria (en más del 50%) por inmuebles, están exentas de IVA y tributan por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) si quien las adquiere obtiene con dicha adquisición la mayoría de su capital social (y por tanto, su control).
Una de las modificaciones que se plantean es que la aplicación de esta tributación se llevará a cabo no sólo cuando se adquieran sociedades que tengan la mayoría de su activo formado por inmuebles, sino también cuando se adquieran acciones o participaciones de sociedades que tengan acciones o participaciones de otras sociedades cuyo activo esté constituido en más de un 50% por inmuebles. Es decir, se amplía sustancialmente el ámbito de aplicación de esta figura. En este sentido, por ejemplo, puede suceder que la adquisición de un grupo de sociedades comporte incurrir en este supuesto legal sin que los adquirentes sean excesivamente conscientes de ello.
Asimismo, se plantea el cambio en la forma de computar la mayoría de capital a adquirir para que se aplique este régimen. A partir de ahora no sólo se tendrá en cuenta la participación del adquirente, sino que se tendrá en cuenta la suma de las participaciones de todo el grupo de sociedades en la que la entidad adquirente se halle incluida. Así, se pretende impedir la elusión del impuesto que se realizaba mediante la adquisición dividida entre dos sociedades de un mismo grupo
obligación de incluir la referencia catastral en las transmisiones de inmuebles y contratos de arrendamiento
La base de tributación se calculará sobre la parte proporcional del valor real de las acciones o participaciones adquiridas que corresponda al valor real de los inmuebles propiedad de la sociedad. Resulta importante tener en cuenta que para determinar la base del impuesto, no se tomará en cuenta únicamente las acciones o participaciones ahora adquiridas, sino que también se incluirán las acciones o participaciones que ya eran propiedad de quien ahora adquiere el control de la sociedad, e inclusive también se incluirán las acciones o participaciones que éste pueda adquirir con posterioridad. Esta es una novedad del todo trascendente, porque supone incrementar en gran medida el criterio hasta ahora vigente (confirmado por el Tribunal Supremo) de que sólo cabe tributar por el porcentaje del capital que es objeto de transmisión.
NOVEDADES M¡S IMPORTANTES
- Se incluirá en las escrituras públicas el NIF de todos los intervinientes,
- Se incluirá los medios de pago empleados por las partes.
- No podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad ninguna escritura de transmisión de inmuebles ni de constitución de derechos reales si no constan los datos del NIF y los medios de pago empleados.
- Se debe incluir la referencia catastral en los contratos de arrendamiento y venta de inmuebles
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